【正文】 業(yè)管理一并委 托給他人； 4）物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。 4）為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 2) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制定的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 關(guān)于前期物業(yè)管理 前期 物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 5) 明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 3) 根據(jù)各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過。同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 2）為了規(guī)范業(yè)主大會的運(yùn)作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 三、難點(diǎn)釋疑 關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會 業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時，存在著單個業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。針對目前存在的專項(xiàng)維修資金交納范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！币罁?jù)《通知》精神，建設(shè)部與財(cái)政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦 18 法》，對維修基金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。建設(shè)部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制 度系列。現(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系 、心理等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。 物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理實(shí)行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行 政監(jiān)督、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度也越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會公共利益。 物業(yè)管理具有一定的特殊性。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時敷衍了事。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。 4) 物業(yè)承接驗(yàn)收制度。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市 場經(jīng)濟(jì)的基本特征。實(shí)行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。 2) 業(yè)主公約制度。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了那些基本制度 ? 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的主要作用，確立了以下七項(xiàng)基本制度 : 1) 業(yè)主大會制度。 4) 從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中 15 小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。對于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》也作出了明確規(guī)定。 3) 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。 2) 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》將既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān) 政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法的主要原則 《物業(yè)管理?xiàng)l例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下，主要遵循了以下四項(xiàng)基本原則 : 1）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利 相對應(yīng)的原則 在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。行政法規(guī)是指由國務(wù)院依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。 中國現(xiàn)行的法包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政規(guī)章等。而在現(xiàn)代城市生活的今天，“法 ” 對于每一位公民來說，已 經(jīng)成為生活中必不可少的一部分。因此，法是階段矛盾不予調(diào)和的產(chǎn)物，以國家政權(quán)意志形式出現(xiàn)，用國家政權(quán)的強(qiáng)制力來保證實(shí)現(xiàn)的各種社會規(guī)范的總稱。 二、重點(diǎn)講解 國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于什么性質(zhì)的“法 ” ? “ 法 ” 是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段并出現(xiàn)了階級以后才出現(xiàn)的。由于物業(yè)管理涉及面廣，矛盾多， 物業(yè)管理的法制建設(shè)更顯得必要和重要。在市場經(jīng)濟(jì)前提下，房屋所有權(quán)呈現(xiàn)私有化。 總之，通過本章的介紹，可以對物業(yè)管理的昨天、今天和明天有所了解。如果這個關(guān)系鏈中有一個環(huán)節(jié)出了問題，都難以保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，自律性的業(yè)主合約、業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和配合，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保證，就顯得十分必要。 就代理方而言，如果要維護(hù)全體業(yè)主的生活和工作秩序，就必須有權(quán)制止越 軌者。除此之外，還得有辦事的時間。因此，對業(yè)主委員會成員的能力要求之高是顯而易見的。 四是行為能力。不過，一旦動真格，又會出現(xiàn)一個更優(yōu)代替者的尋覓與談判成本問題。而評議過程中，由于觀點(diǎn)的分歧（眾說不一），可能導(dǎo)致正面效用遞減。物業(yè)管理的正面激勵，最大的難點(diǎn)在于不可能形成單一的量化指標(biāo)。大的縮水量 意味著小的監(jiān)督力度，意味著更低的管理效率和更高的代理成本。 由于委托人與代理人目標(biāo)的差異，以致于初始委托人的監(jiān)督積極性，每經(jīng)過一個中間層就會有一次“縮水”。在初始委托人（眾多小業(yè)主）和最終代理人（物業(yè)管理公司的員工）之間，存在著若干中間層。于是，委托人監(jiān)督積極性下降，從而導(dǎo)致代理人工作努力水平的下降。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個委托人的利益共同體。因此，我們可以得出左右物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的四個關(guān)鍵點(diǎn) : 一是產(chǎn)權(quán)利益。當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主與受聘物業(yè)管理公司簽訂合同后，物業(yè)管理公司則派員工駐場管理 (包括物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會委托綠化、保潔、電梯維護(hù)等專業(yè)公司提供的專業(yè)化服務(wù) )，而物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)公司的操作層員工，為最終代理人，在整個“代理鏈”中， 各合約締約方的目標(biāo)都可以歸結(jié)為一名話：尋找自己的利益最大化和損失最小化。以現(xiàn)代物業(yè)管理體制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，可以勾畫出以下代理鏈 圖示。這樣連續(xù)合約又表現(xiàn)為“代理鏈”的形態(tài)。 應(yīng)當(dāng)注意是，不管是業(yè)主還是政府，授權(quán)都必須明確、具體，防止發(fā)生因職責(zé)不清而引起民事糾紛，也防止物業(yè)管理企業(yè)濫用權(quán)利損害業(yè)主的利益。 如果委托管理權(quán)與準(zhǔn)行政管理權(quán)發(fā)生沖突，怎么辦？考慮到委托管理權(quán)的基礎(chǔ)是維護(hù)財(cái)產(chǎn)利益，準(zhǔn)行政管理權(quán)的基礎(chǔ)是維護(hù)社會秩序?！笨梢哉f，政府授權(quán)的思想通過此類文字表述，已反映得比較明朗了?！兑?guī)定》明確劃定了各公共物品在各專業(yè)管理部門與各物業(yè)管理企業(yè)之間的管轄范圍 ，而在管理責(zé)任移交的同時也伴隨著管理權(quán)的授予。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理。 其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。只要該業(yè)主仍然生活在該物業(yè)小區(qū)內(nèi)，單個業(yè)主的行為就不能違背其在業(yè)主公約和委托合同里做出的事先承諾。一旦發(fā)生此種情況，國際社會所能做的，只能是道義上的譴責(zé)或施加某種壓力，但絕對不可能采取什么強(qiáng)制措施逼其就范（除非訴諸戰(zhàn)爭）。從這個角度講，此類承諾類似于“國際公約”。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物 業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。 如何理解物業(yè)管理權(quán)的由來 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。我國規(guī)定城市每年房屋的自然淘汰率一般為 2%，如果能夠維修保養(yǎng)的房屋，淘汰率降低到 1%的話，就可節(jié)省一筆客觀的資金。 另一方面，我們看到，世界各國為維修房屋，每年都要花費(fèi)大量的資金，維修工程在建筑行業(yè) 中占重要的地位。其他耐用品或是純粹的消費(fèi)或者是純粹的投資。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強(qiáng)對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及時地對其進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。例如，供水系統(tǒng)的管路、水泵、水箱、水池、水表需要經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)與定期檢修；物業(yè)管理維修人員要保持消防泵、生活泵、 9 恒壓泵、污水泵能夠正常運(yùn)行；建筑物內(nèi)的煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門和接頭，必須符合安全要求；電梯需要執(zhí)行周保、月保、季保、年保的維修保養(yǎng)規(guī)則，否則，電梯不僅難以保證正常運(yùn)行，并可能埋下安全隱患；?? 所有這一切，都對物業(yè)管理的專業(yè)性水平提出了更高的要求。 1）專業(yè)性 物業(yè)管理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。對此類“物品”實(shí)施的統(tǒng)一管理，正是“物業(yè)管理”的主要功用。 未來的物業(yè)管理市場，應(yīng)該是一個能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)管理服務(wù)的市場，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在這個市場上購買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)管理服務(wù)”。 3）服務(wù)模式多元化 目前，我國物業(yè)管理的模式、類型、風(fēng)格較為單調(diào)，除房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司仍存在有原來管理模式的痕跡外，大部分物業(yè)公司采 取的是港式的“管家式”管理?！稐l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種標(biāo)識，這個標(biāo)識提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差異的特征；品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種能力，這種能力體現(xiàn)在它提供的 服務(wù)效果能得到消費(fèi)者的認(rèn)可；品牌物業(yè)管理應(yīng)該表現(xiàn)出一種誠信，這種誠信是它與消費(fèi)者之間一種長期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系和利益關(guān)系。 物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢 未來物業(yè)管理市場的發(fā)展將會在三個方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務(wù)模式多元化。 由此而知，物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，在委托－代 理的關(guān)系鏈中，每一個中間層都是一個不可忽略的因素。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對代理者來說非常難。對這些委員的激勵，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。就委托方而言，最主要的問題是怎樣把眾多小業(yè)主的意見匯總成一個聲音，并要能把話說到點(diǎn)子上。雖然還有其他負(fù)面激勵手段，但其選擇的空間都非常有限。 物業(yè)管理負(fù)面激勵的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚）。所以，通常采用的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評議來考核。 (3）激勵手段。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“