【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 （五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。 （六）進行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 （七）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。 （八）組織開展對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu) 秀示范項目的達標考評和從業(yè)人員執(zhí) 業(yè)資格培訓(xùn)工作。 （九）促進國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟核算制 度等。 2．員工管理制度：勞動用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。 4．崗位職責(zé)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。 5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操 作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主大會制定。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。 三、制定物業(yè)管理制度的原則 合法性 、 實用性 、 規(guī)范性 、 市場性 、 協(xié)調(diào)性 第三章 物業(yè)管理的招標與投標 本章在招投標課程中詳細講授 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 在物業(yè)法規(guī)課程中滲透 第五章 物業(yè)租賃管理 能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。并能熟練地掌握和運用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。 重點與難點：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價格的構(gòu)成。 第一節(jié) 物業(yè) 租賃概述 一、物業(yè)租賃的定義及形式 （一）物業(yè)租賃的定義 物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。 （二）物業(yè)租賃的形式 （ 1）定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。 （ 2）不定期租賃。是指房屋所有者隨時可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期限。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。 可將房屋分為公房租賃和私房租賃。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補充部分。 （三）房屋租賃的范圍 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他 組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。但是，該辦法同時禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務(wù)的原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。 （二）維護租賃房屋的原則 作為出租人或者委托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設(shè)備，嚴格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護，延長房屋的使用壽命。 （三）提高經(jīng)濟效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價值 ，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。 （四）保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t 租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)。因此，雙方都必須嚴格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計要求和建筑形式，按照設(shè)計要求和房屋性能來使用房屋， 不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。 第二節(jié) 物業(yè)租賃合同 一、物業(yè)租賃合同的登記備案 登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當事人是否按規(guī)定交納稅費。 二、物業(yè)租賃合同的作用 （一）確定簽訂租賃合同的原則 租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)?，確保雙方的權(quán)益不受侵犯。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸 ，則合同無效。 （二）明確雙方房屋租賃的標的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。 （三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù) 由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實現(xiàn)的權(quán)利。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進行違法活動，擾 亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。不履行或不適當履行租賃合同條款，都將承擔經(jīng)濟和法律責(zé)任。 三、物業(yè)租賃合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用權(quán) 房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。承租人不能擅自將租賃的房屋轉(zhuǎn)租，如果在租賃期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)過承租人同意，否則屬違法行為。 （二）房屋租賃的標的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。這反映在房屋租賃合同中必須對標的物作詳細的 、區(qū)別性的描述。 （三）房屋租賃合同必須采用書面形式 租賃關(guān)系成立的標志是房屋租賃雙方訂立書面合同。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。 （四）房屋租賃合同必須依法辦理登記 房屋租賃不允許私下進行交易，租賃合同訂立后，雙方當事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。登記備案是政府對房屋租賃行為實施管理的一種重要的行政管理手段。 （五）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止 在房屋租賃的有效期內(nèi)，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影 響租賃合同的執(zhí)行，新房屋所有權(quán)人必須承擔原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。 （六）租賃關(guān)系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。 （七）租賃客體的法律要求 我國對出租的房屋有明確的法律規(guī)定。 四、房屋租賃合同的構(gòu)成 （一）當事人姓名或名稱及住所； （二）租賃物業(yè)的描述； （三）租賃物業(yè)的用途； （四）租賃期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當事人 約定的其他條款。 五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) （一）出租方的權(quán)利、義務(wù) 1．出租方的權(quán)利 一是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進行改造或裝修。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進行違法活動等。 2．出租方的義務(wù) 一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。 （二）承租方的權(quán)利、義務(wù) 1．一是有合法使用房屋的權(quán)利。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。承租人有權(quán)要求出租方對房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進行及時的修復(fù)，保障房屋居住的安全；三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。 2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。不得隨意對房屋結(jié)構(gòu)進行改造，承租人欲對房屋進行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 、附屬物的增減等，也可變更合同。 ，均可變更合同。 。 ，改變租賃期限或者期限長短。 （二）房屋租賃合同的終止 發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止： 需要終止，或因一方嚴重違約等，均可終止合同。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價格 一、房屋租賃租金的構(gòu)成 （一）折舊費 房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。其計算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費＝建筑造價（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費 為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對房屋進行維修和養(yǎng)護。這部分費用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動報酬支出，是房租的 必要組成部分。 （三）管理費 房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費用，包括房屋管理人員的工資、辦公費用、業(yè)務(wù)費等。 （四）利息 是指房屋建造或購買時的投資，在出租期間資金占用的時間價值補償。（五）地租 （六）保險費 是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的保險金。 （七）利潤 是 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價值的一部分。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計算稅額，再按被出租房屋面 積分攤房產(chǎn)稅。 二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計算方法 租金標準一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計算的租價水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點的增減變動方法。 租金基數(shù)的核定主要有以下 3種方法： 等級標準可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標準，參考各地房屋的區(qū)域特點，結(jié)合起來劃分、計算實際等級。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標準時，用調(diào)劑因素反映。 基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的《房屋完損等級評定 標準》等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項評分，最后加以匯總。 就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級依據(jù)，按等級計分，其余項目可按項目基分計算法計算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。 （ 2）