【文章內(nèi)容簡介】 各類災(zāi)害事故，必須立即報告公安機關(guān)及有關(guān)部門； ③并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認真檢查、維修養(yǎng)護； ④檢查情況要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的安全隱患問題，物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關(guān)部門認真整改，確保設(shè)施的運行； ⑥實現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進。,72,⑦對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，協(xié)助有關(guān)部門進行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依據(jù)物業(yè)管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要配合有關(guān)部門予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當主動配合公安派出所對居民住宅區(qū)的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動員、服務(wù)等活動。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員服務(wù)質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)。,73,物業(yè)保安人員的職責（條例第47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責任 《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！币虼耍瑢Σ宦男泻贤s定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的合同責任，而非法定責任。 未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。,74,第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定,75,第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則 業(yè)主委員會的職責 （臨時）管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定 住宅專項維修資金的管理原則 住宅專項維修資金的交存與使用,76,業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 臨時管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款 前期物業(yè)管理招投標的意義和原則 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍 物業(yè)保修的法律規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍 住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) 挪用住宅專項維修資金的法律責任,熟 悉,77,《條例》確立了七項物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 《條例》（19）確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。業(yè)主大會決策，業(yè)委會執(zhí)行的制度。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。（掌握）,78,一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。,業(yè) 主 身 份,房屋所有權(quán)證書持有人 房屋共有權(quán)證書持有人 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和共有權(quán)證書的購房人,79,（二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) ６、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,80,（三）業(yè)主的義務(wù) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金 按時繳納物業(yè)服務(wù)費用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),81,二、業(yè)主大會 （一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會不是業(yè)主大會會議 業(yè)主大會不是法人團體 業(yè)主大會不具備法人要件： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團 （民政登記）,（二）業(yè)主大會的籌備與成立 成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會?！稐l例》第九條,82,（一）關(guān)于“業(yè)主大會制度”（第三章第一節(jié)）的修改 2007年8月26日，《國務(wù)院關(guān)于修改的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。 修改后的《物業(yè)管理條例》第十條的內(nèi)容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。,83,”刪除第十條第二款?！?例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。 業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。,84,修改后的《物業(yè)管理條例》第十一條的內(nèi)容為： 下列事項由業(yè)主共同決定： （1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （5）籌集和使用專項維修資金； （6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。,85,修改后的《物業(yè)管理條例》第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。,86,修改后的《物業(yè)管理條例》第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 考試時教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進行相應(yīng)修改。,87,三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu) （二）業(yè)主委員會的職責 （掌握） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 業(yè)主大會賦予的其他職責,物業(yè)條例沒提,88,（三）業(yè)主委員會的備案 P79—81 告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》 （四）業(yè)主委員會委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會會議（重點掌握） 1/3或主任認為有必要召開—必須開 半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過 會議記錄存檔，決定公告，告知居委會聽取意見 （七）業(yè)主委員會的改選與變更 （八）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費 （全體業(yè)主承擔） 四、限制性規(guī)定,,89,第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會制度 自我管理：通過業(yè)主大會 規(guī)約（運行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則） 是契約的基礎(chǔ)——以私有財產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體—全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會審議通過而生效 規(guī)約的客體—基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。 規(guī)約的內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會公德,管理規(guī)約制度,90,一、管理規(guī)約 （一）管理規(guī)約的概念 共同約定，約束全體業(yè)主 物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補充 調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 共同財產(chǎn)共同利益的平衡 （二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容 物業(yè)使、維、管的約定，裝修時應(yīng)遵守的規(guī)則 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù) 違反規(guī)約應(yīng)承擔的責任 （三）管理規(guī)約的法律效力 規(guī)約的法律依據(jù)：《民法通則》《條例》《房屋異產(chǎn)毗連管理辦法》 對物業(yè)使用人也發(fā)生效力 對物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動產(chǎn)生效力,,91,二、臨時管理規(guī)約 （一）臨時管理規(guī)約的概念（房屋銷售之前） （二）臨時管理規(guī)約的制定（房屋銷售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主） （三）相關(guān)主題的法律義務(wù) 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的義務(wù) 建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明義務(wù) 物業(yè)買受人對臨時管理規(guī)約承諾的義務(wù) （四）臨時管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉） 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項 （3條）P89 違約責任 （3條）P89,92,第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標制度 一、前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則（熟悉） （一）前期物業(yè)管理招標投標的概念 （二）前期物業(yè)管理招標投標的意義 （三）前期物業(yè)管理招投標的原則 （四）前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 （掌握）P91,93,二、前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則 （一）招標原則與招標形式 招標原則 （1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人 （2）不得對潛在投標人實行歧視待遇 （3）不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求 招標形式 （1）公開招標 （2）邀請招標 （3）招標代理機構(gòu),94,（二）招標文件的編制與招標項目備案 招標文件的編制 前期物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）招標人及招標項目簡介 （2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 （3）對投標人及投標書的要求 （4）評標標準和評標方法 （5）招標活動方案 （6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明 （7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容,95,招標項目備案 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。,96,（三）招標程序規(guī)則 （1）招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。 （2）招標人對已發(fā)出的文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 （3）招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 （4）通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作： ①新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成； ②預售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預售許可證》之前完成； ③非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。,97,三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件 投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：①投標函；②投標報價；③物業(yè)管理方案；④招標文件要求提供的其他材料。 （二）投標程序 投標文件案的送達 投標文件的補充修改或撤回 投標禁止行為 （1）投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。 （2）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 （3）投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。 （4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。,98,四、開標、評標和中標 （一）開標 （二）評標 評標專家名冊 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標專家?guī)臁?評標委員會 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人的代表和評標專家與投標人有利害關(guān)系的，不得進入評標項目的評標委員會。,99,評標規(guī)則 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。在評標過程中，評標委員會可以要求投標人進行現(xiàn)場答辯，召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。,100,（三）中標 招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人確定中標人后，應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。 招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出