【正文】 的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。 二、 物業(yè)管理服務(wù) 掌握 1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點 ：?物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性?物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性與差異性?物業(yè)管理服務(wù)的即時 3 性和無形性?物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性 2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： 物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 7. 物業(yè)使用與維護的有關(guān)規(guī)定（法律規(guī)范）： ?公共建筑和共用 4 設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘?公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé) 任?業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定 8. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)： 原則?合法性原則?相關(guān)性原則?對應(yīng)性原則?合理性原則 依據(jù)：應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù) 企業(yè)提供的真實完整有效的成本資料為基礎(chǔ)。一級服務(wù)標準 :公示 24 小時服務(wù)電話，急修半小時內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 80%以上，每日巡查 1次小區(qū)，載人電梯 24 小時正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 95%，小區(qū)主出入口 24 小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實行 24 小時監(jiān)控；生活垃圾每天清運兩次。三級標準：公示8 小時服務(wù)電話，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 70%以上，每周巡查 1 次小區(qū)，載人電梯早 6:00 至晚 12:00 正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 80%，小區(qū) 24 小時值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查一次；生活垃圾每天清運 1 次 。 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護秩序的方式 :?履行告知義務(wù)?履行制止義務(wù)?履行報告義務(wù) 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)： ?發(fā)生事故時，立即采取 應(yīng)急措施，避免擴大損失?及時向有關(guān)行政管理部門報告事故?協(xié)助做好救助工作 5. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標準： ?工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、 5 工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面 積或應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其他業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。 三、物業(yè)管理的基本制度 掌握 1. 業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則： 業(yè)主大會的職責(zé) ?制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則?制定和修改管理規(guī)約?選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員?選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?籌集和使用專項維修資金?改建、重建建筑物及附屬設(shè)施?有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項業(yè)主大會的表決規(guī)則 ?業(yè)主大會作出的一般規(guī)定，實行簡單多數(shù)的表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過?業(yè)主大會籌集和使用專項維修資金、改建、重建 建筑物及其附屬設(shè)施等，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 2. 業(yè)主委員會的職責(zé) ：?召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況?代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?監(jiān)督管理規(guī)約的實施?業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 3. 管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力 ：內(nèi)容?有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理?業(yè)主的共同利益?業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)?違反規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任法律效力：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域的全體 業(yè)主具有約束力（①管理規(guī)約對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力②對物業(yè)繼受人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力 4. 臨時管理規(guī)約的內(nèi)容 ：?物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況?業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則（①相鄰權(quán)規(guī)定②房屋裝飾裝修規(guī)定③共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定④使用物業(yè)的禁止性規(guī)定）?維護養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則?涉及業(yè)主共同利益的事項?違約責(zé)任 5. 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 ：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不做強制性要求。 特別規(guī)定：采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行，應(yīng)當選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。一級資質(zhì)①注冊資本人民幣 500 萬元以上②物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類 的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書④管理兩種類型以上的物業(yè)（多層 200 萬平米，高層 100 萬平米，別墅 15 萬平米，辦公樓工業(yè)廠房等 50 萬平米）⑤建立嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績二級資質(zhì)①注冊資本人民幣 300萬元以上②物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書④管理兩種類型以上的物業(yè)（多層 100 萬平米，高層 50萬平米，別墅 8 萬平米，辦公樓工業(yè)廠房等 20 萬平米 ）⑤建立嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績?nèi)壻Y質(zhì)①注冊資本人民幣 50 萬元以上②物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書④有委托的管理項目⑤建立嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準 8. 物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定： ?初始申請注冊 取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 ? 住宅專項維修資金的交存金額 ①商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平米造價的 5%至 8%。 ? 住宅專項維修資金的交存方式： ①商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶②已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資 金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶③未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人④業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。開立的住宅專項維修資金專戶， 以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。 9 ? 住宅專項維修資金的使用范圍和原則 ：①使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造②使用原則住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主 和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 ? 住宅專項維修資金的使用程序 ①住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序 、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二的業(yè)主討論通過使用建議 服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案 關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支 、市 、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知 轉(zhuǎn)至維修單位②住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的實用程序 務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等 B.業(yè)主大會依法通過使用方案 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支 審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資的，經(jīng)負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責(zé)令改正 F.業(yè)主委員會、負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄? 10 理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 11. 住宅專項維修資金的使用禁止：《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅 專項維修資金中列支①依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用②依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用③應(yīng)當由當事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用 12. 住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定： ? 利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件①必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下②利用維修資金購買國債的，應(yīng)當在 銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 前期物業(yè)管理招投標的原則： 公開、公平、公正、誠實信用的原則 建設(shè)單位應(yīng)移交物業(yè)管理資料的范圍 ：?竣工驗收資料?技術(shù)資料?物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件?物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)的保修責(zé)任 ：《條例》第 31 條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 ：?針對當前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準入關(guān)?針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準入和清出制度?針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 ：?掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識?具備一定的經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識?能熟練運用物業(yè) 管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定?具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義及范圍 ：共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施 和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。?專戶管理銀行的法律義務(wù) ①專戶銀行應(yīng)當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單②直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進行復(fù)核③專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?審計、 財政部門的監(jiān)督管理 ①住宅專項維修資金直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督②住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財務(wù)部有關(guān)規(guī)定。 1 挪用專項維修資金的法律責(zé)任 ：挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。?直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用專項維修資金的，由上一級人民政府建