【正文】 7）明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。 物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的可行性研究階段（立項(xiàng)階段） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)階段 銷售階段 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)承接查驗(yàn)階 段 物業(yè)入住階 段 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【 — 早 期 介 入 — 】【 — 前 期 管 理 — 】 第一節(jié) 早 期 介 入 一、早期介入的作用 ： 1）優(yōu)化設(shè)計(jì) 2）有助于提高工程質(zhì)量 3）有利于了解 物業(yè)情況 4）為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 5）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 二、早期介入的內(nèi)容 （一）可行性研究階段 1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶的定位確定物業(yè)管理的模式； 2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； 3）根據(jù)目標(biāo)客房情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 5）設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案； （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； 2） 就物業(yè)環(huán)境及配套的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議； 3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； 4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。 一、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的內(nèi)容 ： 1）管理資源的完善與優(yōu)化； 2）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 3）確定物業(yè)服務(wù)單項(xiàng)服務(wù)的分包 二、管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容 ： 1）管理用房到位 2）物資配備到位 3）物業(yè)管理人員到位 三、物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容 ： 1）補(bǔ)充人員； 2）對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能； 3）對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)； 4）加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。 物業(yè)的承接查驗(yàn)的類型：新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 一、新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程圖 ： 物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn) 對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的總是進(jìn)行處理 物 業(yè) 移 交 二、 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 ： 1）人員準(zhǔn)備； 2）計(jì)劃準(zhǔn)備； 3）資料準(zhǔn)備； 4）設(shè)備、工具準(zhǔn)備 三、 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容 ： 1）物業(yè)資料 2）物業(yè)共用部位 3）共用設(shè)施設(shè)備 4）園林綠化工程 5）其他公共配套設(shè)施 01）物業(yè)資料包括：（竣工總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖。 對(duì)業(yè)主而言， 入住的內(nèi)容包括 ：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。 一、 物業(yè)裝飾裝修流程圖 備齊 資料 填寫 申報(bào) 登記 表 登 記 簽訂 管理 服務(wù) 協(xié)議 辦理 開工 手續(xù) 施 工 驗(yàn) 收 1）裝飾裝修流程示意圖一般掛于物業(yè)服務(wù)單位或在業(yè)主入住辦理的現(xiàn)場(chǎng)。 四、 物業(yè)裝飾裝修時(shí)間 ： 1）一般裝飾裝修時(shí)間（指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間）作業(yè)時(shí)間： 8：00— 12： 00 14： 00— 18： 00 拆打時(shí)間： 8： 30— 11： 30 14： 30— 17： 30 2）特殊裝修時(shí)間（是指節(jié)假日休息時(shí)間）居住住宅的是原則上不允許 3）裝飾裝修期（是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間）國家沒有規(guī)定，一般情況不超過 3 個(gè)月。 六、 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 ： 1）嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)； 2）加強(qiáng)巡視，防患于未然； 3）控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益； 4）強(qiáng)化管理，反復(fù)核查 七、裝修活動(dòng)有下列行為之一的， 由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正 ，并處罰款： 。 二、 物業(yè)裝飾裝修不予登記的情況 ： 1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的； 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的； 3）擴(kuò)大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的； 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的； 5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建的建筑物、構(gòu)筑物等； 6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改 變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的； 7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管理和設(shè)施的； 8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤芾砗驮O(shè)施的； 9）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 物業(yè)裝飾裝修內(nèi)容：包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。 ◇第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的 基礎(chǔ)工也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。） 4）前期物業(yè)管理呈現(xiàn)經(jīng)營虧損。（在各單項(xiàng)工程完工后參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； 在分期建設(shè)的工程完成后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。 （三）服務(wù)對(duì)象不同 早期介入服務(wù)對(duì)象： 是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約 定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。 4）全體業(yè)主作為牧業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。 3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。 依據(jù)《中華共和國合同法》規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要人。 3）合同成立以最后的要約與承諾生效不準(zhǔn)。 九、工作計(jì)劃的制訂 分為三階段：籌備期、交接期、正常運(yùn)作期。 2）人員培訓(xùn)可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 二、 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 （一）關(guān)鍵性內(nèi)容： （體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容） 1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）； 2）組織架構(gòu)與人員的配置； 3）費(fèi)用測(cè)算與成本控制； 4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 2）對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，懼相關(guān)住處及資料。 （三）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制具體措施： 1）嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)； 2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)； 3）完善企業(yè)自身的管理； 4）選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)； 5）充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 6）慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求； （四）投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo) 報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 （四）在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 5 家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 2）應(yīng)具備的條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理 人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。 第二節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實(shí)施 一、 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求 ： （合法性、針對(duì)性、適用性、程序性） 1）合法性：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定組織物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)。 公開招標(biāo)：是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 四、物業(yè)管理 投標(biāo)主體： 一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。 9）安全管理部：各項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、 負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、完成投訴處理、定期消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求： 1）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置； 2）統(tǒng)一管理、分層管理（實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合）； 3）分工協(xié)作； 4）精干、高效、靈活 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一般分為企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)）（一室九部） 1）總經(jīng)理室：一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及三師，部分企業(yè)還設(shè)總經(jīng)理助理，共同構(gòu)成決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級(jí)以上職稱。）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理企業(yè)登記時(shí)應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。 1◇第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié) 概述 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記： 1）企業(yè)名稱的預(yù)先審核； 2）公司地址 3）注冊(cè)資本（有限責(zé)任公司為 10 萬元，股份有限公司為 1000 萬元）， 4）股東人數(shù)和法定代表人 5）公司人員 6）公司章程（總則，經(jīng)營范圍，股東的姓名和名稱，股東的權(quán)利和義務(wù)，股東的出資方式和資額及股東轉(zhuǎn)讓出資的條件，公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則，公司的法定代表，公司解散事由和清算辦法，職工