【正文】 1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。 （二）業(yè)主大會(huì)的召開 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。 （三）業(yè)主大會(huì) 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議、發(fā) 生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并存檔。 三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ； ； 、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ； 備必要的工作時(shí)間。 （二）業(yè)主委員會(huì)的注冊(cè) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門主要對(duì)其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請(qǐng)書之后的 15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。 （三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé) ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同； 管理規(guī)約 的實(shí)施； ； （四）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 主任 1 人，副主任 1～ 2 人。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系 一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) （一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 聘用與被聘用的關(guān)系 、 委托與被委托的關(guān)系 、 相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 （二）法律上的平等關(guān)系 （三）工作上的合作關(guān)系 二、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。 三、政府管理部門的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)行 政主管部門 1．組織 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參加考評(píng)和評(píng)比。 3．對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 （二）工商行政主管部門 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對(duì)外經(jīng)營。 （三）稅務(wù)管理部門 稅務(wù)管理部門有權(quán)對(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。 （五）環(huán)衛(wèi)和園林部門 （六）公安局或派出所等部門 四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 五、專業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。 七、行業(yè)協(xié)會(huì) 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立于 2020 年 10 月，協(xié)會(huì)總部設(shè)在北京。 （二）協(xié)助政府開展行業(yè) 調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。 （四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 （六）進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 （八）組織開展對(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)評(píng)定與管理、物業(yè)管理優(yōu) 秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員執(zhí) 業(yè)資格培訓(xùn)工作。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制 度等。 3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。 5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評(píng)審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對(duì)外接待工作操 作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。 第一節(jié) 物業(yè) 租賃概述 一、物業(yè)租賃的定義及形式 （一）物業(yè)租賃的定義 物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。 （二）物業(yè)租賃的形式 （ 1）定期租賃。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。是指房屋所有者隨時(shí)可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期限。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。 （三）房屋租賃的范圍 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他 組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。但是，該辦法同時(shí)禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，延長房屋的使用壽命。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式，按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來使用房屋， 不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。 二、物業(yè)租賃合同的作用 （一）確定簽訂租賃合同的原則 租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)模_保雙方的權(quán)益不受侵犯。 （二）明確雙方房屋租賃的標(biāo)的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標(biāo)明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對(duì)立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。不履行或不適當(dāng)履行租賃合同條款，都將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。承租人不能擅自將租賃的房屋轉(zhuǎn)租，如果在租賃期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)過承租人同意，否則屬違法行為。這反映在房屋租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物作詳細(xì)的 、區(qū)別性的描述。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。 （四）房屋租賃合同必須依法辦理登記 房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易，租賃合同訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （五）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止 在房屋租賃的有效期內(nèi)，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影 響租賃合同的執(zhí)行，新房屋所有權(quán)人必須承擔(dān)原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。 （七）租賃客體的法律要求 我國對(duì)出租的房屋有明確的法律規(guī)定。 五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) （一）出租方的權(quán)利、義務(wù) 1．出租方的權(quán)利 一是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或裝修。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)等。 （二）承租方的權(quán)利、義務(wù) 1．一是有合法使用房屋的權(quán)利。承租人有權(quán)要求出租方對(duì)房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進(jìn)行及時(shí)的修復(fù)，保障房屋居住的安全；三是對(duì)所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。不得隨意對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，承租人欲對(duì)房屋進(jìn)行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。 、附屬物的增減等，也可變更合同。 。 （二）房屋租賃合同的終止 發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止： 需要終止，或因一方嚴(yán)重違約等，均可終止合同。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)報(bào)酬支出，是房租的 必要組成部分。 （四）利息 是指房屋建造或購買時(shí)的投資，在出租期間資金占用的時(shí)間價(jià)值補(bǔ)償。 （七）利潤 是 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動(dòng)和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價(jià)值的一部分。 二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法 租金標(biāo)準(zhǔn)一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。 租金基數(shù)的核定主要有以下 3種方法： 等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn)，結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級(jí)。 基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的《房屋完損等級(jí)評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)》等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項(xiàng)評(píng)分，最后加以匯總。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級(jí)依據(jù)，按等級(jí)計(jì)分，其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。 （ 2）主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的 因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金額了，計(jì)算方法一般如下： 月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）計(jì)租面積＋附屬房單位租金計(jì)租面積＋設(shè)備租金 三、物業(yè)租金的意義 （一）調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系 （二）保證物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行 （三）租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)租賃管理 一、房屋租賃管理的一般程序 （一）房屋租賃合同的登記備案制度 根據(jù)建設(shè)部第 43 號(hào)發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（ 1995 年 6 月 1 日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 ： （ 1）書面租賃合同； （ 2）房屋所有權(quán)證； （ 3）當(dāng)事人的合法證件； （ 4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 （二 ）出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給租戶， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金的交納時(shí)間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。如房屋使用方面可以規(guī)定承租人不能任意改變合同規(guī)定的租賃用途、不能以亂寫亂畫等方式故