【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)）主管部門申請列支，主管部門審核同意 后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 B. 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出申請列支，業(yè)委會依據(jù)使用方案審核同意并報(bào)主管部門備案，業(yè)委會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。 11. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止：《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅 專項(xiàng)維修資金中列支①依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用③應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 12. 住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定： ? 利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的限制條件①必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下②利用維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)在 銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意⑤禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為?下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用①維修資金的存儲利息②利用維修資金購買國債的增 值收益③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外④住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值 熟悉 業(yè)主的權(quán)利： ①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議③提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作⑦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用⑩法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 業(yè)主的義務(wù)： ①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②遵守物業(yè) 11 管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金⑤按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)⑥法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)（意義） ?建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，優(yōu)勝劣汰?前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏 制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為?前期物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方面素質(zhì)能力的提高，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則： 公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則 建設(shè)單位應(yīng)移交物業(yè)管理資料的范圍 ：?竣工驗(yàn)收資料?技術(shù)資料?物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件?物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)的保修責(zé)任 ：《條例》第 31 條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)的保修責(zé)任 是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 ：?針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān)?針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度?針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 ：?掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識?具備一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識?能熟練運(yùn)用物業(yè) 管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定?具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義及范圍 ：共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施 和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) ：?管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況①住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額②發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偟那闆r③業(yè)主、公有住房售 12 房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額④其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況 業(yè)主、公有住房售房單 位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。?專戶管理銀行的法律義務(wù) ①專戶銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單②直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核③專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?審計(jì)、 財(cái)政部門的監(jiān)督管理 ①住宅專項(xiàng)維修資金直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督②住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督③住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。 1 挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 ：挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。?直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予處 分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。?直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府財(cái)政部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 了解 工作內(nèi)容：?確立首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容?參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）?確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)?確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法和名單?做好召 開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 工作要求：?業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前以書面形式在物管區(qū)域公告?公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告?確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo) 13 明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)?業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 ： ?本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主?遵守國家有關(guān)法律法規(guī)?遵守業(yè)主 大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)?熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力?具有一定組織能力?具備必要的工作時(shí)間 ： ?招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介?物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求?對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求?評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法?招標(biāo)活動方案?物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明?其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 ： 評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或說明，其澄清或說明不得超出投標(biāo)文件的 范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯，評標(biāo)活動還應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 ：物業(yè)承接查驗(yàn)活動由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實(shí)施。?建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將承接驗(yàn)收記錄作為物業(yè)管理檔案。?業(yè)主委員會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止后，組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分。（物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收以及物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收） ： ?新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管 部門申請資質(zhì)：①營業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗(yàn)資證明④企業(yè)法定代表人的身份證明⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交以下資料：①企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表②營業(yè)執(zhí)照③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職 稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件⑥物業(yè)管理業(yè)績資料 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起 20 個(gè)工作日內(nèi)，對符合相應(yīng) 14 資質(zhì)等級的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書。 ： ?守法經(jīng)營?誠信經(jīng)營?盡職盡責(zé)勝任本職工作?努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能?團(tuán)結(jié)互助、公平競爭 要點(diǎn)： 物業(yè)管理的基本制度： 業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度 具備業(yè)主身份的三種情況： ?房屋所有權(quán)證書持有人? 房屋共有權(quán)證書持有人?待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人 業(yè)主大會的組成和性質(zhì)： 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。 成立業(yè)主大會的限制和選擇： 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會，對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域可以不成立業(yè)主大會?！稐l例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是只有一個(gè)業(yè)主的或業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主決定。 業(yè)主大會籌備組的組成： 業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位） 召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的三種情況： ? 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的?發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時(shí)處理的?業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況 業(yè)主大會 會議的召開形式（定期會