物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-01章教學(xué)輔導(dǎo)(已修改)
2025-05-29 19:46 本頁面
【正文】 1 第一章 緒 論 一、教學(xué)提示 物業(yè)管理是人們對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)與管理的一種活動(dòng)。這種活動(dòng)的歷史淵源，從其物的對象性上說，可以一直追溯到人類的遠(yuǎn)古時(shí)代――人們對原始居所 (巢或穴 )的維護(hù)，翻開了物業(yè)管理史的第一頁。 而物業(yè)管理之所以成為一種社會(huì)化、專業(yè)化的行業(yè)，則維系于現(xiàn)代化城市的形成和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)管理的概念和起源，物業(yè)管理的內(nèi)涵、特點(diǎn)和內(nèi)容，以及物業(yè)管理在中國的發(fā)展及其現(xiàn)實(shí)意義。 二、重點(diǎn)講解 物業(yè)管理的基本概念 “物業(yè)”一詞原來是粵 港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。如果我們根據(jù)上述對“物”或“業(yè)”的解釋，我們對“物業(yè)”下一個(gè)確切的定義應(yīng)該是：物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。 所謂“人工形成“，是指投入的勞動(dòng)，可以是活勞動(dòng)，或者物化勞動(dòng)； 所謂“有使用價(jià)值和價(jià)值”，是指物業(yè)不僅能使用，還可以進(jìn)入市場流通?！拔飿I(yè)”的價(jià)格可以隨著市場供需關(guān)系的變化有漲有落，對于沒有使用價(jià)值的廢墟，雖然土地有其價(jià)值，但對于地上物來說，不成其為“物業(yè)”； 這里講的“業(yè)主 ”，是指房屋所有權(quán)人。他可以是自然人，也可以是法人 (包括國有或集體所有 )。 而“建筑物 ” 是指有頂、有墻、有內(nèi)部空間的實(shí)體，中國古代稱之為“六合”，現(xiàn)統(tǒng)稱為房屋。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，各學(xué)科劃分越來越細(xì)化?，F(xiàn)在，人們一般把構(gòu)筑物，例如橋梁、隧道、寺廟、道路、碼頭、停機(jī)坪等，統(tǒng)稱之為物業(yè)。其理由是，它們的力學(xué)原理、建筑材料、施工工藝和手段、產(chǎn)權(quán)歸屬、 2 使用價(jià)值和價(jià)值，以及使用中的維護(hù)與管理等基本相同。 這里所說的“功能”，是指物業(yè)在人類需求中的作用。例如住宅，可以滿足人們擋風(fēng)避雨、延續(xù)子孫的生 理需要；而學(xué)習(xí)、工作、生產(chǎn)、購物、娛樂、休閑、閱覽等活動(dòng)場所，則可以滿足人們社會(huì)的需要， “設(shè)施”是指一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場 (庫 )、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等； “設(shè)備”是指一幢或幾幢建筑物的業(yè)主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等，以及小區(qū)內(nèi)的水泵、消防泵、高低壓配電房等。 從以上定義中可以看出，“物業(yè)”主要包括三個(gè)部分： 1）、已建成并具有使用功能和價(jià)值的供居住或非 居住的建筑物； 2）、與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施； 3）、相關(guān)的場地。 物業(yè)管理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和相關(guān)場地的使用有序。但是，隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平不僅有了普遍提高，人們的生活質(zhì)量也有了明顯的改善。有房屋住和住的好是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體體現(xiàn)。人們對物業(yè)管理的要求已不僅僅滿足于房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，還希望物業(yè)公司能提供清潔、安全、方便、舒適的居住環(huán)境，這使得物業(yè)管理的外延不斷延伸。我國 2021 年 9月 1 日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“ 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。” 物業(yè)管理權(quán)的由來 在多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)中，根據(jù)“選舉產(chǎn)生”、“少數(shù)服從多數(shù)”的原則而推選出來的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，體現(xiàn)了“權(quán)在業(yè)主”的法律關(guān)系，但在對物業(yè)的管理和維護(hù)活動(dòng)的具體實(shí)施中，卻是作為委托人 (業(yè)主委員會(huì) )的代理人的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)不僅要管物 (建筑物 )，還要管使用建筑物的人（房屋所有權(quán)人或使用該建筑 物的人）。在民事關(guān)系中，委托人“雇人”， 3 代理人“雇于人”。問題在于，在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，“雇員”怎么管起“雇主”來了？似乎邏輯上不太說的通。那么，物業(yè)管理企業(yè)的“物業(yè)管理權(quán)”來源于哪里？其法律依據(jù)何在？ 首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同。這份以業(yè)主管理公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的物業(yè)服務(wù)委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 。我們稱之為“委托管理權(quán) ” 。 其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。所謂“政府授予”，是指任何一個(gè)功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備，如供電、給排水、供熱、供氣、通訊、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理的。 物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。我們稱之為“準(zhǔn)行政管理權(quán) ” 。 物業(yè)管理的內(nèi)容 按照《物業(yè)管理?xiàng)l
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