【正文】 入的作用 ： 1）優(yōu)化設(shè)計(jì) 2）有助于提高工程質(zhì)量 3）有利于了解 物業(yè)情況 4）為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 5）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 二、早期介入的內(nèi)容 （一）可行性研究階段 1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶的定位確定物業(yè)管理的模式； 2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； 3）根據(jù)目標(biāo)客房情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 5）設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案； （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； 2） 就物業(yè)環(huán)境及配套的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議； 3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； 4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。 （三）服務(wù)對(duì)象不同 早期介入服務(wù)對(duì)象： 是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約 定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。 （二）內(nèi)容作用不同 早期介入 是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持。 ◇第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 一、 早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別 （一）概念不同 早期介入： 是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 二、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 1）訂立合同的當(dāng)事人不同 2）合同期限不同 三、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1）明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)； 2）明確 業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 3）對(duì)違約責(zé)任的約定； 4）對(duì)免責(zé)條款的約定； 5）物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗； 6）合同的簽訂要實(shí)事求是； 7）明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。 4）全體業(yè)主作為牧業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。 2）物業(yè)管理涉及人們?nèi)粘Ｉ钜约俺鞘械恼Ｖ刃?，因此各?jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。 三、 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同就注意的事 項(xiàng) ： 1）物業(yè)承接驗(yàn)收； 2）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用； 3）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止當(dāng)受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 02）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量的主要內(nèi)容： 物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理； 公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理； 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理； 03）服務(wù)費(fèi)用的主要內(nèi)容： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式（包干制或酬金金制）； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支項(xiàng)目； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納； 酬金制條件下 ，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！? 八 、合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件 ：（缺一不生效） 1）當(dāng)事人的締約能力（具備合法資格）； 2）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示； 3）合同的內(nèi)容合法； 4）合同的形式合法 《中華人民共和國合同法》明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式（行為合同或事實(shí)合同） 九、 合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則 ：（應(yīng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的五項(xiàng)基本原則） 1）主體平等 2）合同自由 3）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等 4）誠實(shí)信用 5）守法和維護(hù)社會(huì)公益 01）合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求； 02）誠實(shí)信用原則是民法、合同法 的最基本原則，體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。 根據(jù)《中華共和國合同法》規(guī)定：“承諾可以撤回。 七、 合同承諾的法律意義 承諾也是一種法律行為。 3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。 六、 合同承諾的構(gòu)成要件 （具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力） 1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。 五、承諾： 又自稱為接受、收盤，是指肥要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種表示。 在《中華共和國合同法》規(guī)定有下列兩種情形之一，要約不得撤銷： 1）要約人確定了承諾期限或 者以其他形式明示要約不可撤銷； 2）受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合 同作了準(zhǔn)備工作。 依據(jù)《中華共和國合同法》規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要人。 三、邀請(qǐng)要約 ： 是一方邀請(qǐng) 他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任（拍賣、一般廣告、標(biāo)價(jià)、招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，賞廣告是要約。 要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。 3）合同成立以最后的要約與承諾生效不準(zhǔn)。 一、合同的要約概述 1）要約：又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為 目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。 首先估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本， 然后估算不可預(yù)見費(fèi)用（按其他各項(xiàng)管理成本之和的 2%— 5%的比例進(jìn)行估算）， 最后推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)敬意的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。 （一）物業(yè)管理成本主要包括：人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用， 環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、管理傭金（合理傭金） （二）物業(yè)管理收入主要包括：主營物業(yè)服務(wù)費(fèi)收、停車場收、物業(yè)租賃 及經(jīng)營收、有償特約服務(wù)收等。 九、工作計(jì)劃的制訂 分為三階段：籌備期、交接期、正常運(yùn)作期。 2）內(nèi)部管理制度主要內(nèi)容：崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等。 七、管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部制度組成 。 六、管理指標(biāo)：由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成。 2）人員培訓(xùn)可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 3）管理機(jī)制上反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè) 管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、 6 激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。 1）運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示。 物業(yè)管理模式主要是物業(yè)服務(wù)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三個(gè)方面。 二、 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 （一）關(guān)鍵性內(nèi)容： （體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容） 1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）； 2）組織架構(gòu)與人員的配置； 3）費(fèi)用測算與成本控制； 4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 8）對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。 6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 4）確定組織架構(gòu)和人員配置 。 2）對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，懼相關(guān)住處及資料。 十、投 標(biāo)文件編寫的基本要求 1）使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。 在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份，包括如下內(nèi)容 1）投標(biāo)函； 2）投標(biāo)報(bào)價(jià)表； 3）全套資格證明文件； 4）技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件； 5）物業(yè)管理投標(biāo)方案文件 6）應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。 （六）招標(biāo)的商務(wù)文件（又稱商務(wù)標(biāo)或稱物業(yè)基本情況）的主要內(nèi)容： 1）公司簡介 5 2）公司法人地位及法定代表人證明 3）投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料 （七）招標(biāo)的技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。 （三）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制具體措施： 1）嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)； 2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)； 3）完善企業(yè)自身的管理； 4）選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)； 5）充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 6）慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求； （四）投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo) 報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（招標(biāo)方除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)外，還要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)，投 標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求） 八、 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1）獲取招標(biāo)信息工 2）項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 3）登記并取得招標(biāo)文件 4）準(zhǔn)備投標(biāo)文件 5）送交投標(biāo)文件 6）接受招標(biāo)方的資格審查 7）參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo) 8）簽約并執(zhí)行合同 （一）項(xiàng)目評(píng)估的階段分為：初級(jí)選階段、準(zhǔn)備和實(shí)施階段。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)訂立書面合同。 （七）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限 3