【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)）主管部門申請列支，主管部門審核同意 后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 B. 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料，向業(yè)主委員會提出申請列支，業(yè)委會依據(jù)使用方案審核同意并報主管部門備案，業(yè)委會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。 11. 住宅專項維修資金的使用禁止：《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅 專項維修資金中列支①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用③應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用④根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用 12. 住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定： ? 利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件①必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下②利用維修資金購買國債的，應當在 銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意⑤禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為?下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用①維修資金的存儲利息②利用維修資金購買國債的增 值收益③利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外④住宅共用設施設備報廢后回收的殘值 熟悉 業(yè)主的權(quán)利： ①按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議③提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作⑦監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同⑧對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用 設施設備專項維修資金的管理和使用⑩法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 業(yè)主的義務： ①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②遵守物業(yè) 11 管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定④按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金⑤按時交納物業(yè)費⑥法律法規(guī)規(guī)定的其他義務 招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)（意義） ?建設單位可以對各物業(yè)服務企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，優(yōu)勝劣汰?前期物業(yè)管理招投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏 制協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)各種不正當競爭行為?前期物業(yè)管理實行招投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)服務企業(yè)各方面素質(zhì)能力的提高，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。 前期物業(yè)管理招投標的原則： 公開、公平、公正、誠實信用的原則 建設單位應移交物業(yè)管理資料的范圍 ：?竣工驗收資料?技術資料?物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件?物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)的保修責任 ：《條例》第 31 條規(guī)定：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)的保修責任 是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復的責任。 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 ：?針對當前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準入關?針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度?針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度 物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力 ：?掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識?具備一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識?能熟練運用物業(yè) 管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定?具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗 住宅共用部位、共用設施設備的定義及范圍 ：共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施 和共用設施設備使用的房屋等。 住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務 ：?管理單位的法律義務 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況①住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額②發(fā)生列支的項目、費用和分攤的情況③業(yè)主、公有住房售 12 房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額④其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況 業(yè)主、公有住房售房單 位對公布的情況有異議的，可以要求復核。?專戶管理銀行的法律義務 ①專戶銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單②直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應根據(jù)要求進行復核③專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?審計、 財政部門的監(jiān)督管理 ①住宅專項維修資金直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督②住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財務部有關規(guī)定。財務部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督③住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。 1 挪用專項維修資金的法律責任 ：挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人的刑事責任。?物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。?直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門挪用專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處 分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。?直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 了解 工作內(nèi)容：?確立首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容?參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）?確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)?確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法和名單?做好召 開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 工作要求：?業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前以書面形式在物管區(qū)域公告?公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告?確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標 13 明的房屋所有權(quán)人為準?業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應當根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 ： ?本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主?遵守國家有關法律法規(guī)?遵守業(yè)主 大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務?熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力?具有一定組織能力?具備必要的工作時間 ： ?招標人及招標項目簡介?物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求?對投標人及投標書的要求?評標標準和評標方法?招標活動方案?物業(yè)服務合同的簽訂說明?其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 ： 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或說明，其澄清或說明不得超出投標文件的 范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標過程中，評標委員會可以要求投標人進行現(xiàn)場答辯，評標活動還應當在保密的情況下進行。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標辦法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標候選人。 ：物業(yè)承接查驗活動由物業(yè)建設單位或業(yè)主委員會組織實施。?建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在首位業(yè)主入住前與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并將承接驗收記錄作為物業(yè)管理檔案。?業(yè)主委員會選聘 物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務企業(yè)合同終止后，組織新老物業(yè)服務企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)。 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分。（物業(yè)現(xiàn)場驗收包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的驗收以及物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收） ： ?新設立物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)申請 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管 部門申請資質(zhì)：①營業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗資證明④企業(yè)法定代表人的身份證明⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。?物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級的核定 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交以下資料：①企業(yè)資質(zhì)等級申報表②營業(yè)執(zhí)照③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職 稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務合同復印件⑥物業(yè)管理業(yè)績資料 資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起 20 個工作日內(nèi)，對符合相應 14 資質(zhì)等級的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書。 ： ?守法經(jīng)營?誠信經(jīng)營?盡職盡責勝任本職工作?努力學習、掌握專業(yè)技能?團結(jié)互助、公平競爭 要點： 物業(yè)管理的基本制度： 業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度 具備業(yè)主身份的三種情況： ?房屋所有權(quán)證書持有人? 房屋共有權(quán)證書持有人?待領房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人 業(yè)主大會的組成和性質(zhì)： 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。 成立業(yè)主大會的限制和選擇： 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域可以不成立業(yè)主大會?！稐l例》規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是只有一個業(yè)主的或業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主決定。 業(yè)主大會籌備組的組成： 業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位） 召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況： ? 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的?發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理的?業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況 業(yè)主大會 會議的召開形式（定期會