【正文】 房租賃是指城鎮(zhèn)居民個(gè)人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見(jiàn)的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。 重點(diǎn)與難點(diǎn)：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價(jià)格的構(gòu)成。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主大會(huì)制定。 2．員工管理制度：勞動(dòng)用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績(jī)效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。 （七）為會(huì)員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。 （三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。 六、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開(kāi)展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進(jìn)工作。 （四）物價(jià)行政主管部門(mén) 縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 4．對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。物業(yè) 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書(shū)轉(zhuǎn)給 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。每屆業(yè)主委員會(huì)任期為 3 年，期滿后由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選。 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責(zé)能力的； ； ； ； 他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3 日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的 具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。 （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1．業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。 二、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)概述 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治管理組織。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （ 4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。申請(qǐng)升級(jí)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將所需材料報(bào)初審部門(mén)，初審部門(mén)將審核意見(jiàn)報(bào)審批部門(mén)。 的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 圖 2－ 1 兩級(jí)制管理層 圖 2－ 2 三級(jí) 制管理層 圖 2－ 3 四級(jí)制管理層 物業(yè)服務(wù)公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經(jīng)營(yíng)部 物業(yè)服務(wù)公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經(jīng)營(yíng)部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車(chē)輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購(gòu)物中心 健身中心 物業(yè)服務(wù)公司 集團(tuán)公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車(chē)輛道路管理 治安管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購(gòu)物中心 健身中心 （四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 機(jī)構(gòu)的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務(wù)拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務(wù)部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與義務(wù) 五、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)管理 （一）等級(jí)劃分 根據(jù)建設(shè)部頒布的《 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理試行辦法》，將 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資 質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 （ 2）申請(qǐng)單位收到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后，在按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 二、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立 （一）設(shè)立條件 定代表人 法定代 表人必須符合下列條件： （ 1）有完全民事行為能力； （ 2）有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口； （ 3）具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)； （ 4）產(chǎn)生的程序符合國(guó)家法律和企業(yè)章程的規(guī)定； （ 5）符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。 二、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì) （一）實(shí)行法制化、規(guī)范化管理 （ 二）實(shí)行規(guī)?；c品牌經(jīng)營(yíng) （三）實(shí)行智能化管理 （四）樹(shù)立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng) 第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求與職業(yè)道德 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德 遵紀(jì)守法，愛(ài)崗敬業(yè) ； 工作認(rèn)真，盡職盡責(zé) ； 誠(chéng) 實(shí)守信，熱情服務(wù) 。 （五）服務(wù)第一原則 （六）收費(fèi)合理原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （二）統(tǒng)一管理原則 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 四、多種經(jīng)營(yíng)管理 目前 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 開(kāi)設(shè)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢、中介、代理租賃、住房置換、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、設(shè)備安裝、經(jīng)營(yíng)建材等。 便民服務(wù)的內(nèi)容包括： 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：與商業(yè)、銀行、郵電等部門(mén)協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場(chǎng)、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲(chǔ)蓄所等，以方便業(yè)主。 二、物業(yè)的專項(xiàng)管理 包括物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，確保業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，是指形成安全、安靜的工作、生活環(huán)境。因此，許多開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。 （三）物業(yè)的組成 從物業(yè)的概念可以看出，物業(yè)包含三個(gè)基本組成： （ 1）以建成并投入使用的各類建筑物 （ 2）與建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施 （ 3）相關(guān)場(chǎng)地 （四）物業(yè)的特征 二、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理 實(shí)務(wù) 第一章 物業(yè)管理概述 （ 4 學(xué)時(shí)） 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) (本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授 ) 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 （在物業(yè)法規(guī)課程中滲透） 第 五 章 物業(yè)租賃管理 （ 2 學(xué)時(shí)） 第 六 章 物業(yè)管理 的程序（重點(diǎn)） (8 學(xué)時(shí) ) 第七章 物業(yè)管理常用文書(shū)的擬寫(xiě)及檔案管理 (2 學(xué)時(shí) ) 第 八 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的財(cái)務(wù)管理 (6 學(xué)時(shí) ) 第 九 章 房屋維護(hù)修繕管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十 章 房屋設(shè)備管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十一 章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) （ 8 學(xué)時(shí)） 第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理 (2學(xué)時(shí) ) 第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化 (2學(xué)時(shí) ) 第 十四 章 各種類型的物業(yè)管理與服務(wù) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第十 五 章 香港及國(guó)外物業(yè)管理 (2學(xué)時(shí) ) 第十 六 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與 ISO9000標(biāo)準(zhǔn) （ 2 學(xué)時(shí)） 第一章 物業(yè)管理概述 能力要求：本章作為學(xué)習(xí)物業(yè)管理的入門(mén)，通過(guò)學(xué)習(xí)，使同學(xué)們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念，明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則，了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別 在現(xiàn)實(shí)生活中，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常常交替使用，并由此產(chǎn)生了對(duì)這三者理解和使用上的混亂，但這三個(gè)概念既有聯(lián)系，又有區(qū)別。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利 的促銷因素，是對(duì)房屋銷售的有力支持。 設(shè)施管理：包括規(guī)劃部門(mén)劃定物業(yè)所屬轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施，如轄區(qū)內(nèi)的道路、路燈、供電設(shè)施、供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng) 、自來(lái)水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。 三、物業(yè)的相關(guān)服務(wù) 包括兩個(gè)方面：特約服務(wù)和便民服務(wù) 特約服務(wù)的內(nèi)容包括房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。 交通網(wǎng)點(diǎn)：配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來(lái)往班車(chē)網(wǎng)絡(luò)，并與交通部門(mén)協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn)，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。 （四）權(quán)責(zé)分明原則 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的分類 （一）按投資主體分類 全民 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 、 集體所有制物業(yè)管理 、 聯(lián)營(yíng) 物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 、 私營(yíng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 、 合資 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）按股東出資形式分類 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 、 物業(yè)管理股份合作公司 、 物業(yè)管理股份有限公司 （三）按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式分類 代理租賃服務(wù)型公司 、 委托管理服務(wù)型公司 （四）按是否具有法人資格分類 按是否具有法人資格， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可分為具有獨(dú)立法人資格的 物業(yè)服務(wù)公司 或子公司，和以經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處兩種。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的申請(qǐng)單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。公司的管理層級(jí)的設(shè)置通常有如圖 2— 1 所介紹的兩級(jí)制、圖 2— 2 所介紹的三級(jí)制和圖 2— 3 所介紹的四級(jí)制。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 3）管理兩種類 型以上的物業(yè)。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?！杜R時(shí)資質(zhì)證書(shū)》有效期一年。 （ 2）營(yíng) 業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 6）企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè) ，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn)，報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： （ 1）未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處 5萬(wàn)元以上 20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他