物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-02第二章教學(xué)輔導(dǎo)-在線瀏覽
2025-07-17 05:12本頁(yè)面
【正文】 制的主要作用，確立了以下七項(xiàng)基本制度 : 1) 業(yè)主大會(huì)制度。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。 2) 業(yè)主公約制度。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、 業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約生效時(shí)臨時(shí)公約終止。實(shí)行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 4) 物業(yè)承接驗(yàn)收制度。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn) 問題，多數(shù)是開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè) 單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 物業(yè)管理具有一定的特殊性。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度也越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)督、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。 物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作?，F(xiàn)階段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。建設(shè)部將配合人事部抓緊將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán) 的比例越來越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變?！币罁?jù)《通知》精神，建設(shè)部與財(cái)政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》，對(duì)維修基金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。針對(duì)目前存在的專項(xiàng)維修資金交納范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 三、難 點(diǎn)釋疑 關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì) 業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，存在著單個(gè)業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。 2）為了規(guī)范業(yè)主 大會(huì)的運(yùn)作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主
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