物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-16第十六章教學(xué)輔導(dǎo)(文件)
【正文】 美國(guó)是一個(gè)居住水平較高的國(guó)家，戶平均面積可達(dá) 200 平方米左右，房屋質(zhì)量和居住環(huán)境都比較好，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，并且已經(jīng)形成了一套較為完善的政府調(diào)控市場(chǎng)的機(jī)制。盡管這些機(jī)構(gòu)的名稱不同，但它們的職能則相差不大。如果貧困者連 30%也無(wú)能力支付，國(guó)家城市住房與城市發(fā)展部將于以支付。這些部門有： (1)管理與維修部門。 (3)財(cái)會(huì)部門。 (5)清潔部門。物業(yè)管理服務(wù)合同的目的是保證 合同雙方的利益，所以各州合同法均以合同雙方意思表示的一致和真實(shí)為前提。合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍，以保證業(yè)主能夠正常、安全地使用該物業(yè)。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)項(xiàng)目較大的管理，合同期限會(huì)長(zhǎng)一些。由于物業(yè)項(xiàng)目所處的地區(qū)、環(huán)境、設(shè)施條件的不同，各地物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)計(jì)費(fèi)的規(guī)定也十分復(fù)雜。后種方法物業(yè)管理公司和業(yè)主都比較樂(lè)意接受。于是，在 1970 年 6 月頒布了《建筑物管理?xiàng)l例》 , 并在 1993 年重新作了修訂。樓宇互助委員會(huì)是群眾性志愿組織，由樓宇或大廈住戶組成。 新加坡“市鎮(zhèn)理事會(huì) ” 新加坡 “ 市鎮(zhèn)理事會(huì) ” 的概念最早是由一國(guó)會(huì)議員提出。市鎮(zhèn)理事會(huì)是一個(gè)法人組織，成員至少 6 位，最多 30 位。 日本物業(yè)管理的特點(diǎn) 在日本物業(yè)管理活動(dòng)中，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1）、管理的超前意識(shí) 日本物業(yè)管理超前意識(shí)不僅體現(xiàn)在物業(yè)早期介入方面， 而且在物業(yè)尚未交付使用前，就對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施作了中、長(zhǎng)期的維護(hù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 2）、高度重視清潔工作 在日本，清潔人員應(yīng)持證上崗，也就是必須經(jīng)培訓(xùn)考試合格者方能上 崗。 美國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員資格認(rèn)定與培訓(xùn) 1）、物 業(yè)經(jīng)理的職位層次 美國(guó)物業(yè)經(jīng)理職位分為三個(gè)層次：物業(yè)管理的最高層次為資產(chǎn)經(jīng)理（ Asset manager），主要負(fù)責(zé)地區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定對(duì)物業(yè)是投資還是轉(zhuǎn)讓；其次是物業(yè)經(jīng)理（ Property manager），該職位屬于中間層次，其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)代理商，擬訂物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，做廣告、物業(yè)招租等；最低層次是樓宇經(jīng)理（ site/building manager），其職能相當(dāng)于酒店里的住店經(jīng)理，負(fù)責(zé)樓宇的日常管理工作，但一般不與小業(yè)主或租戶發(fā)生聯(lián)系。目前，美國(guó)有三種資質(zhì)的認(rèn)定： 注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（ Certified Property Manager，簡(jiǎn)稱為 CPM）。主要是指房地產(chǎn)管理公司，或是房地產(chǎn)公司中的物業(yè)管理部門。日本物業(yè)管理協(xié)會(huì)在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中起到了不可低估的作用。 。美國(guó)的物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化趨勢(shì)，物業(yè)管理公司是名副其實(shí)的管理公司，其物業(yè)服務(wù)的工作交由專業(yè)公司來(lái)做。香港地區(qū)由于房屋性質(zhì)的不同，其管理模式也不同 。主要是指管理一些住宅物業(yè)，如受政府補(bǔ)助的中低收入者居住的公寓、私房業(yè)主的活動(dòng)或共管協(xié)會(huì)（相當(dāng)于中國(guó)的業(yè)主委員會(huì)）、獨(dú)立家庭住宅或活動(dòng)住宅庭園，并且主要負(fù)責(zé)場(chǎng)所管理的管理者。 2）物業(yè)管理的資質(zhì)認(rèn)定與培訓(xùn) 美國(guó)物業(yè)經(jīng)理的資質(zhì)認(rèn)定，主要由全美物業(yè)管理協(xié)會(huì)（ IREM）承擔(dān)。 3）、加強(qiáng)各類人員的培訓(xùn) 日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)分為三個(gè)層次：協(xié)會(huì)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)培訓(xùn)。所以，不要等出了問(wèn)題才去維修，物業(yè)公司應(yīng)注重日常的保養(yǎng)和維護(hù)，例如對(duì)于電梯的保養(yǎng)。市鎮(zhèn)理事會(huì)有嚴(yán)密和規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度，主要職責(zé)是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內(nèi)的公共產(chǎn)業(yè)。市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)管理公共住宅，所管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內(nèi)施行。香港政府于1973 年開(kāi)始實(shí)行互助委員會(huì)計(jì)劃，最初以私人住宅樓宇為推行對(duì)象，其后迅速地?cái)U(kuò)展至公 共屋村、工廠大廈及臨時(shí)房屋區(qū)。 根據(jù)此條例，建筑物或建筑物群的單位可以成立自己的組織 —— 業(yè)主立案法團(tuán)，以便利處置建筑物或建筑物群的管理以及由此附帶引起或與此相關(guān)的事宜。無(wú)論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主，任何一方違約，都必須依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，這一點(diǎn)，在合同中作出了明確的約定。當(dāng)然，物業(yè)管理公司的開(kāi)支，原 則上必須根據(jù)合同與業(yè)主之間達(dá)成的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司可以有一定的機(jī)動(dòng)權(quán)。 （ 4) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主除了按時(shí)繳納合同中約定的管理費(fèi)用、提供必要的辦公用房外
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