【正文】 列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　　（三）驗資證明；　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? （三）三級資質(zhì)：　?。弧　?、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；?。弧?，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：　　（1）多層住宅100萬平方米；　　（2）高層住宅50萬平方米；　?。?）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米?！　?、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績?！　〉谖鍡l　各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：　　《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? ?。ㄒ唬┮患壻Y質(zhì)：　??；　　、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人?！　∈?、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。在一個評分周期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理項目經(jīng)理的評分情況，依照以下方式處理：1資質(zhì)申報? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程度，扣分類型分為1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8種分值。項目經(jīng)理本人以及所管項目獲得表彰獎勵等，在其業(yè)績信息中予以登記，發(fā)生違法違規(guī)行為經(jīng)查證屬實的，在其不良信息中予以登記。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的項目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核。（四）項目經(jīng)理應(yīng)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用并在市住建委登記注冊。一名項目經(jīng)理同時管理兩個項目的，應(yīng)當(dāng)征得兩個項目合同甲方的同意，其管理物業(yè)總建筑面積不得超過二十萬平方米。1創(chuàng)優(yōu)? 《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知》? 建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》1項目經(jīng)理考核 《關(guān)于實行物業(yè)管理項目經(jīng)理責(zé)任制的通知》? 一、基本規(guī)定 ? （一）物業(yè)管理項目經(jīng)理（以下簡稱項目經(jīng)理）是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)（含前期物業(yè)）合同約定委派的物業(yè)項目負(fù)責(zé)人。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? （5業(yè)主委員會人數(shù)）第十八條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是511 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。? （4重大事項決定）第十六條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)。建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計小區(qū)的總戶數(shù)，按照每戶5 元的標(biāo)準(zhǔn)，在辦理“新建住宅符合交付使用條件證明書”前，一次性交由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，?？顚Ｓ?，結(jié)余經(jīng)費轉(zhuǎn)該小區(qū)業(yè)主委員會管理。? 因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十五條 （損害他人合法權(quán)益的認(rèn)定）業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第十三條（哪些事項應(yīng)當(dāng)公開） 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：? （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；? （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；? （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；? （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；? （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；? （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第八條 （建筑面積的確認(rèn)）物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：? （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；? （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。? 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。? 第四條 （外墻利用是否屬于侵權(quán)的認(rèn)定） 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第三條 （共有部分的認(rèn)定） 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：? （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；? （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。? 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。? 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了《條例》和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行兩種情形。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 對不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定 責(zé)任。） 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。? 在進入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會起到關(guān)鍵性作用?！恶R鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：? （一）物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營性用房；? （二）門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊；? （三）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；? （四）公共綠化、道路、場地；? （五）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施；? （六）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費。? 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費用由縣、區(qū)人民政府承擔(dān)。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：? （一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平；? （二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù)；? （三）按照合同約定聘用專門人員維護小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經(jīng)常開展對業(yè)主的防火、防盜宣傳；? （四）按照合同約定，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備進行管理，委托有資質(zhì)單位對電梯進行保養(yǎng)與定期檢驗；? （五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；? （六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況；? （七）勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門；? （八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；? （九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第四十條 物業(yè)服務(wù)必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。在審查企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)核驗其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則及相關(guān)政策規(guī)定，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法協(xié)助認(rèn)定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第五條（明晰了各部門的職責(zé)）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實施本辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部門將依法予以查處。別墅和非住宅房屋裝修垃圾清運費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。裝修管理與收費 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110）《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)的通知》 《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》《安徽省物業(yè)管理條例》裝修管理與收費《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)的通知》物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進行清運，（物業(yè)使用人）收取清運費用。 物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以明確。