【正文】 七）刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)（八）鉆研業(yè)務(wù)，植物技能 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 滕永健、黃志潔主編《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 教后小記 課題教案 授課題目 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 實(shí)施日程 第 6周 —— 第 6周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練掌握物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置及各部門(mén)職能、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理公司與各有關(guān)部門(mén)的關(guān)系；掌握物業(yè)管理公司成立的程序及資質(zhì)等級(jí)的確定；了解物業(yè)管理企業(yè)的類(lèi)型。 （一） 10項(xiàng)權(quán)利 業(yè)主的基本權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書(shū)面征求意見(jiàn)，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有 6項(xiàng)。 （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè) 主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，按建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合一定條件（ 6條），出現(xiàn)有關(guān)情形（ 7條），經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)資格終止。 （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 5項(xiàng) （三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布。（法人資格、依合同、依法、專(zhuān)業(yè)化管理、收?qǐng)?bào)酬。機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備是公司建設(shè)的最主要內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)工作的落實(shí)、業(yè)務(wù)面的大??；效益的好壞及公司形象的優(yōu)劣。 （二）各主 要部門(mén)及其主要職能 總經(jīng)理室；行政部；人力資源部；財(cái)務(wù)部；綜合服務(wù)部；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部；各物業(yè)管理處（客服部；環(huán)境管理部；安全管理部；工程部） ：公司的最高級(jí)指揮決策機(jī)構(gòu) ：經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén)、公司的窗口 ：經(jīng)濟(jì)管理部門(mén) ：技術(shù)管理部門(mén) ：業(yè)務(wù)主管部門(mén) ：從事各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 物業(yè)企業(yè)人員根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分 3 個(gè)層次 （ 1）高級(jí)管理人員：總經(jīng)理、助理、三師 （ 2）中級(jí)管理人員：企業(yè)各部門(mén)經(jīng)理、各項(xiàng)目的主管負(fù)責(zé)人 （ 3）一般員工：從事管理和經(jīng) 營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的具體操作者 總經(jīng)理 —— 公司運(yùn)作的最高領(lǐng)導(dǎo)者，對(duì)公司管理負(fù)有總責(zé)任 部門(mén)經(jīng)理 —— 公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的組織執(zhí)行者 11 一般員工 —— 公司具體業(yè)務(wù)的操作者 （三）物業(yè)公司的組織機(jī)構(gòu)類(lèi)型 基本類(lèi)型：四種：直線(xiàn)式、直線(xiàn)職能式、事業(yè)部制、矩陣式 ：這是最簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式 一般小型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司是此類(lèi)型，主要實(shí)行作業(yè)性工作。 特點(diǎn)：企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能 優(yōu)點(diǎn)：責(zé)權(quán)統(tǒng)一、行動(dòng)效率高、指揮及時(shí) 缺點(diǎn)：（ 1）對(duì)經(jīng)理的要求較高，要求領(lǐng)導(dǎo)者通 曉各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)，具備多方面知識(shí)和技能 （ 2）經(jīng)理的負(fù)擔(dān)極重，每位經(jīng)理需要在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理等工作。 特點(diǎn)：在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類(lèi)： 一類(lèi)是行政指揮人員，對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮 一類(lèi)是職能管理人員，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手 對(duì)下級(jí)沒(méi)有指揮的權(quán)利，但若受行政負(fù)責(zé)人委托可在自己主管的業(yè)務(wù) 范圍內(nèi)負(fù)責(zé)某方面的管理工作。如：資金使用、事業(yè)部負(fù)責(zé)人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的決策權(quán)等。 12 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）以多樣化的服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足業(yè)主及使用人的多樣化要求，可以控制風(fēng)險(xiǎn)。 特點(diǎn)： （ 1）在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統(tǒng)； （ 2）參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 以上四種組織機(jī)構(gòu)類(lèi)型，只是四種典型形式，并非適用任何一個(gè)物業(yè)公司的實(shí)際情況，需要根據(jù)各 公司的具體情況調(diào)整，不存在最優(yōu)組織機(jī)構(gòu)類(lèi)型，一般專(zhuān)業(yè)化強(qiáng)的小型物業(yè)公司采用直線(xiàn)式較好，綜合型的中、下型物業(yè)公司采用直線(xiàn)職能式較好，而大型、超大型物業(yè)公司采用事業(yè)部制，大、中、小型綜合性物業(yè)公司采用矩陣式組織機(jī)構(gòu)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍? 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理 企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。其中臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)一年有效，期滿(mǎn)后申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 第三節(jié) 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門(mén) （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì) （二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比 二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門(mén) 物業(yè) 管理企業(yè)必須接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安或派出所、環(huán)衛(wèi)及園林部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。 在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理工作。主動(dòng)聽(tīng)取兩會(huì)意見(jiàn)，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。 六、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 七、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)和兩會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居委會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合其開(kāi)展社區(qū)建設(shè)工作。 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的管理制度 一 .建立物管制度的意義 : 二 .物管制度的基本內(nèi)容 : 三 .物管制度的改善 : 、制度化和社會(huì)化方向發(fā)展的需要 3. 制定物業(yè)管理制度是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康成長(zhǎng)的需要 4. 制定物業(yè)管理制度是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記 ： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 15 實(shí)施日程 第 7周 —— 第 7 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練掌握前期物業(yè)管理以及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則；熟悉物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 ；了解物業(yè)入伙及物業(yè)的裝修管理。 第一節(jié) 前期物業(yè)管 理概述 一、物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容和必要性 （一）物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中的以下幾個(gè)階段： 1．投資立項(xiàng)階段 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 3．施工建設(shè)階段 總之，物業(yè)管理的早期介入，對(duì)于完善房屋設(shè)計(jì)要求，監(jiān)督施工質(zhì)量，了解物業(yè)信息，便于將來(lái)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管和管理服務(wù)等物業(yè)的全過(guò)程管理，具有積極的作用和意義。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的概念 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。 ，建立與業(yè)主和使用人的聯(lián)系。 ，草擬管理制度。 入伙事宜。 ㈠物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的必要性 1. 1. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 2. 2. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要 3. 3. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要 二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則 （ 一） 物業(yè)管理招標(biāo)的原則 物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。 （ 2）在招標(biāo)文件中所規(guī)定的內(nèi)容對(duì)所有的投標(biāo)者要求都要一致，即做到“一視同仁”。例如應(yīng)在同一時(shí)間組織所有投標(biāo)者對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察。 所謂公正原則是指在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，還要在整個(gè) 評(píng)標(biāo)過(guò)程中，對(duì)所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫星河普遍性。這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。 （一） （二） 物業(yè)管理投標(biāo)的原則 物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則就是真實(shí)性和合理競(jìng)爭(zhēng)原則。 （ 1） 開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo) （ 2） 招標(biāo)單位可以根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，又把它劃分為開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)二種。通常情況下是由業(yè)主委員會(huì)來(lái)代表小業(yè)主組織招標(biāo)。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)性的法人 組織，并不是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。 工程部主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)工程預(yù)算，房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，同時(shí)還得負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢(xún)和研究工作。 一、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定和精神，判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)有三個(gè)原則： “是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則 “是否關(guān)系到國(guó)家利益”的原則 “是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密”的原則 （二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式 現(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式可分為三種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)（協(xié)商招標(biāo)）。招標(biāo)的實(shí)施階段和招標(biāo)的結(jié)束階段。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有三個(gè)方面：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。 ⑵以先進(jìn)的物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)。 招標(biāo)的實(shí)施階段主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) ；組織資格預(yù) 18 審；召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。 （三）招標(biāo)結(jié)束階段 這一階段的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對(duì)多的選拔和被選拔關(guān)系轉(zhuǎn)移到一對(duì)一的合同關(guān)系。 三、物業(yè)管理的招標(biāo)文件 （一）物業(yè)管理招標(biāo)文件的概念 物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件，是投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)，進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)單位評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)管理委托合同的共同基礎(chǔ)。 物業(yè)管理投標(biāo) 一、投標(biāo)實(shí)施的步驟 投標(biāo)實(shí)施步驟分為：購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件；考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；制訂管理服務(wù)方法及測(cè)算工作量；擬定資金計(jì)劃；標(biāo)價(jià)試算；調(diào)整標(biāo)價(jià)；編制標(biāo)書(shū)；封送標(biāo)書(shū)、保函。它的構(gòu)成主要包括以下幾部分： （二）編寫(xiě)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的注意事項(xiàng) （ 1）計(jì)量單位。（ 3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。（ 5）理論技巧。 （ 1）要確保填寫(xiě)無(wú)遺漏、無(wú)空缺。 （ 3） 填寫(xiě)方式要規(guī)范。 （ 5）計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。 （ 7）包裝整潔美觀。 （ 9）嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)標(biāo)可分為公開(kāi)開(kāi)標(biāo)和秘密開(kāi)標(biāo)兩種。 評(píng)標(biāo)的原則是：質(zhì)量?jī)?yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好。通常定標(biāo)后雙方要進(jìn)行下列幾項(xiàng)工作：（ 1）雙方進(jìn)入合同談判階段，交簽訂正式承包協(xié)議；（ 2）中標(biāo)公司提交履約保函，收回投標(biāo)保函；（ 3）中標(biāo)公司積極準(zhǔn)備提供投標(biāo)收中承諾的服務(wù)，成立物業(yè)管理專(zhuān)案小組，派往人員進(jìn)住物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)； 對(duì)于未中標(biāo)公司，也應(yīng)通知他們，告知此次未中標(biāo)。（ 2）客觀分析、趨利避險(xiǎn)。（ 4）適當(dāng)加價(jià)、承諾報(bào)價(jià)。 類(lèi)型 （ 1）攻勢(shì)策略。（ 3）低成本策略。 （二）標(biāo)價(jià)估算技巧 。工程項(xiàng)目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。 第三節(jié) 物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 一、物業(yè)竣工驗(yàn)收及其種類(lèi) （一）物業(yè)竣工驗(yàn)收的定義 （二）物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類(lèi) 20 物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為以下四種類(lèi)型： 1. 1. 隱蔽工程驗(yàn)收 2. 2. 分期驗(yàn)收 3. 3. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 工 4. 全部 工程驗(yàn)收 整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。 （三）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料 1. 竣工驗(yàn)收的依據(jù) 二、物業(yè)接管驗(yàn)收 （一）物業(yè)接管驗(yàn)收的概念和條件 物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)、收受管理工作。 。 。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)的裝修管理 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 用戶(hù)入伙是指住宅小區(qū)的居民入住或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶(hù)的遷人。 用戶(hù)入伙是指住宅小區(qū)的居民入住或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶(hù)的遷人。其整個(gè)入伙流程如下圖 3－ 1所示： 圖 3－ 1 入伙手續(xù)流程圖 二、入伙手續(xù)文件 三、裝修管理 （一） 裝修管理程序 5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。 、電管線(xiàn)走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進(jìn)行施工。 洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 發(fā)放“入伙通知書(shū)”及收樓須知” 按照“入伙手續(xù)書(shū) ”規(guī)定，繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用 用戶(hù)驗(yàn)樓，簽訂“樓宇交接書(shū)” 實(shí)施裝修管理 組織搬遷入伙 發(fā)放“業(yè)主手冊(cè)” 22 ，不聽(tīng)從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 房屋日常養(yǎng)護(hù)及維修管理的內(nèi)容與方法 教 學(xué) 過(guò) 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 引言 :屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。狹義的房屋維修僅指