【正文】 2）人力資源部： 制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 6）市場拓展部：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 10）環(huán)境管理部：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和紗化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 二、物業(yè)管理招標主體 ：一般是物業(yè)建設單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權人（政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門、政府采購中心）。 專業(yè)管理公司是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)。 按招標主體的類型劃分： 物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會（可單一業(yè)主）為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權人為主體的招標。其主要特點是：招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 前期物業(yè)管理是指：從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)服務企業(yè)承擔日常管理前的階段。 《中華人民共和國招投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行規(guī)定及各地方的相關法規(guī)政策規(guī)定》 2）針對性：在物業(yè)管理招投標過程中，雙方都應該充分考慮市場因素。 二、 物業(yè)管理招投標的基本原則 ： （依法實施、公正、公開、實事求是守信踐諾） 實事求是，守信踐諾，準確發(fā)行招投標的義務，具體表現(xiàn)為： 1）招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢； 2）招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同； 3）投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益； 4）投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段 謀取中標。 五、 物業(yè)管理招標的項目條件 按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應準則質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 （二）招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 （五）評標委員會的人數(shù)一般為 5 人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3 （六）評標委員會推薦不超過 3 名有排序的合格的中標候選人。 七、 參加物業(yè)管理投標的條件 符合法律法規(guī)規(guī)定的要求；（《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理證書》具體可參照建設部 2021 年 3 月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》） 符合招標方規(guī)定的要求。 （五）招標文件根據(jù)性質(zhì)分為：商務文件和技術文件。 我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（略） 九、物業(yè)服務企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂 、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判。 3）根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。 7）測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）。 （二）實質(zhì)性內(nèi)容： 對招標文件中物業(yè)管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業(yè)管理各項服務的實質(zhì)性方案） 1）管理制度的制訂 2）檔案的建立與管理 3）人員培訓及管理 4）早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容 5）常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 6）管理指標 7）物資裝備 8）工作計劃 三、 招標物業(yè)項目的整體設想與構思的要點 1）項目簡介 2）客戶服務需 求分析 3）項目的可行性研究與定位（現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮） 4）物業(yè)管理服務的重點及難點 5）物業(yè)管理服務模式（經(jīng)營理物業(yè)管理模式、五星級酒店物業(yè)管理） **商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設施管理方面； **工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊服務需求； **政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務、會議接待及慶典、安全及保密管理等方面； **居住類型物業(yè)的重點主要集中在基礎性的物業(yè)管理服務內(nèi)容層面； **公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服 務的重點及難點主要確保公用設施無故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理。 2）支持系統(tǒng)一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)服務企業(yè)集中資源優(yōu)勢構建對項目的支持體系。 3）人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關系、服務意識、量化管理及標準化運作等，一般根據(jù)招標文件的要要求進行描述。 1）公眾制度主要內(nèi)容：精神文明建設、管理規(guī)約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理。 十、費用測算的主要內(nèi)容 ： 1）項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測 2）物業(yè)收入項目的預測 3）管理風險、經(jīng)營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。 ◇第三章 物業(yè)管理合同 第一節(jié) 合同的概念 合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。 二、合同要約的構成要件 1）要約必須是特定的意思表示，必須具有訂立合同的意思。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構成要約。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 4）承諾必須傳達給要約人。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者承諾通知同時到達要約人。 二、 前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容（主要條款） ： 1）合同當事 2）物業(yè)基本情況 3）服務內(nèi)容與質(zhì)量 4）服務費用 5）物業(yè)經(jīng)營與管理 6）承接查驗和使用維護 7）專項維修資金 8）違約責任 9）其他事項 01）物業(yè)基本情況的主要內(nèi)容：物業(yè)名稱、類型、位置、建筑面積等。 第三節(jié) 物業(yè)服務合同 一、物業(yè)服務合同的特點 1）一般情況下，產(chǎn)權多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主，不可能拒絕某種物業(yè)管理服務或某個物業(yè)服務企業(yè)。 前期物業(yè)管理： 是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。 前期物業(yè)管理服務的對象： 是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。 3）對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。） 第二節(jié) 前 期 物 業(yè) 管 理 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)從事的活動和提供的服務，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務內(nèi)容，又包括物業(yè)共用 部位、共用設施設備承接查驗，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項目機構的前期運作、前期溝通直轄市等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。 2）前期物業(yè) 管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。 （投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對高；空置率高，管理費收繳率低，呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡） 9 ◇第五章 物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的承接查驗：是指物業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。 ★二、 物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交 （一）移交雙方：物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括 ：原企業(yè)移交給業(yè)主大會；業(yè)主大會移交給新企業(yè) （二）移交內(nèi)容： 1）物業(yè)資料 2）物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接 3）人、財、物的移交或交接 （三）物業(yè)資料： 1）物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料； 2）業(yè)主資料： 01）業(yè)主入住資料（入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片） 02）房屋裝修資料（裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等） 03）管理資料（各類值班記錄、設備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類 服務質(zhì)量的 10 原始記錄） 04）財務資料（固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。 第一節(jié) 入住服務的內(nèi)容 一、 入住服務的涵義 入住 ：是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)服務單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務的過程。 入住時限 ：是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理手續(xù)的時間期限當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設單位和物業(yè)服務單位應通過有效途徑或合理方法，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間驗收物業(yè)和辦理相關手續(xù)。 實施裝飾裝修管理的依據(jù)：是建設部 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家 和地方的其他規(guī)定。 4）裝修登記時，可以書面形式將裝修工程的禁止行為和注意事項告之裝修人，并督促裝修人在開工前主動告知鄰里。 三、物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定，原則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。 1）目前相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修 相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方