物業(yè)管理理論與實務(wù)-02第二章教學(xué)輔導(dǎo)(文件)
【正文】 會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。為 了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護新入住的業(yè)主的利益，《條例》作了四個方面的規(guī)定： 1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設(shè)單位，國家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)以書面形式訂立；合同應(yīng)對物業(yè)管理的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、各自的權(quán)利 義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 關(guān)于物業(yè)的使用和維護 針對實踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，違法進行裝飾裝修，損害物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)公共利益的行為，《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定： 一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。業(yè)主所得收益 應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。同時，規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于 物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。比 如：對于物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等違法行為的非法收益，沒有采取簡單的由國家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。本章重點介紹了 2021 年 9月 1 日實施的《物業(yè)管理條例》立法的過程、立法的原則、建立的七項基本制度、涉及到的八個問題分別作了闡述，以便學(xué)員對我國物業(yè)管理的立法情況有一 個大致的了解。 四、本章結(jié)論 本章主要對二十世紀九十年代以來物業(yè)管理的基本制度建設(shè)進行了論述。對前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。但是，目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項維修資金的問題。 三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。但考慮到目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對物業(yè)管理收費進行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù) 水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接 工作； 5) 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用； 6) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 3) 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項維修資金等重大事項，須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管
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