【正文】 何組織和個人均無權(quán)進(jìn)行 34 《 條例 》 法律 責(zé)任 特點(diǎn) 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。 ①凡能通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰 ②確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān) 體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法 80條） （七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理， 《 條例 》 生效前的物業(yè)管理活動不適用 《 條例 》 的規(guī)定。 物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等） 38 物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系： 依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分 所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 合同法 的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成 合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 的法律規(guī)定，構(gòu)成 消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系； 依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成 服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。 熟悉： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。（ “ 可以 ” 而不是 “ 應(yīng)當(dāng) ” ，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)） 需由特定的業(yè)主與企業(yè) 另行約定（協(xié)商、簽合同） — 企業(yè)非萬能 有償服務(wù) ：數(shù)額、支付方式、時間雙方當(dāng)事人自主約定 43 三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行） 標(biāo) 準(zhǔn) 基本要求 房屋管理 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 協(xié)助維護(hù)公共秩序 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 三個等級 一級 二級 三級 適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房 不適用市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅 44 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 （一）合理原則 （不超出承受能力，不一味降低收費(fèi)水平） （二）公開原則（明碼標(biāo)價） （三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價相符） 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式 一是政府定價，二是政府指導(dǎo)價，三是市場調(diào)節(jié)價。根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ” 的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。 50 二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （ 1）合法性原則 計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （ 2）相關(guān)性原則 計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （ 4）合理性原則。 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 其中： 人員費(fèi)用 是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 秩序維護(hù)費(fèi) 是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。 固定資產(chǎn)折舊 是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用 是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的， 該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。 58 （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費(fèi)責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 — 最終責(zé)任） 未交付房屋的繳費(fèi)主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納 業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) （五）代收代繳費(fèi)用（三個合同關(guān)系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關(guān)系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關(guān)系 （最終用戶 =最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè) ——— 服務(wù)合同關(guān)系 59 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財產(chǎn)制度 只有簽訂服務(wù)合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來 物業(yè)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或其他組織。 雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在合同的具體內(nèi)容中 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 管理階段不同 簽約主體不同 60 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容 物業(yè)管理事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專項(xiàng)維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任 基 本 條 款 其他條款 約定合同生效條件，解除合同損失賠償 免責(zé)條款約定，合同履行爭議的解決方式 61 物業(yè)資料移交 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時：建設(shè)方或業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同終止時：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會 選聘新物業(yè)企業(yè)時：業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 移交內(nèi)容和程序合同中明確 62 二、前期物業(yè)服務(wù)合同（掌握） （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。 （建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提） 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。 64 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的使用與維護(hù) 專項(xiàng)維修資金 違約責(zé)任 其它事項(xiàng) 65 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 中華人民共和國建設(shè)部令第 33號 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； （二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 68 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 （ 1）履行 告知 義務(wù) （ 2）履行 制止 義務(wù) （ 3）履行 報告 義務(wù) 還應(yīng)加 “ 措施 ”“ 救助 ” 防范和規(guī)避 物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險 69 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 《 民法通則 》 規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、排除妨礙、賠償損失。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 規(guī)定：三條 P61 物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問題 是物業(yè)管理中的法律責(zé)任 70 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù) （ 1）發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急 措施 ，避免擴(kuò)大損失。 （ 3）協(xié)助做好 救助 工作，協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)。 對安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)； ④檢查情況 要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的 安全隱患問題， 物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關(guān)部門認(rèn)真整改， 確保設(shè)施的運(yùn)行； ⑥實(shí)現(xiàn) 技防、物防和人防 緊密配合，相互促進(jìn)。對違章搭建的，要 配合有關(guān)部門 予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動 配合公安派出所 對居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會開展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動員、服務(wù)等活動。 73 物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第 47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《 條例 》 第三十六條第二款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 未能履行包括根本 不履行和不完全履行 兩種情形。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 《 條例 》 （ 19）確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（掌握） 78 一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《 條例 》 第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè) 主 身 份 1. 房屋 所有權(quán) 證書持有人 2. 房屋 共有權(quán) 證書持有人 3. 待領(lǐng)房屋 所有權(quán) 證書和 共有權(quán) 證書的購房人 79 （二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) （享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出 建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的 建議 ４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) （選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有 被選舉權(quán) ６、 監(jiān)督 業(yè)主委員會的工作 ７、 監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、 監(jiān)督 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他 權(quán)利 80 （三）業(yè)主的義務(wù) 遵守 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行 業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關(guān)規(guī)定 繳納專項(xiàng)維修資金 按時 繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他義務(wù) 81 二、業(yè)主大會 （一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會 不是業(yè)主大會會議 業(yè)主大會 不是法人團(tuán)體 業(yè)主大會 不具備法人要件 ： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記） （二）業(yè)主大會的籌備與成立 成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十條的內(nèi)容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 83 ”刪除第十條第二款。 業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《 條例 》 規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 85 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù) 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 87 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員