【正文】 五、案例分析? 案例二：電梯里的廣告收益歸誰所有？在物業(yè)建筑物屋頂、外墻設(shè)置廣告招租位的收益歸誰？? 案例三：物業(yè)公司有權(quán)減免空置房的物業(yè)費(fèi)嗎？可以據(jù)此政策依據(jù)跟開發(fā)商討要物業(yè)費(fèi)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第7項(xiàng)，其他重大事項(xiàng)有哪些 《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行兩種情形。 我們再看民法理論奠定了物業(yè)管理法律的 基石（案例1）《民法通則》第125條規(guī)定： 在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 （三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?！　　段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 （二）二級資質(zhì)：??；　、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。? （三）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參加市住建委組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育并取得合格證書。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負(fù)責(zé)交納。? （一）規(guī)劃行政主管部門。其中，業(yè)主委員會辦公用房面積不低于20 平方米。 交付接管與承接查驗(yàn)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。（2）關(guān)于人員配備，幾級標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)不同的人員配備。3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級2）《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第二十六條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。我們來看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建〔2010〕229號《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動的通知》二、申報(bào)條件? 參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責(zé)任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報(bào)批評并且符合下列條件的。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何避免？如何處理 ？（人大調(diào)研）除了業(yè)主的需求千差外別以外，建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。 3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模、資質(zhì)等級1）《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 第八條　一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：? （一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平；? （二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)；? （三）按照合同約定聘用專門人員維護(hù)小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經(jīng)常開展對業(yè)主的防火、防盜宣傳；? （四）按照合同約定，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備進(jìn)行管理，委托有資質(zhì)單位對電梯進(jìn)行保養(yǎng)與定期檢驗(yàn)；? （五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；? （六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；? （七）勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門；? （八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；? （九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? 第四十條 物業(yè)服務(wù)必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 對不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定 責(zé)任。? 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第十三條（哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)公開） 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：? （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；? （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；? （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；? （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；? （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。1創(chuàng)優(yōu)? 《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動的通知》? 建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》1項(xiàng)目經(jīng)理考核 《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的通知》? 一、基本規(guī)定 ? （一）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（以下簡稱項(xiàng)目經(jīng)理）是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)（含前期物業(yè)）合同約定委派的物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。　　第五條　各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：　　《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? ?。ㄒ唬┮患壻Y質(zhì)：　　；　　、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)民法理論奠定了物業(yè)管理法律的基石我國現(xiàn)行民事基本法 民法通則》，基本概括了商品經(jīng)濟(jì)活動中的一切行為準(zhǔn)則，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、相鄰權(quán)等等。根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對其專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利：（1）業(yè)主對專有部分的所有權(quán)；（2）業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)；（3）業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。? 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。? 這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的不當(dāng)決定的權(quán)利。 （七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物。 （十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案； 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 第七十二條（維修改造費(fèi)用）業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。 任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。 五、案例分析? 案例一：停車場車輛丟失應(yīng)該誰賠？? 如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并隨時(shí)可以將車開走，所停放汽車的實(shí)際控制權(quán)就沒有交付給停車場，那么，就是一個(gè)停車位的場地租賃關(guān)系，保管合同關(guān)系不成立。否則，依據(jù)《合同法》第7章違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、雙倍返還定金或賠償損失等違約責(zé)任。 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：? 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：4《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》其他條款（關(guān)于物業(yè)管理定義和遵循原則）? 第二條 （八）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。 （四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。 （四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；? （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；? （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；? （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；? （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 ［條文注釋］如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 （四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? （三）三級資質(zhì)：　??；　　、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核。? 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。? 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。裝修管理與收費(fèi) 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》裝修管理與收費(fèi)《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行清運(yùn)，（物業(yè)使用人）收取清運(yùn)費(fèi)用。二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細(xì)講解。 服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬平方米34人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。 　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。? 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使用率達(dá)80%以上。可是，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ 什么是物業(yè)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么