【正文】 法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 (八 )《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益， 2021 年 3 月建設部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (建設部令第 110 號 )。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理， 1999 年建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質評定，然后才能依法運營。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。 (六 )《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于 1998 年 11 月印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定： 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金， 專項用于保修期滿后的大修、更新和改造?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。 培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人 員的理論水平和專業(yè)素質。 第三， 物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。 第二， 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內(nèi)容、培訓方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領導等都作了明確規(guī)定。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及 評分細則。 修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分 細則上都提出了更高的要求。 2． 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》 1997 年建設部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內(nèi) 容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件， 是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石， 對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。 (一 ) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構的矛盾日益突出。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點： 一是借鑒性 ，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗； 二是過渡性 ，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革； 三是 針對性 ，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點。 無論是推動引導，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關法規(guī)政策并做好相應的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。 《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導。 例題： 物業(yè)管 理在社會經(jīng)濟中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進 物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉移和產(chǎn)業(yè)結構調整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設施設備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全 舒適的居住環(huán)境。 (二 )實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量 經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。 (一 ) 實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。 五、 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，明確了本世紀頭二十年我國經(jīng)濟、政治和文化建設與改革的主要任務。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 1993年 ，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》 ，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。 三、 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 1981 年 3 月 10 日 ，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。 1994 年，國務院下發(fā) 了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 住房建設、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織 —— 皇家特許屋宇經(jīng)理學會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。一位名叫奧克維婭 ?希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守。 當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒。 雙向選擇 和 等價有償 是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務才能進入和占領這個市場。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程， 實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。 例題：關于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ C ） A．物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理 B．要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設備 C．物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格 D．要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理 （三） 市場化 市場化是物業(yè)管理最主要的特點 。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。 例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（ B ） A． 現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 B． 物業(yè)的所有權、使用權與物 業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離 C． 物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè) D． 物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè) （二） 專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 社會化、專業(yè)化、市場化 是物業(yè)管理的三個基本特 征。 二、 物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。 將 市場原則作為物業(yè)管理活動的 前提條件 ，其主要目的在于以下兩點： 一是 強調業(yè)主在市場活動中的自主權 ，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。所以 C 是錯誤的。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜 的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿