【正文】 進一步做說服動員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來順利多了。對此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會自己應當如何去做（送法上門，應當說也是一種服務），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來。正兒八經(jīng)也好、略施小計也行，總之要盡量爭取全部“擺平”。一個小區(qū)有那么三五個業(yè)主存心與你作對， 就會鬧的永無寧日。 楊某夫婦均無工作，為了維持生計，楊某決定利用自己家住一樓，而且陽臺臨街的 8 便利條件開個小賣部。楊某沒有想到的是他所居住小區(qū)的物業(yè)管理公司找上了門，要求楊某停止拆改，恢復原狀。沒過多久，楊某接到了法院的傳票。楊某擅自拆改陽臺未按《住戶手冊》填寫申請表，且違反了《住戶手冊》的規(guī)定，又對小區(qū)綠地形成破壞，因此判決楊某將陽臺恢復原貌。他們自行封閉陽臺并不像物業(yè)所說的屬違約要自行拆除。 糾紛原委不簽約就不給鑰匙 長安新城位于豐臺岳各莊橋的西北方向，該經(jīng)濟適用房吸引了大量 的買主，李恕就是其中一員。“里面的約定太多了，我沒細看就簽了字。在開發(fā)商“不簽就不給鑰匙”的態(tài)度上，看不看約定意義不大。房屋北面陽臺是封閉的，而南面則是一個由不足 米的護欄擋住的開放式陽臺?！伴_放式陽臺既不利于冬天的保暖和夏 天的隔熱，也不利于防盜防塵。”歷數(shù)了開放式陽臺的弊病后，李恕等業(yè)主找到大成物業(yè)要求統(tǒng)一封閉陽臺，但遭拒絕。最后，著急裝修的李恕等 18 戶業(yè)主還是為各自的南陽臺統(tǒng)一裝上了白色塑鋼窗。 一審法官許琳認為，購房合同是開發(fā)商預 先擬訂、沒有與業(yè)主協(xié)商的格式合同，其中明確了裝修標準為“封閉白色塑鋼窗陽臺”，業(yè)主有理由相信南陽臺也為封閉式。而物業(yè)管理服務合同審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，因此對業(yè)主沒有約束力。 敗訴后，大成物業(yè)不服，以業(yè)主擅自封陽臺存在安全隱患、一審法院對事實認定不清為由上訴至市二中院。另外，市二中院認為一審法院的判決并無不當，因此駁回物業(yè)上訴，維持原判。像不簽物業(yè)管理服務合同就不給鑰匙的約定顯然是物業(yè)利用自己的優(yōu)勢地位制定的條款，這在法律上就叫霸王條款，應當視作無效。開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)公約》中約定的“為維持小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄”的約定，要求他拆除，張先生認為這房子是自己的，這是自己應有權利范圍內(nèi)的事，拒不拆除，于是開發(fā)商決定對張先生罰款 1600元，張先生拒不交納，不得已，物業(yè)公司對他采取了斷水斷電的“制裁”措施。最后，因雙方糾紛無法解決，開發(fā)商把張先生告上了法庭。張先生提出了反訴，他的訴訟請求是： 開發(fā)商不得妨礙 業(yè)主基于房屋所有權而采取的封閉陽臺、窗戶等維持居住安全的措施； 賠償因斷水斷電給自己造成的損失；開發(fā)商應拆除樓頂廣告牌。 法院經(jīng)審理后判決： 開發(fā)商要求對張先生罰款的訴訟請求不予采納； 張先生拆除護欄； 開發(fā)商經(jīng)業(yè)主委員會同意后可繼續(xù)發(fā)布霓虹燈廣告，收益由物業(yè)公司和全體業(yè)主共有，分給頂層業(yè)主的比例為 1／ 3； 此案訴訟費用由雙方各自負擔一半。這個案子雖 然簡單，但里面反映出的問題并不少。 從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違 反法律的規(guī)定。 但這并不是說物業(yè)管理公司對業(yè)主中侵犯其他多數(shù)人利益的個別“害群之馬”就沒有辦法了。 物業(yè)管理公司是 否有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費為由而停水、停電？在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔責任。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理 服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護欄，則違背了其法定職責與義務，因為水電費由電力局和自來水公司管理，只要張先生按時交納水電費，物業(yè)公司就無權停水停電。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產(chǎn)權由業(yè)主共有，是否設立廣告應由業(yè)主委員會做出決定。考慮到廣告燈光問題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下，擅自行使上述 四項權能的，就構成了對共有人共有權的侵害。收益屬于全體共有人所有，任何共有人都不能單獨占有，非共有人更不能占有?！敝鞴苷谔幚硪豁検聞?，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停止打孔。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們能把我怎樣。 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋（物業(yè)管理工作者處理問題千萬不能意氣用事，即使自己渾身是理，也必須注意調整好自己的心態(tài)和情緒）?！甭犕曛鞴苓@番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持?！保ㄔ撔惺构芾頇嗟臅r候就要大膽行使，就要行使到位，這不叫威逼利誘。最終，業(yè)主同意將空調孔打規(guī)定位置。但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。 業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺上被判拆除案例 許先生家把抽水馬桶等衛(wèi)生設施裝在了陽臺上，還在墻上打洞裝排水管，這可得罪了 12 樓下的葉先生。 許先生住在寧海東路某號二樓，去年 9 月他在陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設施。 10 月，物業(yè)管理部門 向許先生發(fā)出了限期拆除違章搭建的通知書，但許先生并未理睬。 法院審理后認為，許先生擅自在陽臺上搭建衛(wèi)生設施，對葉先生住房的安全存在影響，故支持了葉先生的訴請。 陳介紹，她于今年 10 月 22 日 買房，可防盜門卻遲遲不能安裝。后來，陳又找物業(yè)、管段戶籍、 110 等相關部門，但一直到現(xiàn)在，安裝防盜門仍是其的一塊心病。 B23A 室業(yè)主寫了保證書，承諾如 B23B 業(yè)主對所安防盜門有異議，如雙方協(xié)商無效， B23A 業(yè)主將自行拆換該防盜門，費用及責任由 B23A 業(yè)主承擔。 湖北楓園律師事務所劉源波律師認為， B23A 業(yè)主的做法屬于侵權行為。如果調解不成， B23B業(yè)主可以向人民法院提出訴訟。但景觀陽臺究竟該如何使用？買下房子后業(yè)主是否可以自由處置自家的景觀陽臺？上海市某幢商品房 5 位業(yè)主因擅自封閉自家景觀陽臺，被物業(yè)公司告上法庭。 3 年前，購置了上海市萬航渡路某幢商品房大樓物業(yè)的業(yè)主，與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預售合同》。入住的業(yè)主還與房產(chǎn)商訂立了一份《物業(yè)管理服務公約》，該公約約定，除非得到管理者事先書面同意，不得在土地及物業(yè)任何部分裝置或豎立任何招牌，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀。今年 3 月 31 日，該物業(yè)公司與該小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理服務合同》。 今年 5 月 24 日，該小區(qū)的業(yè)主委員會向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽臺”進行了全體業(yè)主代表表決。同日，小區(qū)業(yè)主委員會還致函物業(yè)公司，要求物業(yè)公司采取措施拆除陽臺封閉物。 被告上法庭的 5 戶業(yè)主則認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務的機構，其本身不具備訴訟主體資格。他們還強調，小區(qū)《物業(yè)管理服務公約》是業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商所簽訂，物業(yè)公司并未參與該公約的簽訂，物業(yè)公司無權行使該公約所賦予的權利。 法院認為，涉案的 5 戶業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務公約》，合法有效。作為前期物業(yè)管理，房產(chǎn)開發(fā)商與選聘的上實物業(yè)管理（上海）有限公司所簽的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。 5 戶小區(qū)業(yè)主封閉景觀陽臺，在客觀上給整個小區(qū)的外觀帶來整體不一的感覺，影響 了整個小區(qū)的環(huán)境，損害的是全體業(yè)主的權益。 業(yè)主：樓頂建綠化帶被叫停 湯業(yè)主的樓頂 20 平方米左右的地方已經(jīng)鋪了泥土 ，因為下過暴雨，樓頂已經(jīng)有一些小水洼，旁邊堆放了差不多 100 袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。”住在 12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開出的限期整改意見書，意見書上寫著：擅自在居住樓水池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責成立即停工，恢復原樣。湯先生表示，因為天氣炎熱，房間里經(jīng)常被烘烤得很悶熱，同時也想美化一下居住環(huán)境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上 開始動工做一個天面綠化帶。他承認：“也許在做綠化帶的過程中可能會影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會好好清理的。因為湯業(yè)主施工排水系統(tǒng)沒有搞好，電梯機房和其他地方已出現(xiàn)漏水情況。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機房頂部施工，其他業(yè)主非常擔心飲用水的衛(wèi)生問題。但業(yè)主在施工之前，必須經(jīng)過城市綠化管理處 的審批，填寫表格做一個備案，只有審批通 15 過之后，私人做天面綠化帶才會得到法律的保護。如果湯業(yè)主真的是在電梯機房和公共水池上施工，并的確出現(xiàn)了問題，城管部門是可以制止業(yè)主施工的。可沒想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生 向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權力？ 姜先生系上海市國權東路某小區(qū)的業(yè)主，今年 3 月起開始對房屋進行裝修。由于姜先生所購房屋位于 10 樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺時安裝了塑鋼窗。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅持要求其保證安裝無框玻璃后才能取 走塑鋼窗。 審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理條例”及 2021 年 10 月 25 日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權對業(yè)主裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關規(guī)定、公約及為了整個小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權采取相應措施制止，故請求法院駁回原告訴請。現(xiàn)被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權益，應予恢復原狀；至于原告提出的律師費損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。 廣告掛墻外業(yè)主沒受益案例 在廣州的街頭路邊，尤其是商業(yè)旺地，高高掛在樓宇外墻大塊大塊的廣 告牌隨處可 16 見，不少滾動開發(fā)售樓的小區(qū)開發(fā)商更是把“尚余少量精選單位出售，售價從每平方米元起”之類的售樓廣告牌、橫幅大模大樣地掛在住戶的屋外。 點評：《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會具有收益權，在小區(qū)、商廈外樓上做廣告的收益應該是歸全體業(yè)主所有的。業(yè)主可以運用《條例》為自己爭取正當權益。為拆除這塊廣告牌，她費盡周折也未能如愿。 2021年３月，楊女士發(fā)現(xiàn)自家南陽臺下方，被人掛上了一幅廣告牌，長度約有５米，還配上了燈箱。 懸掛此廣告牌的公司負責人認為，2021年３月，該公司從安徽省新越秀置業(yè)有限公司購買了楊女士家樓下的那幢門面房，并在楊家南陽臺的外墻安裝了這塊廣告牌。因為楊女士當初與安徽新越秀置業(yè)有限公司簽訂購房合同時，該合同第１７條第二項中這樣約定：“該商品房所在樓宇的‘外墻面’使用權屬出賣方”。而且，此牌不影響楊女士家的通風和采光，所以拒絕拆除。雖然當初的購房合同中開發(fā)商就“外墻面”使用權與楊女士有約定，但屬不平等條款，應屬無效約定。另外，該陽臺產(chǎn)權１００％屬楊女士，如楊女士覺得該陽臺上安裝的廣告牌燈箱產(chǎn)生光污染，影響自己的生活，可通過訴訟手段解決。專家建議小區(qū)業(yè)主委員會應制訂《業(yè)主公約》，提倡業(yè)主們自律、自治，共同解決此 類問題。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。 管理處領導獲悉后，馬上來到東座大堂，向護衛(wèi)員和失主進一步了解有關情況，并當即調看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄象。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄象只顯示了可疑人的背影。 失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫 助查找，而管理處又清楚自己無法動用傳訊、偵察等手段進行查證（能有這樣的法律意識相當不錯，否則很容易好心辦壞事）。由于住在樓內(nèi)的人們對大堂的監(jiān)控設施都有所了解，自然深信不疑。 點評：這是一個巧妙運用心理學知識的成功案例。不過找這個辦法決不簡單，它需要你具備較高的素質和能力。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的某廣場，也吸引了當值的物業(yè)管理處護衛(wèi)員的注意。 護衛(wèi)員有禮貌地上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。做出判斷后，護衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒 ，勸說另兩位同行者：“麻煩您們扶他們回去早點休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。 點評：打酒找提瓶子的要錢，很多時候人們都是按照這個常理處理問題。 尋蹤辨跡 —— 商場業(yè)主（租戶）物品被盜怎么辦 某日中午，某大廈護衛(wèi)員郭某象往常一樣在商場內(nèi)巡視，突然聽到有位小姐大叫：“這有小偷，有小偷，快來抓小偷呀??”他來不及細想立刻跑了過去，那位小姐告訴他手袋被人拿走了。 商場大廳搜巡未見可疑之人，郭衛(wèi)員立即想到了洗手間（熟悉值守范圍內(nèi)的地形地物，是對保安人員的起碼要求）。郭衛(wèi)員立即聯(lián)想并感覺那可能就是那位女士失竊的手袋。 郭衛(wèi)員憑著職