物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-01章教學(xué)輔導(dǎo)(參考版)
2025-05-17 19:46本頁(yè)面
【正文】 總之，通過本章的介紹，可以對(duì)物業(yè)管理的昨天、今天和明天有所了解。如果這個(gè)關(guān)系鏈中有一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都難以保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，自律性的業(yè)主合約、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的支持和配合，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保證，就顯得十分必要。 就代理方而言，如果要維護(hù)全體業(yè)主的生活和工作秩序，就必須有權(quán)制止越 軌者。除此之外，還得有辦事的時(shí)間。因此，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的能力要求之高是顯而易見的。 四是行為能力。不過，一旦動(dòng)真格，又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)更優(yōu)代替者的尋覓與談判成本問題。而評(píng)議過程中，由于觀點(diǎn)的分歧（眾說不一），可能導(dǎo)致正面效用遞減。物業(yè)管理的正面激勵(lì)，最大的難點(diǎn)在于不可能形成單一的量化指標(biāo)。大的縮水量 意味著小的監(jiān)督力度，意味著更低的管理效率和更高的代理成本。 由于委托人與代理人目標(biāo)的差異，以致于初始委托人的監(jiān)督積極性，每經(jīng)過一個(gè)中間層就會(huì)有一次“縮水”。在初始委托人（眾多小業(yè)主）和最終代理人（物業(yè)管理公司的員工）之間，存在著若干中間層。于是，委托人監(jiān)督積極性下降，從而導(dǎo)致代理人工作努力水平的下降。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會(huì)構(gòu)成一個(gè)委托人的利益共同體。因此，我們可以得出左右物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) : 一是產(chǎn)權(quán)利益。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與受聘物業(yè)管理公司簽訂合同后，物業(yè)管理公司則派員工駐場(chǎng)管理 (包括物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)委托綠化、保潔、電梯維護(hù)等專業(yè)公司提供的專業(yè)化服務(wù) )，而物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)公司的操作層員工，為最終代理人，在整個(gè)“代理鏈”中， 各合約締約方的目標(biāo)都可以歸結(jié)為一名話：尋找自己的利益最大化和損失最小化。以現(xiàn)代物業(yè)管理體制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，可以勾畫出以下代理鏈 圖示。這樣連續(xù)合約又表現(xiàn)為“代理鏈”的形態(tài)。 應(yīng)當(dāng)注意是，不管是業(yè)主還是政府，授權(quán)都必須明確、具體，防止發(fā)生因職責(zé)不清而引起民事糾紛，也防止物業(yè)管理企業(yè)濫用權(quán)利損害業(yè)主的利益。 如果委托管理權(quán)與準(zhǔn)行政管理權(quán)發(fā)生沖突，怎么辦？考慮到委托管理權(quán)的基礎(chǔ)是維護(hù)財(cái)產(chǎn)利益，準(zhǔn)行政管理權(quán)的基礎(chǔ)是維護(hù)社會(huì)秩序。”可以說，政府授權(quán)的思想通過此類文字表述，已反映得比較明朗了?！兑?guī)定》明確劃定了各公共物品在各專業(yè)管理部門與各物業(yè)管理企業(yè)之間的管轄范圍 ，而在管理責(zé)任移交的同時(shí)也伴隨著管理權(quán)的授予。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營(yíng)事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理。 其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。只要該業(yè)主仍然生活在該物業(yè)小區(qū)內(nèi)，單個(gè)業(yè)主的行為就不能違背其在業(yè)主公約和委托合同里做出的事先承諾。一旦發(fā)生此種情況，國(guó)際社會(huì)所能做的，只能是道義上的譴責(zé)或施加某種壓力，但絕對(duì)不可能采取什么強(qiáng)制措施逼其就范（除非訴諸戰(zhàn)爭(zhēng)）。從這個(gè)角度講，此類承諾類似于“國(guó)際公約”。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物 業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。 如何理解物業(yè)管理權(quán)的由來 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。我國(guó)規(guī)定城市每年房屋的自然淘汰率一般為 2%，如果能夠維修保養(yǎng)的房屋，淘汰率降低到 1%的話，就可節(jié)省一筆客觀的資金。 另一方面，我們看到，世界各國(guó)為維修房屋，每年都要花費(fèi)大量的資金，維修工程在建筑行業(yè) 中占重要的地位。其他耐用品或是純粹的消費(fèi)或者是純粹的投資。在物業(yè)整個(gè)使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，就必須加強(qiáng)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及時(shí)地對(duì)其進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。例如，供水系統(tǒng)的管路、水泵、水箱、水池、水表需要經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)與定期檢修；物業(yè)管理維修人員要保持消防泵、生活泵、 9 恒壓泵、污水泵能夠正常運(yùn)行；建筑物內(nèi)的煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門和接頭，必須符合安全要求；電梯需要執(zhí)行周保、月保、季保、年保的維修保養(yǎng)規(guī)則，否則，電梯不僅難以保證正常運(yùn)行，并可能埋下安全隱患；?? 所有這一切，都對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性水平提出了更高的要求。 1）專業(yè)性 物業(yè)管理并非人們想象的那么簡(jiǎn)單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。對(duì)此類“物品”實(shí)施的統(tǒng)一管理，正是“物業(yè)管理”的主要功用。 未來的物業(yè)管理市場(chǎng)，應(yīng)該是一個(gè)能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在這個(gè)市場(chǎng)上購(gòu)買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)管理服務(wù)”。 3）服務(wù)模式多元化 目前，我國(guó)物業(yè)管理的模式、類型、風(fēng)格較為單調(diào)，除房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司仍存在有原來管理模式的痕跡外，大部分物業(yè)公司采 取的是港式的“管家式”管理。《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種標(biāo)識(shí)，這個(gè)標(biāo)識(shí)提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差異的特征；品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種能力，這種能力體現(xiàn)在它提供的 服務(wù)效果能得到消費(fèi)者的認(rèn)可；品牌物業(yè)管理應(yīng)該表現(xiàn)出一種誠(chéng)信，這種誠(chéng)信是它與消費(fèi)者之間一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系和利益關(guān)系。 物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 未
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