物業(yè)管理理論與實務-02第二章教學輔導(編輯修改稿)
2025-06-19 05:12 本頁面
【文章內容簡介】 施良好的管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。在現階段對物業(yè)管理實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質，是加強行政監(jiān)督、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。 6) 物業(yè)管理專業(yè)人 員職業(yè)資格制度。 物業(yè)管理活動的特殊性、經營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質高低，直接關系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經過相關專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發(fā) 達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建設部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。 7）住房專項維修資金制度。 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產權 的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【 1998】 23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。”依據《通知》精神，建設部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 》，對維修基金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。 4 年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 三、難 點釋疑 關于業(yè)主和業(yè)主大會 業(yè)主的財產權利是物業(yè)管理的基礎，業(yè)主通過組成業(yè)主大會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的形式行使財產權利時，存在著單個業(yè)主的權利和全體業(yè)主共同利益之間的關系問題，單個業(yè)主行使權利，應當以尊重共同利益為前提。為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利，維護全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設一章，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作了五方面的規(guī)定： 1) 針對實踐中業(yè)主權利和義務不明確的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的十項權利，同時，又明確了業(yè)主必須履行的六項義務。 2）為了規(guī)范業(yè)主 大會的運作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會作
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