【正文】 內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價(jià)格的構(gòu)成。 2．員工管理制度：勞動(dòng)用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。 （三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。 （四）物價(jià)行政主管部門 縣級以上地方人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。物業(yè) 開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責(zé)能力的； ； ； ； 他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 （四）業(yè)主大會會議 1．業(yè)主大會會議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。申請升級的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見報(bào)審批部門。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 2）申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后，在按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 二、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢 （一）實(shí)行法制化、規(guī)范化管理 （ 二）實(shí)行規(guī)?；c品牌經(jīng)營 （三）實(shí)行智能化管理 （四）樹立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng) 第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求與職業(yè)道德 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德 遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè) ； 工作認(rèn)真，盡職盡責(zé) ； 誠 實(shí)守信，熱情服務(wù) 。 （二）統(tǒng)一管理原則 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 便民服務(wù)的內(nèi)容包括： 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲蓄所等，以方便業(yè)主。因此，許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。物業(yè)管理 實(shí)務(wù) 第一章 物業(yè)管理概述 （ 4 學(xué)時(shí)） 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) (本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授 ) 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 （在物業(yè)法規(guī)課程中滲透） 第 五 章 物業(yè)租賃管理 （ 2 學(xué)時(shí)） 第 六 章 物業(yè)管理 的程序（重點(diǎn)） (8 學(xué)時(shí) ) 第七章 物業(yè)管理常用文書的擬寫及檔案管理 (2 學(xué)時(shí) ) 第 八 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的財(cái)務(wù)管理 (6 學(xué)時(shí) ) 第 九 章 房屋維護(hù)修繕管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十 章 房屋設(shè)備管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十一 章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù) （ 8 學(xué)時(shí)） 第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理 (2學(xué)時(shí) ) 第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化 (2學(xué)時(shí) ) 第 十四 章 各種類型的物業(yè)管理與服務(wù) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第十 五 章 香港及國外物業(yè)管理 (2學(xué)時(shí) ) 第十 六 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與 ISO9000標(biāo)準(zhǔn) （ 2 學(xué)時(shí)） 第一章 物業(yè)管理概述 能力要求：本章作為學(xué)習(xí)物業(yè)管理的入門，通過學(xué)習(xí)，使同學(xué)們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念，明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則，了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對于開發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利 的促銷因素，是對房屋銷售的有力支持。 三、物業(yè)的相關(guān)服務(wù) 包括兩個(gè)方面：特約服務(wù)和便民服務(wù) 特約服務(wù)的內(nèi)容包括房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。 （ 3）管理兩種類 型以上的物業(yè)。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 （ 2）營 業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè) ，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （三）業(yè)主大會 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會作出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ； ； 、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； ； 備必要的工作時(shí)間。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系 一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 聘用與被聘用的關(guān)系 、 委托與被委托的關(guān)系 、 相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 （二）法律上的平等關(guān)系 （三）工作上的合作關(guān)系 二、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。 （三）稅務(wù)管理部門 稅務(wù)管理部門有權(quán)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。 （二）協(xié)助政府開展行業(yè) 調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制 度等。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。是指房屋所有者隨時(shí)可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期限。但是，該辦法同時(shí)禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。 五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) （一）出租方的權(quán)利、義務(wù) 1．出租方的權(quán)利 一是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或裝修。不得隨意對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，承租人欲對房屋進(jìn)行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。 二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法 租金標(biāo)準(zhǔn)一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。 （ 2）主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的 因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。 （二 ）出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給租戶， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。 （三）房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度 該制度主要規(guī)定房屋承租人在轉(zhuǎn)租或退租時(shí)的要求，比如規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租方的同意，轉(zhuǎn)租租金如何分配；退租時(shí)，在什么時(shí)間范圍內(nèi)租金按全天或整天計(jì)算、什么情況下則只需交納部分租金，退租手續(xù)如何辦理以及退租時(shí)應(yīng)退還什么（如房門、信箱及地庫鑰匙等）和應(yīng)檢查什么設(shè)備。如雙方可以約定，承租人按照合同規(guī)定交租一次給付確有困難的，可以分期給付。租出房屋是租賃效益的前提，它以投入租賃經(jīng)營的房屋總量和完好率為基礎(chǔ)，同時(shí)反映租賃房屋的市場需求狀況和經(jīng)營的市場競爭能力，因而是衡量租賃經(jīng)營效果的最主要指標(biāo)之一。 重點(diǎn)與難點(diǎn)：早期介入與前期管理的關(guān)系；接管驗(yàn)收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；入住程序 ；裝修管理。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案； ②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量； ③對室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理 的角度提出意見； ④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。 （二）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收樓入住。 4．移交對象不同 竣工驗(yàn)收 是施工單位向開發(fā)商（建設(shè)單位）移交 物業(yè) 的過程 ； 接管驗(yàn)收是開發(fā)商（建設(shè)單位）將“物業(yè)”再次交付 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 進(jìn)行管理的過程 。如《房屋本體接管驗(yàn) 收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問題整改表》、 （二）對接管物業(yè)進(jìn)行資料驗(yàn)收 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料： （ 1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 。 （ 5）圖紙會審記錄。 （ 2） 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 （ 5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。 （ 7）樓梯、扶手安裝牢固，無裂縫、無表皮脫落，油漆均勻，表面光滑。 （ 15）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 （ 6）道路：路面平整，無起砂斷裂；路牙石砌整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；料塊面層拼砌整齊、平整牢固；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 （ 15）臺階、踏板：砌筑平實(shí)，牢固，無裂縫。 （ 1）設(shè)計(jì)方案不合理，違反國家安全規(guī)范造成的工程質(zhì)量隱患； （ 2）施工單位偷工減料、不按規(guī)范施工或工藝不合理，驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)格； （ 3）因材料供應(yīng)商提供的 建材質(zhì)量問題帶來的工程質(zhì)量不合格、有欠缺； （ 4）發(fā)展商管理不善、自然災(zāi)害等。至此，物業(yè)接管工作正式完成。 入住工作流程如圖 63所示： 入住前準(zhǔn)備 業(yè)主 書 入住接待 入住辦理 發(fā)放資料鑰匙 入住繳費(fèi) 驗(yàn)樓辦理 8.交接鑰匙 63 圖 入住工作流程圖 （七）入住管理應(yīng)注意的事項(xiàng) ，避免因過分集中辦理產(chǎn)生