【正文】 使用規(guī)則： ? 異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù) ? 除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的權(quán)益? 經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時治理 ? 異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的 人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應(yīng)當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議 ： ? 房屋所有人應(yīng)當承擔的民事責任 （ ① 有險不查或損壞不修 ② 經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施 ） ? 房屋使用人、行為人應(yīng)當承擔的民事責任 （ ① 使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì) ② 使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施 ③ 行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋 ） ? 鑒定機構(gòu)應(yīng)當承擔的民事責任（ ① 因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失 ② 因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在 有效時限內(nèi)發(fā)生事故 ③ 因拖延鑒定時間而發(fā)生事故 ） ： ? 住宅所有人的維修養(yǎng)護責任 公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，由住宅所有人承擔； ? 售房單位的維修養(yǎng)護責任 公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護，由售房單位承擔； ? 其他責任 包括道路、上下水管道、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責分工負責維修與管理； 。 ： ? 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) ? 用于教育、 23 醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) ? 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 ? 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn) ? 依法不得抵押的其 他房地產(chǎn) 。 ： ? 有自己的名稱、組織機構(gòu) ? 有固定的服務(wù)場所 ? 有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費 ? 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的 50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn) 經(jīng)紀人 。 房屋權(quán)屬登記程序： ? 房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記 ? 登記機關(guān)自受理登記申請之日起 7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人 ? 經(jīng)登記機關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記，在受理登記后的 30 日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)證書 ? 注銷登記在 受理登記后的 15 日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書 了解 禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定： ? 達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 22 ? 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受限期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn) ? 依法收回土地使用權(quán)的 ? 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 ? 權(quán)屬有爭議的 ? 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 ? 法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 要點 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 ： ? 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計，只有符合城市規(guī)劃要求，才能 有效促進城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟與社會發(fā)展 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實施，城市規(guī)劃如同紙上談兵 編制城市規(guī)劃一般分為 總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段，詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃 1 建筑工程質(zhì)量管理制度： 建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當承擔的義務(wù)和責任主要有： ? 建設(shè)單位應(yīng)當依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行招標，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包? 建設(shè)單位應(yīng)當向勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位提 供真實準確齊全的建設(shè)工程原始資料 ? 建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報告前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) ? 建設(shè)工程發(fā)包單位不得以各種方式迫使承包方降低建設(shè)工程質(zhì)量 ? 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，無設(shè)計方案不得施工 1． 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度： 建設(shè)單位開工前，應(yīng)當向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條 件： ?按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書?按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的程序： ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格?房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查 ，并在 7 日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)， 7 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理?房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查和評估?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費?房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書 房屋租賃登記備案： 我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度：? 房管行政主管部門登記備案：房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)持 ① 書面租賃合同 ② 房屋所有權(quán)證書 ③ 當事人的合法證件 ④ 城市人民政府規(guī)定的其他文件四項辦理登記備案手續(xù) ? 公安部門登記備案 房地產(chǎn)抵押登記： 抵 押當事人應(yīng)當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)，依據(jù)本辦法規(guī)定，向工程 21 所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理包括審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。主要內(nèi)容：①開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位②結(jié)構(gòu)類型③裝飾裝修注意事項④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明⑤有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項⑥門窗類型，使用注意事項⑦配電負荷⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽 20 臺等部位注意事項的說明⑨其他需說明的問題 ，分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售 商品房預(yù)售的條件： ①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到 工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確立施工進度和竣工交付日期④開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》 商品房現(xiàn)售的條件： ①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證④已通過竣工驗收⑤拆遷安置已落實⑥供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 商品房銷售合同的主要內(nèi) 容： ?當事人名稱或姓名和住所?商品房基本情況?商品房的銷售方式?商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間?交付使用條件及日期?裝飾、設(shè)備標準承諾?供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任?公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬?面積差異的處理方式?辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜⑴解決爭議的方法⑵違約責任⑶雙方約定的其他事項 房屋租賃合同的主要條款： ?當事人姓名或名稱及住所?房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況?租賃用途?租賃期限?租金及交付方式?房屋修繕責任?轉(zhuǎn)租的約定?變更 和解除合同的條件?違約責任?當事人約定的其他條款 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容： ?當事人姓名或名稱、住所?中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準?合同履行期限?收費金額和支付方式、時間?違約責任和糾紛解決方式?當事人約定的其他內(nèi)容 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類： ?總登記?初始登記?轉(zhuǎn)移登記?變更登記?他項權(quán)利登記?注銷登記 熟悉 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理： 房地產(chǎn)開發(fā)一般劃分為四個階段：?投資機會選擇與決策分析階段?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段?房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段?房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。商品住宅售后，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位維修的 ，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托單位。 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市規(guī)劃法》 房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理三個方面。 五、房地產(chǎn)有關(guān)制度與政策 掌握 1. 房地產(chǎn)作為物質(zhì)的實體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、 收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。 要點： 1 業(yè)主大會和 業(yè)主委員會的設(shè)立： ?業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。 1 建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用： 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。 熟悉 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件： ?遵守法律法規(guī)及其管理規(guī)約?征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，二者缺一不可。 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式： ?業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理?對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 掌握 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 ：?業(yè)主對專有部分的所有權(quán)?業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)?業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán) 行使專有部分的所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定 ：?業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 行使共有部分所 有權(quán)的相關(guān)規(guī)定： ?業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?建筑區(qū) 18 劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸業(yè)主共有?建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬①建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定③占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則： ?決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建重建建筑 物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意?決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主同意。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等依法作出約定。因特殊情況需改變用途的，業(yè)主應(yīng)當在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！稐l例》對業(yè)主委員會的備案時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)?？荚嚭细袢藛T頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書》。物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。 2 建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義： ?建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度，是貫徹落實國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要?對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度，是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要?對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度，是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要?對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度，也是我國加 17 入 WTO 與國際慣例接軌的需要。 2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備的 條件： ?依法成立?有必