【正文】 （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?161,建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬 在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定： （1）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！段飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。,160,建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬。對此，物權法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)物權法的相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。,157,三、共有部分的共有權 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。 如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。,156,《物權法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。,155,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。 例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權益。 例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。,153,業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利。,152,二、專有部分的所有權 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。 第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成：,151,第一、業(yè)主對專有部分的所有權。,150,一、建筑物區(qū)分所有權的概念 建筑物區(qū)分所有權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的共同管理權的總稱。 （二）考試基本要求 掌握：建筑物區(qū)分所有權的構成，行使專有部分所有權的限制，行使共有部分所有權的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權，建筑物及附屬設施的管理形式，業(yè)主的訴訟權利。 根據(jù)《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的有關規(guī)定，在參考教材補充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”，原第四章“房地產(chǎn)相關制度與政策”改為第五章。,147,第 四 章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,148,增加的相關內容 （一）《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定 2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。 （3）業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令改正。 （3）直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 （1）物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。 開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。 （3）住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。,140,3.審計、財政部門的監(jiān)督管理 （1）住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督 （2）住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。,139,（2）直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應根據(jù)要求進行復核。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。,135,房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。,133,下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用： （1）住宅專項維修資金的存儲利息； （2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益； （3）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； （4）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值,134,四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 （一）房屋轉讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。 （4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。 （2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。,129,（四）住宅專項維修資金的使用禁止 《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用,130,應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。,128,（3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。,122,（三）住宅專項維修資金的使用程序 1.住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前的使用程序 （1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議； （2）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；,123,（4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位,124,2.住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后的使用程序 （1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （4）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；,125,（5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。,120,（二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。,119,三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。,117,2.業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。,116,（四）住宅專項維修資金的管理 1.業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。,115,未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。,111,二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。 監(jiān)督部門 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。,108,一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，將“住宅專項維修資金制度”進行相應修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內容為：,107,第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2007年12月4日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度”修改為“物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關內容予以刪除。 資質審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質年檢結果向社會公布。 第十八條 符合原定資質等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為合格。,二、物業(yè)承接查驗的內容 物業(yè)管理資料移交,103,二、物業(yè)承接查驗的內容 （一）物業(yè)管理資料移交 （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 三、物業(yè)的保修責任,104,（二）關于“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度”（第三章第五節(jié)）的修改 2007年11月26日，《建設部關于修改的決定》(建設部令第164號)發(fā)布，決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》（建設部令第125號）進行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法（建設部令第125號）中的以下內容：,105,第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。,102,在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應向