【正文】 三、物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。 第一節(jié) 入住服務(wù)的內(nèi)容 一、 入住服務(wù)的涵義 入住 ：是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)的過(guò)程。） 第二節(jié) 前 期 物 業(yè) 管 理 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通直轄市等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 4）承諾必須傳達(dá)給要約人。 二、合同要約的構(gòu)成要件 1）要約必須是特定的意思表示，必須具有訂立合同的意思。 3）人員管理包括錄用與考核、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識(shí)、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要要求進(jìn)行描述。 3）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 （五）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3 （六）評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行規(guī)定及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定》 2）針對(duì)性：在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，雙方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)因素。 專業(yè)管理公司是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。 2）人力資源部： 制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批 一級(jí)資質(zhì)：由國(guó)務(wù)完建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立程序 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)設(shè)立程序分為：工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 2 一、物業(yè)服務(wù)個(gè)業(yè)的組織形式： 直線制、直線職能制（普遍采用）、事業(yè)部制 （大型公司借鑒采用）、矩陣制。一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、碼頭、學(xué)校、口岸等）其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作業(yè)招標(biāo)人組織招標(biāo)。 （一）、 早期介入和前期物業(yè)管理階段的的招標(biāo)內(nèi)容： 1）對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議； 2）對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)； 3）對(duì)投標(biāo)物的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)必要監(jiān)督； 4）提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議； 5）參與物業(yè)的竣工，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)； 6）設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 ； 7）對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； 8）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案； 9）辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。 （三）公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日。 十、投 標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求 1）使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。 3）管理機(jī)制上反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè) 管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、 6 激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。 一、合同的要約概述 1）要約：又稱發(fā)盤(pán)、出盤(pán)、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為 目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。 六、 合同承諾的構(gòu)成要件 （具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力） 1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。 2）物業(yè)管理涉及人們?nèi)粘Ｉ钜约俺鞘械恼Ｖ刃?，因此各?jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。 4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。） 05）合同協(xié)議書(shū)，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件； 06）人事檔案資料 07）其他需要移交的資料 物業(yè)資料移交后雙方應(yīng)在目錄清單上蓋章、簽名。 01）業(yè)主憑入住通知書(shū)、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn) 02）驗(yàn)收房屋業(yè)并填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn) 03）提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用 （建設(shè)單位開(kāi)具證明，業(yè)主到物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)辦理手續(xù)） 04）簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件 05）繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用 06）領(lǐng)取《業(yè)主 /住戶手冊(cè)》等相關(guān)文件資料 07）領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過(guò)程完結(jié)） 08）物業(yè)服務(wù)公司將資料 歸檔 11 5）用戶 在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。臨時(shí)設(shè)置收取的， 應(yīng)科學(xué)測(cè)算并經(jīng)相關(guān)主管行政部門(mén)批準(zhǔn)。 物業(yè)入住操作的模式 ： 1）以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)服務(wù)單位相配合的作業(yè)模式；（建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理手續(xù)） 2）建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服 務(wù)單位，由物業(yè)服務(wù)單位代為辦理入住手續(xù)。 五、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) 1）前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有直接和重要影響—— 這是明顯的特點(diǎn)。 ◇第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 一、 早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別 （一）概念不同 早期介入： 是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 根據(jù)《中華共和國(guó)合同法》規(guī)定：“承諾可以撤回。 要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 七、管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部制度組成 。 6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)訂立書(shū)面合同。 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)的 10 日內(nèi)，向所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案 。 按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分： 整體物 業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。 5）品質(zhì)管理部：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 直轄市人民政府建設(shè)主管理部門(mén)負(fù)責(zé)二、三級(jí)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)完建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 3）管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并百分比之和不低于 100%。是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。主要特點(diǎn)是：招標(biāo)人不使用公開(kāi)的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。 必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，即可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。 （八）投標(biāo)函格式案例： 投標(biāo)函 致： XXXXX 單位（招標(biāo)人） 我方確認(rèn)收到貴方提供的 XX（單位） XX（項(xiàng)目）物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)所需的招標(biāo)文件及圖紙等全部?jī)?nèi) 容，我方： XXXX（招標(biāo)人名稱）正式授權(quán) XXXX（姓名，職務(wù)）為授權(quán)代表，代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。 四、 管理方式與動(dòng)作程序的要點(diǎn) 管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。 ★（三）費(fèi)用測(cè)算的方法： 1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 04）物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的內(nèi)容： 停車(chē)場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法； 物業(yè)其他共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與管理 05）專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容： 專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理 06）違約責(zé)任的主要內(nèi)容： 違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等 07）其他事項(xiàng)的主要內(nèi)容：履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬等其他事項(xiàng)。 （三）建設(shè)階段 1）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的總是共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程 竣工圖等） 02）物業(yè)共用部位：（主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； 共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗； 公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；公共走廊、樓道及共扶手、護(hù)欄） 03）園林綠化工程分類(lèi)園林植物和園林建筑。 2）物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（一般為 3 個(gè)工作日）內(nèi)完成登記工作；超出管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門(mén)。 3） 處理裝修垃圾的基本要求： 01）需袋裝處理； 02）應(yīng)按指定的位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。 物業(yè)裝飾裝修管理：包括裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督以及驗(yàn)收環(huán)節(jié)。 （施工質(zhì)量隱患、設(shè)計(jì)配套不完善等造成物業(yè)使用功能的不正常、不穩(wěn)定。 8 前期物業(yè)管理 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。 03）守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。） 四、合同要約的法律意義 要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約人一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷(xiāo)，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷(xiāo)的嚴(yán)格法律規(guī)定中。 八、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述的要點(diǎn)