【正文】 以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。 2．出租方的義務(wù) 一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。 四、房屋租賃合同的構(gòu)成 （一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； （二）租賃物業(yè)的描述； （三）租賃物業(yè)的用途； （四）租賃期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人 約定的其他條款。 （六）租賃關(guān)系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。登記備案是政府對房屋租賃行為實施管理的一種重要的行政管理手段。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。 （三）房屋租賃合同必須采用書面形式 租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。 （二）房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。 三、物業(yè)租賃合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用權(quán) 房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進行違法活動，擾 亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。 （三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù) 由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸 ，則合同無效。 第二節(jié) 物業(yè)租賃合同 一、物業(yè)租賃合同的登記備案 登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。 （四）保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t 租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)。 （三）提高經(jīng)濟效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價值 ，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。 （二）維護租賃房屋的原則 作為出租人或者委托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設(shè)備，嚴格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務(wù)的原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補充部分。 可將房屋分為公房租賃和私房租賃。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。 （ 2）不定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。 重點與難點：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價格的構(gòu)成。 三、制定物業(yè)管理制度的原則 合法性 、 實用性 、 規(guī)范性 、 市場性 、 協(xié)調(diào)性 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 本章在招投標(biāo)課程中詳細講授 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 在物業(yè)法規(guī)課程中滲透 第五章 物業(yè)租賃管理 能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主大會制定。 4．崗位職責(zé)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。 2．員工管理制度：勞動用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 （九）促進國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。 （七）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。 （五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。 （三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進行業(yè)科技進步。其主要職能包括： （一） 協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。 六、街道辦事處和居委會 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受委托代收前款費用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 （四）物價行政主管部門 縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。工商行政主管部門，每年度對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進行 批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。 4．對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。 2．負責(zé)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的經(jīng)營資質(zhì)審批。物業(yè) 開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。經(jīng) 1／ 3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。每屆業(yè)主委員會任期為 3 年，期滿后由業(yè)主大會進行改選。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主委員會章程；業(yè)主委員會成員名單；辦公場所證明文件；其它需要提交的文件。 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責(zé)能力的； ； ； ； 他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每 一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。 主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持股票權(quán) 1/2 以上通過。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議 3 日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的 具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。 （四）業(yè)主大會會議 1．業(yè)主大會會議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 （一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治管理組織。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè) 主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （ 5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。 第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供的服務(wù)； （ 2）提議召開業(yè)主大會會議， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （ 3）提出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （ 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 7）監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同 （ 8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 ，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。申請升級的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將所需材料報初審部門，初審部門將審核意見報審批部門。 資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。 的資質(zhì)管理實行分級審批制度。 （ 5）物業(yè)管理業(yè)績材料。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。 （二）資質(zhì)等級管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提交下列材料： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級申報表。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。 新設(shè)立的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人 員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （ 5） 10％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 10％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （ 5） 20％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 20％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 圖 2－ 1 兩級制管理層 圖 2－ 2 三級 制管理層 圖 2－ 3 四級制管理層 物業(yè)服務(wù)公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經(jīng)營部 物業(yè)服務(wù)公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 物業(yè)服務(wù)公司 集團公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財務(wù)部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理