物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-01第一章教學(xué)輔導(dǎo)(文件)
【正文】 方面，我們看到，世界各國為維修房屋，每年都要花費(fèi)大量的資金，維修工程在建筑行業(yè)中占重要的地位。 如何理解物業(yè)管理權(quán)的由來 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。從這個角度講，此類承諾類似于“國際公約”。只要該業(yè)主仍然生活在該物業(yè) 小區(qū)內(nèi)，單個業(yè)主的行為就不能違背其在業(yè)主公約和委托合同里作出的事先承諾。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理。 物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。該《規(guī)定》第 11 條稱：“??樹林、花草、綠地等的日常養(yǎng)護(hù)和管理，可由園林部門委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)接受委托的，應(yīng)當(dāng)接受園林部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。因此，當(dāng)矛盾的主要方面有關(guān)物業(yè)處置問題時，應(yīng)以前者為主；當(dāng)矛盾的主要方面涉及社會公正問題時，應(yīng)以 后者為主。例如，我們以符號“→”表示委托過程，其前為委托人，其后為代理人，位于代理鏈之首的為初始委托人，之末的為最終代理人。在物業(yè)服務(wù)過程中，實(shí)際上存在著兩個層次的決定關(guān)系：第一個層次 ,委托人所采取的監(jiān)督和鼓勵的有效性，決定著代理人的工作努力水平；第二層次 ,最終代理人的工作努力水平，決定著物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際成效。 眾多小業(yè)主 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 物業(yè)公司 /專業(yè)公司操作層員工 物業(yè)公司 /專業(yè)公司管理層員工 物業(yè)公司 /專業(yè)公司 一般說，利益共同體的成員越多，規(guī)模越大，每個委托人分享的份額 就越小，其“搭便車”（讓別人去爭取利益而自己坐享其成）的傾向就越嚴(yán)重。而每個中間層，又必定同時具有（前一個委托人的）代理人與（后一個代理人的）委托人的雙重身份。 三是激勵手段。 物業(yè)管理負(fù)面激勵的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚）。就委托方而言，最主要的問題是怎樣把眾多小業(yè)主的意見匯總成一個聲音，并要能把 話說到點(diǎn)子上。對這些委員的激勵，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。 由此而知，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量 ，在委托－代理的關(guān)系鏈中，每一個中間層都是一個不可忽略的因素。 。 四、本章結(jié)論 本章作為全書的緒論，首先對物業(yè)的含義、特征、分類、物業(yè)管理的定義、物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)的特征以及物業(yè)管理權(quán)的由來等方面進(jìn)行了論述； 其次，介紹了國際上物業(yè)管理的產(chǎn)生和我國物業(yè)管理的形成和發(fā)展歷程； 第三，討論了物業(yè)管理市場的定義、構(gòu)成、架構(gòu)以及對物業(yè)管理市場中的“委托－代理”關(guān)系、“需求－供給”關(guān)系進(jìn)行了分析； 最后，對物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對代理者來說非常難。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。雖然還有其他負(fù)面激勵手段，但其選擇的空間都非常有限。所以，通常采用的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評議來考核。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。 二是監(jiān)督距離。在委托一代理關(guān)系中，對代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對效用或利益的追求。 服務(wù)提供 聘 請 圖示 : 物業(yè)管理委托－代理鏈的上下關(guān)系 從圖示可以看出，眾多的小業(yè)主（初始委托人），通過業(yè)主大會（或書面表達(dá)）的形式，有三分之二以上的業(yè)主同意，則可以決定續(xù)聘或改聘物業(yè)管理公司，具體操作可授權(quán)業(yè)主委員會來完成。 如何控制物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ? 在物業(yè)管理中，其委托 — 代理的實(shí)現(xiàn)不止一個合約，它是由若干個連續(xù)性的合約組成。 為了便于區(qū)分，我們把這種經(jīng)分割而作出的政府部門授權(quán)稱之為“準(zhǔn)行政管理權(quán)”。這一點(diǎn)，在北京市政府 1995 年發(fā)布的《北京居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。 其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。一旦發(fā)生此種情況，國際社會所能做的，只能是道義上的譴責(zé)或施加某種壓力，但絕對不可能采取什么強(qiáng)制措施逼其就范（除非訴諸戰(zhàn)爭）。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定 。我國規(guī)定城市每年房屋的自然淘汰率一般為 2%，如果能夠維修保養(yǎng)的房屋，淘汰率降低到 1%的話，就可節(jié)省一筆客觀的資金。其他耐用品或是純粹的消費(fèi)或者是純粹的投資。例如，供水系統(tǒng)的管路、水泵、水箱、水池、水表需要經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)與定期檢修；物業(yè)管理維修人員要保持消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵能夠正常運(yùn)行；建筑物內(nèi)的煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門和接頭，必須符合安全要求；電梯需要執(zhí)行周保、月保、季保、年保的維修保養(yǎng)規(guī)則，否則，電梯不僅難以保證正常運(yùn)行，并可能埋下安全隱患；?? 所有這一切，都對物業(yè)管理的專業(yè)性水平提出了更高的要求。對此類“物品”實(shí)施的統(tǒng)一管理，正是“物業(yè)管理”的主要功用。 3）服務(wù)模式多元化 目前，我國物業(yè)管理的模式、類型、風(fēng)格較為單調(diào)，除房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管
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