【正文】 投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) ” 。 ②物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)：物業(yè)管理公司介紹；物業(yè)管理公司及其各部門的具體工作職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力及作用；居民委員會(huì)的工作范圍。 ④物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定：管理原則；保護(hù)住戶合法利益；住戶有權(quán)合理使用部分公共設(shè)施，也有義務(wù)維護(hù)公共設(shè)施不受損害；公共場(chǎng)所公眾享用，對(duì)破壞公共設(shè)施等不道德行為，物業(yè)管理公司有權(quán)規(guī)勸，直至追究其民事責(zé)任或刑事責(zé)任；按規(guī)定使用供電、供水、供氣等設(shè)備；陽臺(tái)及樓宇裝置物的要求；廚房排氣扇、空調(diào)機(jī)等設(shè)備安裝要求；垃圾的排放方式；公共秩序維護(hù)工作的要求；車輛停放位置、管理辦法；綠化、美化管理；消防措施及管理；日常維修類的劃分；各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法。 ⑥其他：常用電話號(hào)碼，如消防、急救、派出所、維修站、居委會(huì)、匪警等電話號(hào)碼；物業(yè)管理投訴電話；消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴電話；物業(yè)管理公司經(jīng)理接待日。 （ 3）專業(yè)分包合同的內(nèi)容：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他。 物業(yè)銷售前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位按國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。 物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，同時(shí)要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。 臨時(shí)管理規(guī)約自首套物業(yè)銷售之日起生效，至首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法召開并表決通過《管理規(guī)約》后終止。開發(fā)商為了促銷，盡快把房子賣出去，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不實(shí)的承諾，本例中開發(fā)商的許諾完全是不負(fù)責(zé)任的說法，不能相信。 按照《物業(yè)管 理?xiàng)l例》的規(guī)定，收取物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的職責(zé)，開發(fā)商無權(quán)提前做出“贈(zèng)送 3年物業(yè)費(fèi)”的承諾 。 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ①合同當(dāng)事人（委托方、受托方）的名稱和住所，物業(yè)服務(wù)的范圍，包括物業(yè)類型、坐落、建筑面積、占地面積及委托管理物業(yè)的項(xiàng)目等。包括房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、交通管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。 ④雙方的權(quán)利和義務(wù)。主要說明物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)在委托管理項(xiàng)目上所達(dá)到的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也是委托方對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)要求。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 ⑧違約責(zé)任。 ⑩當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。 租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： ①當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。③租賃用途。⑤租金及交付方式。⑦轉(zhuǎn)租的約定。⑨當(dāng)事人約定的其它條款。 ②司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 ④權(quán)屬有爭(zhēng)議的。 ⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。 ⑧不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的。 （ 3）房屋租金由以下 8項(xiàng)因素構(gòu)成： ①折舊費(fèi) ②維修費(fèi) ③管理費(fèi) ④利息 ⑤地租 ⑥保險(xiǎn)費(fèi) ⑦利潤(rùn) ⑧房產(chǎn)稅 （ 4） 發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止： ①租賃期滿②租賃房屋的滅失③因承租人搬遷需要終止，或因一方嚴(yán)重違約等，均可終止合同。 （ 2）應(yīng)該簽訂租賃合同，因?yàn)樽赓U合同能確保租賃行為符合國(guó)家法律、政策的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)?，確保雙方的權(quán)益不受侵犯；明確雙方房屋租 賃的標(biāo)的物；明確雙方在租賃中的權(quán)利和義務(wù)；約束雙方的租賃行為。②房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況。④租賃期限。⑥房屋修繕責(zé)任。⑧變更和解除合同的條件。 （ 3）針對(duì)第一種，首先了解對(duì)方的情況，溝通解決；針對(duì)第二種，讓承租人明確租賃合同的內(nèi)容；針對(duì)第三種，針對(duì)對(duì)方提出的問題，提高物業(yè)服務(wù)水平。 在接管物業(yè)前必不可少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅 包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且包括道路 、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等。在履行合同中雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議而又協(xié)商不成時(shí)，合同雙方或單方可以提出終止合同的履行。 （ 3） 物業(yè)接管驗(yàn)收參考的主要依據(jù)有： 建設(shè)部 1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范；設(shè)備使用說明書、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)；消費(fèi)者對(duì)質(zhì)量的一般要求。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。作為乙 物業(yè)公司，在業(yè)委會(huì)因多數(shù)業(yè)主不滿意其服務(wù)與其溝通時(shí)，就應(yīng)認(rèn)真聽取眾人意見，虛心接受大家建議，積極改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取業(yè)主的理解與支持，變被動(dòng)為主動(dòng)，融洽業(yè)主與本公司的關(guān)系，化解危機(jī)；協(xié)商未果 ，一旦對(duì)方提出終止協(xié)議，作為乙物業(yè)公司，也應(yīng) 尊重對(duì)方的選擇 ， 做好交接前的準(zhǔn)備工作，待新物業(yè)企業(yè)進(jìn)入，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下移交相關(guān)資料及物業(yè)。在施工階段，物業(yè)企業(yè)應(yīng)派出技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 2．案例分析題 （ 1） 物業(yè)企業(yè)的續(xù)聘是指在物業(yè)服務(wù)委托期滿后對(duì)物業(yè)企業(yè)的再次聘用。從業(yè)主委員會(huì)的角度，為了保持物業(yè)服務(wù)工作的連續(xù)性，在充分反映業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡可能續(xù)聘原物業(yè)企業(yè)；從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度看，廣大業(yè)主的續(xù)聘本身就是對(duì)其以往工作的一種肯定，應(yīng)積極爭(zhēng)取續(xù)聘，對(duì)廣 大業(yè)主提出的意見，應(yīng)虛心聽取，認(rèn)真改進(jìn)工作，建立和維護(hù)自身良好的社會(huì)形象和社會(huì)聲譽(yù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見和評(píng)價(jià)，如大多數(shù)業(yè)主反映良好，原物業(yè)企業(yè)也同意續(xù)聘，可直接續(xù)訂物業(yè)服務(wù)委托合同；否則，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于合同期滿前進(jìn)行招投標(biāo)，同等條件下原物業(yè)企業(yè)有優(yōu)先獲得服務(wù)的權(quán)利 。 （ 2）劉 老師提出的物業(yè)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的要求是否合理需具體問題具體分析 。 第 十三條規(guī)定， 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記 ； 第十五條 規(guī)定， 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè) ； 第十六條 規(guī)定 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 。 發(fā)生本案 所述事件， 損失應(yīng)由裝修人（企業(yè)）賠償； 如果劉先生有確鑿證據(jù)表明物業(yè)企業(yè) 對(duì)裝修 監(jiān)管失職或 瀆職，可按相關(guān)法規(guī)追究物業(yè)企業(yè)的責(zé)任。 為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益， 建設(shè)部 110號(hào)令 對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)及對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理做出了明確規(guī)定，特別是明確規(guī)定了物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主或使用人的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理的具體責(zé)任：房屋室內(nèi)裝修申請(qǐng)的受理；房屋室內(nèi)裝修申請(qǐng)的審批；房屋室內(nèi)裝修施工過程的監(jiān)督管理。 （ 2） 用戶檔案的建立 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)備案工作。 建立客戶檔案。客戶檔案的內(nèi)容一般包括業(yè)主或使用人的姓名、家庭成員情況、工作單位、業(yè)主及家庭成員的興趣愛好、平時(shí)聯(lián)系電話或地址、緊急聯(lián)系電話或地址、繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)情況、物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。 客戶檔案的建立與管理。 物業(yè)檔案的建立與管理。 物業(yè)管理檔案的建立與管理。 2．案例分析題 （ 1） 物業(yè)公司無 過錯(cuò)。 水泵房?jī)?nèi)雜物間屬公共區(qū)域，不應(yīng)該 長(zhǎng)期 存放業(yè)主私人物品 ； 同時(shí)業(yè)主委托工程部代管，該服務(wù) 不屬工程部職責(zé)。如果追究責(zé)任應(yīng)追究經(jīng)辦人責(zé)任。 （ 2）該物業(yè)公司存在的問題： 日常 物業(yè)管理檔案資料 建立及 管理 工作 不完善，存在漏洞。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和個(gè)人在物業(yè)管理中形成、積累的有保存價(jià)值的文件材料，由業(yè)務(wù)部門整理立卷，定 期交本單位檔案室歸檔集中管理，重要資料的接收必須指定專人負(fù)責(zé)；明確物業(yè)檔案資料的收集、整理、分類、歸檔、使用、保管及銷毀 等各項(xiàng)管理 制度，確保檔案資料的完整、準(zhǔn)確、新鮮、安全。業(yè)主有義務(wù)認(rèn)真閱讀《住戶手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定 并自覺執(zhí)行。因?yàn)槿绻麡I(yè)主不按規(guī)定位置安裝空調(diào)室外機(jī)，會(huì)造成住區(qū)環(huán)境雜亂，影響美觀，降低物業(yè)價(jià)值，違背物業(yè)服務(wù)的根本宗旨。 通過住戶手冊(cè)，加強(qiáng)物業(yè)管理公司和住戶的聯(lián)系，使業(yè)主和住戶得到更方便快捷的服務(wù)，通過雙方共同努力創(chuàng)造舒適、優(yōu)雅、清潔、安全的居住環(huán)境。 《住戶手冊(cè)》 中主要應(yīng)寫明的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定的內(nèi)容 包括 ：管理原則；保護(hù)住戶合法利益 ； 住戶有權(quán)合理使用部分公共設(shè)施也有義務(wù)維護(hù)公共設(shè)施不受損害；公共場(chǎng)所公眾享用，對(duì)破壞公共設(shè)施等不道德行為，物業(yè)管理公司有權(quán)規(guī)勸，直至追究其民 事責(zé)任或弄事責(zé)任；按規(guī)定使用供電、供水設(shè)備；陽臺(tái)及樓宇裝置物的要求；廚房的排氣扇、空調(diào)機(jī)等設(shè)備安裝要求；垃圾的排放方式；治安保衛(wèi)工作的要求；車輛停放位置、管理辦法；綠化、美化管理；消防措施及管理；日常維修類的劃分；各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。因?yàn)?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi)主要用于：門廳、樓梯間、電梯間、消防器具、室外墻面、屋面、供水管道、排水管道、照明燈具、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、道路、綠地、停車場(chǎng)庫、化糞池、垃圾箱等的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及公共照明費(fèi)等。 （ 2） 共用設(shè)施、設(shè)備 日常運(yùn)行、 維修、保養(yǎng) 費(fèi)主要包括： 公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)；給排水設(shè)施的費(fèi)用（給水泵、消防泵、排污泵電費(fèi)及維修費(fèi)）；配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)；電梯費(fèi)用（電費(fèi)；維修費(fèi)；年檢費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)）；不可預(yù)見費(fèi)等。 （ 4） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作流程圖 向 客戶送發(fā)繳費(fèi)通知單 客戶未繳費(fèi) 發(fā)出催款通知單 再次發(fā)出催款通知單 發(fā)出最后通牒 發(fā)送律師函 收費(fèi)開票 提起訴訟 審核入賬 （ 5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成為： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。他錯(cuò)誤地認(rèn)為自己有私人保鏢就不必再交公共秩序維護(hù)費(fèi)養(yǎng)保安了。區(qū)內(nèi)良好公共秩序（車輛、治安、消防等）的維護(hù)有利于業(yè)主的生活安定，有利于物業(yè)的保值增值。 客 戶 繳 費(fèi) 物業(yè)公司針對(duì)半年內(nèi)大樓發(fā)生多起失竊現(xiàn)象，應(yīng)認(rèn)真分析案件起因，制定解決良策，如進(jìn)一步做好出入大廈人員、物品的登記管理，加強(qiáng)巡邏，確保安保系統(tǒng)的正常運(yùn)行等，盡 量不增加物業(yè)服務(wù)成本，加大業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)負(fù)擔(dān)。 （ 3）該物業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的。該物業(yè)公司將未售出部分單元應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到已入住的業(yè)主頭上，嚴(yán)重違反了建設(shè)部的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)維護(hù)自己的利益。對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)間國(guó)家尚未統(tǒng)一規(guī)定，但各省市都相繼做了約束，一般來說按月交付，預(yù)收最長(zhǎng)不會(huì)超過 1年，該案例中物業(yè)公司強(qiáng)迫業(yè)主預(yù)交 5年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有任何法律依據(jù)，業(yè)主可以拒付。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)交付時(shí)間與方式應(yīng)在合同中予以明確規(guī)定，業(yè)主認(rèn)可才有效。 （ 5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 建議該公司進(jìn)一步明確崗位職責(zé)，高度重視物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取工作，設(shè)置固定的收費(fèi)處由專人按照合同規(guī)定的時(shí)間和方式辦理收費(fèi)手續(xù)，并及時(shí)為繳費(fèi)業(yè)主開具相關(guān)票據(jù)，以確保資金的安全完整，讓業(yè)主繳得放心，物業(yè)公司用得安心。 （ 2） 樓地面工程的養(yǎng)護(hù)： 1） 保證經(jīng)常用水房間的有效防水； 2） 避免室內(nèi)受潮與蟲害； 3） 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理； 4） 控制與消除裝飾材料的副作用。 （ 4） 屋面工程維修養(yǎng)護(hù)：防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容，在使用中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，延長(zhǎng)使用壽命。 （ 5） 通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該注意： 1） 住戶在安裝抽油煙機(jī)通風(fēng)器時(shí)，須小心操作，不要亂打亂鑿，造成損害； 2） 不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道； 3） 物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。如有擅自拆除，勒令恢復(fù)原樣； 5） 通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。 2．案例分析題 （ 1）玻璃門掉下來不是不可避免的。本案中，維修工到場(chǎng)經(jīng)檢查認(rèn)為不能處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)上報(bào)，并應(yīng)采取一定的防范措施，而案例中維修工檢查認(rèn)為不能處理時(shí)，既沒有將情況上報(bào)尋求解決方法， 也沒有采取有效的防范措施，和玻璃門摔爛事件存在直接聯(lián)系，所以說玻璃門掉下來不是不可避免的。 （２）造成該事故的原因主要是該物業(yè)公司門窗養(yǎng)護(hù)工作沒做到位。對(duì)住用戶進(jìn)行廣泛經(jīng)常性的宣傳，使其正確使用和保護(hù)門窗。 2）經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3）定期更換易損部件，保持整體狀況良好。 5）加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理。 （ 3）李工的意見對(duì)。 所以本案中某物業(yè)公司中標(biāo)接管十五年前的某住宅小區(qū)屬于新接管房