物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-01章教學(xué)輔導(dǎo)-文庫(kù)吧資料
2025-05-21 19:46本頁(yè)面
【正文】 來物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)在三個(gè)方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務(wù)模式多元化。 由此而知，物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展，在委托－代 理的關(guān)系鏈中，每一個(gè)中間層都是一個(gè)不可忽略的因素。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對(duì)象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對(duì)代理者來說非常難。對(duì)這些委員的激勵(lì)，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。作為業(yè)主委員會(huì)的成員，既要忠于職守，還要精明干練。就委托方而言，最主要的問題是怎樣把眾多小業(yè)主的意見匯總成一個(gè)聲音，并要能把話說到點(diǎn)子上。雖然還有其他負(fù)面激勵(lì)手段，但其選擇的空間都非常有限。 物業(yè)管理負(fù)面激勵(lì)的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚）。所以，通常采用的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評(píng)議來考核。 (3）激勵(lì)手段。監(jiān)督距離越長(zhǎng)（中間層越多），“縮水”量越大。而每個(gè)中間層，又必定同時(shí)具有（前一個(gè)委托人的）代理人與（后一個(gè)代理人的）委托人的雙重身份。 (2）監(jiān)督距離。 一般說，利益共同體的成員越多，規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，其“搭便車”（ 讓別人去爭(zhēng)取利益而自己坐享其成）的傾向就越嚴(yán)重。在委托 代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來自初始委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對(duì)效用或利益的追求。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動(dòng)搖的，所以在物業(yè)管理的委托 — 代理關(guān)系中，是通過合約關(guān)系來體現(xiàn)的。 所謂“代理”，是代表他人從事某項(xiàng)活動(dòng)。委托關(guān)系之所以能夠成立，是因?yàn)槭芡腥四軌蚪鉀Q委托人在生產(chǎn)、生活中自己不能解決或自己處理不好的事務(wù)。物業(yè)管理的委托 — 代理關(guān)系也由此而產(chǎn)生。由于生活習(xí)慣不盡相同，人們對(duì)環(huán)境的質(zhì)量要求不盡一致，導(dǎo)致了在物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)方面的意見不一；更由于建筑物本身高科技含量的增加，對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)也提出了越來越高的要求。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的七項(xiàng)基本制度，即業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)管理承接驗(yàn)收制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度和住房專項(xiàng)維 修資金制度等，作為物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的一個(gè)組成部分，得到了明確和完善。物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境是由許多相關(guān)的制度安排 —— 各類法律法規(guī)以及具有法律效力的合同和契約構(gòu)成的。而協(xié)調(diào)主體除了房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會(huì)外，還包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視 、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃等部門和單位。除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外（前期物業(yè)管理），還包括房屋出售后各個(gè)小業(yè)主（通常以“業(yè)主大會(huì)”作為一個(gè)整體），以及房屋出租后的各承租人（包括自然人和法人）。 2） 市場(chǎng)主體。也就是說，只有物業(yè)管理服務(wù)在提供過程中或者后，才能對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，具體體現(xiàn)在房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，公共秩序的維護(hù)，環(huán)境的清掃與保持，綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，代理經(jīng)租以及應(yīng)業(yè)主和使用人的要求提供的各種服務(wù)。 同其他市場(chǎng)一樣，物業(yè)管理市場(chǎng)也由三個(gè)方面構(gòu)成： 1) 市場(chǎng)客體。它不同于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上交換的有形商品 —— 以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 物業(yè)管理市場(chǎng)的定義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進(jìn)行交換的市場(chǎng)。 注 2 (3） .對(duì)生活妨礙行為的管理 所謂對(duì)生活妨礙的行為，是一指一幢異產(chǎn)毗連的建筑物內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，由于生活習(xí)慣，愛好等不同，所以 在建筑物使用上產(chǎn)生一些影響他人生活、生產(chǎn)或工作的行為。 （ 2） .對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為是指在房屋使用過程中對(duì)建筑物有所影響的不當(dāng)使用行為，比如攜帶過長(zhǎng)過重的東西乘坐電梯，在一些工業(yè)廠房，樓板上堆放過重的成品或半成品，等等?? 這些行為將會(huì)對(duì)建筑物造成損害；另一方面是指房屋性質(zhì)的改變，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等。 2) 人的管理 所謂人的管理，是指對(duì)異產(chǎn)毗連（或稱為“區(qū)分所有”）產(chǎn)權(quán)人的相鄰生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理，對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理。 （ 3） .附屬設(shè)施設(shè)備。 (2） .基地。專有部分即指單個(gè)業(yè)主單元之內(nèi)的部分，屬私人所有，因此，共用部分應(yīng) 是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。 （ 1） .建筑物。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個(gè)方面。 物業(yè)管理的內(nèi)容 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) ” 。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營(yíng)事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理的。 其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同。問題在于，在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，“雇員”怎么管起“雇主”來了？似乎邏輯上不太說的通。物業(yè)管理企業(yè)不僅要管物 (建筑物 )，還
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