【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各類(lèi)災(zāi)害事故，必須立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)； ③并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對(duì)安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)； ④檢查情況要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的安全隱患問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門(mén)認(rèn)真整改，確保設(shè)施的運(yùn)行； ⑥實(shí)現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進(jìn)。,72,⑦對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。對(duì)違章搭建的，要配合有關(guān)部門(mén)予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合公安派出所對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機(jī)制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。,73,物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”因此，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。 未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。,74,第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定,75,第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （臨時(shí)）管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用,76,業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍 物業(yè)保修的法律規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) 挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任,熟 悉,77,《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 《條例》（19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)委會(huì)執(zhí)行的制度。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（掌握）,78,一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 在物業(yè)管理很活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受?chē)?guó)籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。,業(yè) 主 身 份,房屋所有權(quán)證書(shū)持有人 房屋共有權(quán)證書(shū)持有人 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人,79,（二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 ４、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán) ６、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 ７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,80,（三）業(yè)主的義務(wù) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),81,二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)不是法人團(tuán)體 業(yè)主大會(huì)不具備法人要件： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記）,（二）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。《條例》第九條,82,（一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改 2007年8月26日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的內(nèi)容為： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。,83,”刪除第十條第二款。“ 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。,84,修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的內(nèi)容為： 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （5）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。,85,修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。,86,修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 考試時(shí)教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。,87,三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu) （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （掌握） 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),物業(yè)條例沒(méi)提,88,（三）業(yè)主委員會(huì)的備案 P79—81 告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》 （四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（重點(diǎn)掌握） 1/3或主任認(rèn)為有必要召開(kāi)—必須開(kāi) 半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過(guò) 會(huì)議記錄存檔，決定公告，告知居委會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn) （七）業(yè)主委員會(huì)的改選與變更 （八）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) （全體業(yè)主承擔(dān)） 四、限制性規(guī)定,,89,第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度 自我管理：通過(guò)業(yè)主大會(huì) 規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱(chēng)業(yè)主行為守則） 是契約的基礎(chǔ)——以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開(kāi)展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體—全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會(huì)審議通過(guò)而生效 規(guī)約的客體—基于物權(quán)而派生的客觀(guān)行為可否做什么？應(yīng)怎么做。 規(guī)約的內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)公德,管理規(guī)約制度,90,一、管理規(guī)約 （一）管理規(guī)約的概念 共同約定，約束全體業(yè)主 物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補(bǔ)充 調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 共同財(cái)產(chǎn)共同利益的平衡 （二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容 物業(yè)使、維、管的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 （三）管理規(guī)約的法律效力 規(guī)約的法律依據(jù)：《民法通則》《條例》《房屋異產(chǎn)毗連管理辦法》 對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力 對(duì)物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力,,91,二、臨時(shí)管理規(guī)約 （一）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（房屋銷(xiāo)售之前） （二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定（房屋銷(xiāo)售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主） （三）相關(guān)主題的法律義務(wù) 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的義務(wù) 建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù) 物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù) （四）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉） 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) （3條）P89 違約責(zé)任 （3條）P89,92,第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉） （一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 （三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 （四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 （掌握）P91,93,二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 招標(biāo)原則 （1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 （2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 （3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式 （1）公開(kāi)招標(biāo) （2）邀請(qǐng)招標(biāo) （3）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),94,（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)文件的編制 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 （3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求 （4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 （5）招標(biāo)活動(dòng)方案 （6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明 （7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容,95,招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。,96,（三）招標(biāo)程序規(guī)則 （1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 （2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 （3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 （4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： ①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； ②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； ③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。,97,三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報(bào)價(jià)；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 （二）投標(biāo)程序 投標(biāo)文件案的送達(dá) 投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 投標(biāo)禁止行為 （1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 （2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 （3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。 （4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。,98,四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （一）開(kāi)標(biāo) （二）評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專(zhuān)家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)臁?評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。,99,評(píng)標(biāo)規(guī)則 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件愛(ài)那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說(shuō)明。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。,100,（三）中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出