【正文】 。 （2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。,132,（3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 （4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。 （5）禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。,133,下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用： （1）住宅專項維修資金的存儲利息； （2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益； （3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； （4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值,134,四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 （一）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。,135,房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。,136,（二）相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù) 1．管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：,137,（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額； （2）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況； （3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額 （4）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。,138,2.專戶管理銀行的法律義務(wù) （1）專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。,139,（2）直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進行復核。 （3）專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。,140,3.審計、財政部門的監(jiān)督管理 （1）住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督 （2）住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 （3）住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。,141,（三）住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責任 公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正。 開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。,142,挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。,143,（2）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （3）直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。,144,違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當承擔以下法律責任： （1）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,145,（2）直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （3）業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令改正。,146,縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。,147,第 四 章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),148,增加的相關(guān)內(nèi)容 （一）《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定 2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。 《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對動產(chǎn)和不動產(chǎn)實施占有、使用、收益和處分的基本準則，是《物業(yè)管理條例》頒布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠影響的法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。 根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，在參考教材補充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，原第四章“房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策”改為第五章。補充增加的教材第四章的內(nèi)容為：,149,（一）考試目的 本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運用《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。 （二）考試基本要求 掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制，行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)，建筑物及附屬設(shè)施的管理形式，業(yè)主的訴訟權(quán)利。 熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬；業(yè)主共同決定事項的范圍；建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用，管理費用分攤與收益分配；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。,150,一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。 《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：,151,第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。 第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。,152,二、專有部分的所有權(quán) 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負擔，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。,153,業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。 例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。 由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。 例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。,154,業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。 沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。,155,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失。,156,《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當遵守的一個最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務(wù)。 如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。（住宅改商條件） 作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。,157,三、共有部分的共有權(quán) 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。 但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。,158,業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。,159,由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。 例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。,160,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。 物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定一致?！段飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?161,建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬 在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定： （1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。,162,（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,163,四、共有部分的