物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-01章教學(xué)輔導(dǎo)-在線瀏覽
2025-07-16 19:46本頁面
【正文】 至市政道路的基地；四是其他基地。即指附屬于建筑物的一切設(shè)施設(shè)備，可以包括建筑物的 附屬物、附屬的建筑物、非屬專有部分建筑物的附屬物等，如供電系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、煤氣管道、空 調(diào)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等共用部分。 注 1 （ 1） .對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理 建筑物不當(dāng)毀損行為是指產(chǎn)權(quán)人在使用共用部分或改造專有部分時所產(chǎn)生的危及建筑物整體安全或影響整幢建筑物外觀的行為，如將陽臺或庭院擴(kuò)充為室內(nèi)，擅自添設(shè)鐵窗、柵欄、改變建筑物外貌，或室內(nèi)裝修時隨意更改承重墻等影響建筑物安全結(jié)構(gòu)等行 為。此種對建筑物的不當(dāng)使用，不只帶來噪音、振動，降低居住生活品質(zhì)，甚至于使居家安全蒙上陰影。例如，大聲喧嘩、飼養(yǎng)寵物、不合時宜的大聲播放音樂，任意堆放垃圾、物品或高空拋物等等，這些行為或多或少的影響了他人，常常會影響鄰里關(guān)系， 5 理應(yīng)在物業(yè)管理的內(nèi)容之中。但所交換的對象 —— 物業(yè)管理服務(wù)，是一種特殊的商品，即無形的勞務(wù)。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中一個子市場，是介于勞 務(wù)市場與房地產(chǎn)市場的一個邊緣性市場。物業(yè)管理的市場客體是“物業(yè)管理服務(wù)”，這種被用來在市場上進(jìn)行交換的服務(wù)是一種無形的勞務(wù)輸出。 與其他交換對象不同的是：有形產(chǎn)品質(zhì)量的評價在前，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價則在后。而這種評價因人的期望和心理感受不同而不同。物業(yè)管理的市場主體相對較為復(fù)雜。除此之外，物業(yè)管理經(jīng)營者除了經(jīng)注冊有其資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)外，還包括提供各專項服務(wù)的專業(yè)公司，如電梯保養(yǎng)公司，各種設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)公司，綠化公司、保潔公司、安保公司等。 3) 市場環(huán)境。除了房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)和政策（尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度）、各種相關(guān)的專門性法律（如民法、經(jīng)濟(jì)合同法）和基本的社會經(jīng)濟(jì)制度（包括憲法和市場經(jīng)濟(jì)體制）外，還包括了一系列有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和市場。 物業(yè)管理“委托－代理”關(guān)系 6 1) 物業(yè)管理“委托－代理”的含義 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，建筑物不斷向立體化高空方向發(fā)展，由此而使建筑物的利用面積增大，建筑物內(nèi)人口密度增加，使得生活在同一棟建筑物內(nèi)的房屋所有權(quán)人唇齒相依，禍福與共。這一些都使得業(yè)主們開始尋找代理人進(jìn)行自己沒 有能力或者不愿進(jìn)行的物業(yè)管理活動。 所謂“委托”，是指受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬（或不付報酬）的活動。例如，對缺乏物業(yè)管理知識的人，可以委托物業(yè)管理公司辦理有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)；缺乏法律知識的人，可以委托律師或熟悉法律的人辦理有關(guān)法律事務(wù)等。根據(jù)我國《民法通則》第 63 條的規(guī)定，代理是“代理人在代理權(quán) 限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為”。 2) 左右物業(yè)服務(wù)效果的因素 在物業(yè)管理“委托－代理”鏈中，左右其服務(wù)效果的至少有四個關(guān)鍵點(diǎn) : （ 1） 產(chǎn)權(quán)利益。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個委托人的利益共同體。于是，委托人監(jiān)督積極性下降，從而導(dǎo)致代理人工作努力水平的下降。在初始委托人（眾多小業(yè)主）和最終代理人（物業(yè)管理公司的員工）之間，存在著若干中間層。 由于委托人與代理人目標(biāo)的差異，以致于初始委托人的監(jiān)督積極性，每經(jīng)過一個中間層就會有一次“縮水”。大的縮水量，意味著小的監(jiān)督力度，意味著更低的管理效率和更高的代理成 7 本 。物業(yè)管理的正面激勵，最大的難點(diǎn)在于不可能形成單一的量化指標(biāo)。而評議過程中，由于觀點(diǎn)的分歧（眾說不一），可能導(dǎo)致正面效用遞減。不過，一旦動真格，又會出現(xiàn)一個更優(yōu)代替者的尋覓與談判成本問題。 （ 4） 行為能力。 因此，對業(yè)主委員會成員的能力要求之高是顯而易見的。除此之外，還得有辦事的時間。 就代理方而言，如果要維護(hù)全體業(yè)主的生活和工作秩序，就必須有權(quán)制止越軌者。因此，自律性的業(yè)主合約、業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和配合，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保證，就顯得十分必要。如果這個關(guān)系鏈中有一個環(huán)節(jié)出了問題，都可能導(dǎo)致物業(yè)管理市場中供方與需方關(guān)系出現(xiàn)問題。 1） 物業(yè)公司品牌化 物業(yè)管理品牌企業(yè)，不是靠行業(yè)協(xié)會或政府機(jī)關(guān)評比出來的，而是靠自己做出來，社會公眾和消費(fèi)者（業(yè)主）能夠認(rèn)可的。 2）從業(yè)人員職業(yè)化 8 2021 年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》首次建立了物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度?！蔽飿I(yè)管理市場未來的發(fā)展趨勢，從業(yè)人員將越來越趨向于職業(yè)化。這種管理模式在香港取得了很大的成功，但它并不一定適用于中國大陸的所有地區(qū)。 三、難點(diǎn)解釋 如何理解物業(yè)管理服務(wù)的必要性 ? 首先，我們看到，在一個小區(qū)或一幢樓宇內(nèi)，公共道路、綠地、公共走廊、電梯、供排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，對這些共有、共用物品，或稱之為的“準(zhǔn)公共物品”，如果沒有統(tǒng) 一的管理，就會誘發(fā)大量的“搭便車”行為 ——爭相享用而不承擔(dān)責(zé)任，以致因過分“擁擠”而加速損壞，最終會使大家都得不到應(yīng)有的享用。 其次，房屋作為不動產(chǎn)，具有空間的固定性、使用的耐久性、個體的差異性和價值的高額性，因此，物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)性、持續(xù)性和可靠性的特征，也決定了物業(yè)管理服務(wù)的必要性。不要說建筑物本身的結(jié)構(gòu)方面的復(fù)雜性，僅那
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1