【正文】 4）其他內容 三、 物業(yè)管理機構更迭時查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內容 ： 1）建筑結構及裝飾裝修工程的狀況； 2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備3）保安監(jiān)控、對講門禁設施 4）清潔衛(wèi)生設施 5）綠化及設施 6）停車場、門崗、道閘設施 7）室外道路、雨污水井等排水設施 8）公共活動場所及娛樂設施 9）其他需了解查驗的設施、設備 四、 物業(yè)管理機構更迭時查驗的其他內容 ： 1）物業(yè)管理用房 2）產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料 3）與水、電、通信等市政管 理單位的供水、供電合同、協(xié)議等 第三節(jié)物業(yè)管理工作移交 一、 物業(yè)工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，工作移交分三種情況： 1）是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務企業(yè)； 2）是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后，由業(yè)主大會（授權的業(yè)主委員會）或物業(yè)產權單位將物業(yè)移交給物業(yè)服務企業(yè)； 3）是在物業(yè)服務企業(yè)終止物業(yè)服務合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交或交接物業(yè)。 ◇第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的 基礎工也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。 物業(yè)入住操作的模式 ： 1）以建設單位為主體，由物業(yè)服務單位相配合的作業(yè)模式；（建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理手續(xù)） 2）建設單位將入住工作委托給物業(yè)服 務單位，由物業(yè)服務單位代為辦理入住手續(xù)。 物業(yè)裝飾裝修內容：包括裝飾裝修流程設計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等方面。 3）裝飾裝修施工單位應到物業(yè)服務單位辦理開工證、出入證。 二、 物業(yè)裝飾裝修不予登記的情況 ： 1）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的； 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的； 3）擴大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的； 4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的； 5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建的建筑物、構筑物等； 6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改 變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的； 7）未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管理和設施的； 8）未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管理和設施的； 9）其他影響建筑結構和使用安全的行為。臨時設置收取的， 應科學測算并經(jīng)相關主管行政部門批準。 六、 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理 ： 1）嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)； 2）加強巡視，防患于未然； 3）控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益； 4）強化管理，反復核查 七、裝修活動有下列行為之一的， 由城市房地產行政主管部門責令改正 ，并處罰款： 。 2）一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》約定收取的費用包括裝飾裝修管理費和垃圾清運費。 四、 物業(yè)裝飾裝修時間 ： 1）一般裝飾裝修時間（指除節(jié)假日之外的正常時間）作業(yè)時間： 8：00— 12： 00 14： 00— 18： 00 拆打時間： 8： 30— 11： 30 14： 30— 17： 30 2）特殊裝修時間（是指節(jié)假日休息時間）居住住宅的是原則上不允許 3）裝飾裝修期（是指裝飾裝修過程的完結時間）國家沒有規(guī)定，一般情況不超過 3 個月。 01）業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認 02）驗收房屋業(yè)并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認 03）提交辦理產權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用 （建設單位開具證明，業(yè)主到物業(yè)服務公司繼續(xù)辦理手續(xù)） 04）簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件 05）繳納當期物業(yè)服務等有關費用 06）領取《業(yè)主 /住戶手冊》等相關文件資料 07）領取房屋鑰匙（入住過程完結） 08）物業(yè)服務公司將資料 歸檔 11 5）用戶 在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。 一、 物業(yè)裝飾裝修流程圖 備齊 資料 填寫 申報 登記 表 登 記 簽訂 管理 服務 協(xié)議 辦理 開工 手續(xù) 施 工 驗 收 1）裝飾裝修流程示意圖一般掛于物業(yè)服務單位或在業(yè)主入住辦理的現(xiàn)場。 二、 入住的準備 （資料準備、其他準備） （一） 資料準備 ： 1）《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》 2）《入住通知書》 3）《物業(yè)驗收須知》 4）《業(yè)主入住房屋驗收表》 5）《業(yè)主（住戶）手冊》 6）物業(yè)管理有關約定 （二）其他準備： 1）入住工作計劃 2）入住儀式策劃 3）環(huán)境準備 4）其他準備事項（重要是制訂緊急預案） 三、 入住流程 ： 第二節(jié) 入 住 服 務 應 注 意 的 問 題 一、入住服務準備工作要充分 物業(yè)入住準備工作的 核心 是 科學周密的計劃 ，應注意的工作：第一）人力資源充足； 第二）資料準備充足； 第三）分批辦理入住手續(xù)； 第四）緊急情況要有預案 二、 入住操作實務安全 1）入住時間安排 2）場地準備 3）資料準備 4）辦公用具準備 5）環(huán)境布置 6） 交通管理 7）人員配備 8）入住流程 9）其他注意事項（逾期沒有辦理的，繼續(xù)辦理） 第三節(jié) 裝 修 管 理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為。 對業(yè)主而言， 入住的內容包括 ：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。） 05）合同協(xié)議書，指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件； 06）人事檔案資料 07）其他需要移交的資料 物業(yè)資料移交后雙方應在目錄清單上蓋章、簽名。 物業(yè)的承接查驗的類型：新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 一、新建物業(yè)承接查驗工作流程圖 ： 物業(yè)建成通過竣工綜合驗收 物業(yè)服務企業(yè)組織人員進行承接查驗 對查驗中發(fā)現(xiàn)的總是進行處理 物 業(yè) 移 交 二、 新建物業(yè)承接查驗的準備工作 ： 1）人員準備； 2）計劃準備； 3）資料準備； 4）設備、工具準備 三、 新建物業(yè)承接查驗的主要內容 ： 1）物業(yè)資料 2）物業(yè)共用部位 3）共用設施設備 4）園林綠化工程 5）其他公共配套設施 01）物業(yè)資料包括：（竣工總平面圖單體建筑、結構、設備竣工圖。 3）前期物業(yè)管理呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。 一、物業(yè)管理項目前期運作的內容 ： 1）管理資源的完善與優(yōu)化； 2）管理制度和服務規(guī)范的完善 3）確定物業(yè)服務單項服務的分包 二、管理資源的完善與優(yōu)化的具體內容 ： 1）管理用房到位 2）物資配備到位 3）物業(yè)管理人員到位 三、物業(yè)管理人員到位的主要內容 ： 1）補充人員； 2）對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能； 3）對現(xiàn)有組織機構進行優(yōu)化調整，形成完善的管理組織結構； 4）加強內部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。 4）熟悉并記錄基礎及隱蔽工程管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。 物業(yè)開發(fā)項目的的可行性研究階段（立項階段） 規(guī)劃設計階段 建設階段 銷售階段 竣工驗收階段 物業(yè)承接查驗階 段 物業(yè)入住階 段 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè) 【 — 早 期 介 入 — 】【 — 前 期 管 理 — 】 第一節(jié) 早 期 介 入 一、早期介入的作用 ： 1）優(yōu)化設計 2）有助于提高工程質量 3）有利于了解 物業(yè)情況 4）為前期物業(yè)管理作充分準備 5）有助于提高建設單位的開發(fā)效益 二、早期介入的內容 （一）可行性研究階段 1）根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶的定位確定物業(yè)管理的模式； 2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容； 3）根據(jù)目標客房情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準； 4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準； 5）設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案； （二）規(guī)劃設計階段 1）就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議； 2） 就物業(yè)環(huán)境及配套的合理性、適應性提出意見或建議； 3）提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見； 4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。 （二）內容作用不同 早期介入 是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術支持。 二、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別 1）訂立合同的當事人不同 2）合同期限不同 三、簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項： 1）明確業(yè)主委員會的權利義務； 2）明確 業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 3）對違約責任的約定； 4）對免責條款的約定； 5）物業(yè)服務服務合同的主要條款宜細不