物業(yè)管理理論與實務-16第十六章教學輔導(文件)
【正文】 美國是一個居住水平較高的國家，戶平均面積可達 200 平方米左右，房屋質量和居住環(huán)境都比較好，基礎設施配備齊全，并且已經(jīng)形成了一套較為完善的政府調控市場的機制。盡管這些機構的名稱不同，但它們的職能則相差不大。如果貧困者連 30%也無能力支付，國家城市住房與城市發(fā)展部將于以支付。這些部門有： (1)管理與維修部門。 (3)財會部門。 (5)清潔部門。物業(yè)管理服務合同的目的是保證 合同雙方的利益，所以各州合同法均以合同雙方意思表示的一致和真實為前提。合同中應明確物業(yè)管理公司的職責范圍，以保證業(yè)主能夠正常、安全地使用該物業(yè)。一般說來，物業(yè)項目較大的管理，合同期限會長一些。由于物業(yè)項目所處的地區(qū)、環(huán)境、設施條件的不同，各地物業(yè)管理服務合同對計費的規(guī)定也十分復雜。后種方法物業(yè)管理公司和業(yè)主都比較樂意接受。于是，在 1970 年 6 月頒布了《建筑物管理條例》 , 并在 1993 年重新作了修訂。樓宇互助委員會是群眾性志愿組織，由樓宇或大廈住戶組成。 新加坡“市鎮(zhèn)理事會 ” 新加坡 “ 市鎮(zhèn)理事會 ” 的概念最早是由一國會議員提出。市鎮(zhèn)理事會是一個法人組織，成員至少 6 位，最多 30 位。 日本物業(yè)管理的特點 在日本物業(yè)管理活動中，主要呈現(xiàn)以下幾個特點： 1）、管理的超前意識 日本物業(yè)管理超前意識不僅體現(xiàn)在物業(yè)早期介入方面， 而且在物業(yè)尚未交付使用前，就對房屋和設備設施作了中、長期的維護養(yǎng)護計劃。 2）、高度重視清潔工作 在日本，清潔人員應持證上崗，也就是必須經(jīng)培訓考試合格者方能上 崗。 美國物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定與培訓 1）、物 業(yè)經(jīng)理的職位層次 美國物業(yè)經(jīng)理職位分為三個層次：物業(yè)管理的最高層次為資產經(jīng)理（ Asset manager），主要負責地區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進行市場調研，確定對物業(yè)是投資還是轉讓；其次是物業(yè)經(jīng)理（ Property manager），該職位屬于中間層次，其主要職責是負責聯(lián)系相關代理商，擬訂物業(yè)財務報表，做廣告、物業(yè)招租等；最低層次是樓宇經(jīng)理（ site/building manager），其職能相當于酒店里的住店經(jīng)理，負責樓宇的日常管理工作，但一般不與小業(yè)主或租戶發(fā)生聯(lián)系。目前，美國有三種資質的認定： 注冊物業(yè)管理經(jīng)理（ Certified Property Manager，簡稱為 CPM）。主要是指房地產管理公司，或是房地產公司中的物業(yè)管理部門。日本物業(yè)管理協(xié)會在物業(yè)管理發(fā)展過程中起到了不可低估的作用。 。美國的物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化、社會化趨勢，物業(yè)管理公司是名副其實的管理公司，其物業(yè)服務的工作交由專業(yè)公司來做。香港地區(qū)由于房屋性質的不同，其管理模式也不同 。主要是指管理一些住宅物業(yè)，如受政府補助的中低收入者居住的公寓、私房業(yè)主的活動或共管協(xié)會（相當于中國的業(yè)主委員會）、獨立家庭住宅或活動住宅庭園，并且主要負責場所管理的管理者。 2）物業(yè)管理的資質認定與培訓 美國物業(yè)經(jīng)理的資質認定，主要由全美物業(yè)管理協(xié)會（ IREM）承擔。 3）、加強各類人員的培訓 日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓分為三個層次：協(xié)會培訓、企業(yè)培訓和社會培訓。所以，不要等出了問題才去維修，物業(yè)公司應注重日常的保養(yǎng)和維護，例如對于電梯的保養(yǎng)。市鎮(zhèn)理事會有嚴密和規(guī)范的組織機構和規(guī)章制度，主要職責是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內的公共產業(yè)。市鎮(zhèn)理事會負責管理公共住宅，所管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內施行。香港政府于1973 年開始實行互助委員會計劃，最初以私人住宅樓宇為推行對象，其后迅速地擴展至公 共屋村、工廠大廈及臨時房屋區(qū)。 根據(jù)此條例，建筑物或建筑物群的單位可以成立自己的組織 —— 業(yè)主立案法團，以便利處置建筑物或建筑物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜。無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主，任何一方違約，都必須依法承擔相應的民事責任，這一點，在合同中作出了明確的約定。當然，物業(yè)管理公司的開支，原 則上必須根據(jù)合同與業(yè)主之間達成的預算，在此基礎上，物業(yè)管理公司可以有一定的機動權。 （ 4) 物業(yè)服務費用。業(yè)主除了按時繳納合同中約定的管理費用、提供必要的辦公用房外
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