【文章內容簡介】 招標的內容 物業(yè)管理的具體內容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標 的進行招標。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點，物業(yè)管理的內容應包括從開發(fā)設計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務以至到用戶入住后的管理運作服務。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內容都適合招標。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內容均可以一定的標準進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。而有些物業(yè)管理內容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務內容，一般就不被納入招標的內容。這些物業(yè)管理內容主要是一 些衍生的優(yōu)化性服務，如小區(qū)內的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內容所花費的工作量以及所產生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內容。簡單地說，物業(yè)管理招標的內容主要包括兩部分，即前期顧問服務和實質管理服務。根據(jù)物業(yè)性質的不同，這兩部分的內容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標內容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標內容。 (一 )非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內容 非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理 招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。 非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內容如前所述分為前期顧問服務和實質管理服務兩個部分，各部分的具體服務內容如下： (1)開發(fā)設計建設期間提供的管理顧問服務 由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設計和施工是至關重 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 要的。如果在開發(fā)設計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設 計建設階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。具體的服務內容有： ①對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。 ②對投標物業(yè)的設施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。 ③對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。 ④提出本投標物業(yè)的特別管理建議。 (2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務 ①制訂員工培訓計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。 ②列出財務預算方案。編列財務預算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原 則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。 (3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務 ①住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務。 ②住戶裝修工程及材料運送的管理服務。 ③遷入與安全管理服務。 前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。 住戶入住后的實質管理服務是直接與住戶日常生活密切相關的，具體內容包括： (1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。 (2)保安服務。 (3)清潔服務。 (4)房屋及設施的維修保養(yǎng)服務。 (5)財務管理服務。 (6)綠化園藝管理服務。 (7)其他管理服務。如車輛管理及上門特約服務等。 由于實質管理服務與小業(yè)主的利益關系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務內容招標時，應選擇服務周到、服務質量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。 (二 )經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內容 經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。 經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是 具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。 經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多 的價值。這時，物業(yè)管理就成為了凝結在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內容同樣分為前期顧問服務和實質管理服務。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務內容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務內容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實質管理服務中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內容也大致相同，如同 樣有保安、清潔、綠化和房屋設備維護等基本項目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標準的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設施和使用功能，以保持物業(yè)設施的先進。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質管理服務還應增加租賃管理服務的內容等。 綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標的內容都主要為前期顧問服務和實質管理服務。由于這兩種服務的性質不同，因此在招標中的規(guī)定也不同。前期顧問 服務方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關重要，而顧問服務的工作量又難以進行定編計算，因此在評標時，應該主要側重于對顧問服務方案的評價。與之相對的實質管理服務，由于服務內容已逐漸標準化，易于定編計算工作量，因此在評標時對于這部分的內容，應將報價作為主要考慮因素。 第二節(jié) 物業(yè)管理招標程序 一、招標準備階段 招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。 (一 )成 立招標機構 任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。可見招標機構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。 成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點。 對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招 標機構，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。考慮到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據(jù)自己的實際情況，量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成 。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強， 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第 1章已作詳細介紹，在此不再贅述。 對于招標人委托招標代理機構招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指 定招標代理機構”。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構時應注意以下問題： 首先，招標人應根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產開發(fā)商在委托招標代理機構招標 時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。 其次，招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。招標人應根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。 招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。 (二 )編制招標文件 編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標 文件的依據(jù)，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人 (開發(fā)商或業(yè)主 )與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。 物業(yè)管理招標文件的內容格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內容。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定 和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分： 投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。 (1)投標的條件 招標文件所以要對投標的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人往往還要 求投標人必須交納投標保證金，招標文件中 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。 (2)對投標文件的要求 如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求 (通常提供統(tǒng)一的投標文件格式 )以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。 (3)對招標程序的說明 由于整個招標過程應體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的 一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。 合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化 條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。 技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求 (如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等 )的文件，當屬招標文件的重點之一。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。 考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。 最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招 標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多