【正文】 出資的條件，公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則，公司的法定代表，公司解散事由和清算辦法，職工 錄用方式、待遇、管理方法，企業(yè)的各種規(guī)章制度。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 1◇第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié) 概述 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類 按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分：全民所有制、集體所有制、民營(yíng)、外資、其他（屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體） 按股東出資形式來劃分：有限責(zé)任公司、股份有限公司（資產(chǎn)分為等額股份）、股份合作型（訂立合作經(jīng)營(yíng)章程）。）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理企業(yè)登記時(shí)應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。 直轄市人民政府建設(shè)主管理部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)完建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級(jí)以上職稱。多層住宅 200 萬㎡，高層住宅 100 萬㎡，獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬㎡， 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50 ㎡ 3）管理兩種類型以上物業(yè)，并百分比之和不低于 100%。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求： 1）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置； 2）統(tǒng)一管理、分層管理（實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合）； 3）分工協(xié)作； 4）精干、高效、靈活 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一般分為企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)）（一室九部） 1）總經(jīng)理室：一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及三師，部分企業(yè)還設(shè)總經(jīng)理助理，共同構(gòu)成決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。 5）品質(zhì)管理部：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 9）安全管理部：各項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、 負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、完成投訴處理、定期消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。 第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交 易行為。 四、物業(yè)管理 投標(biāo)主體： 一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。 按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分： 整體物 業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。 公開招標(biāo)：是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 ★ 八、 物 業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 早期介入階段主要是指：物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段。 第二節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實(shí)施 一、 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求 ： （合法性、針對(duì)性、適用性、程序性） 1）合法性：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定組織物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)。 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)的 10 日內(nèi)，向所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 。 2）應(yīng)具備的條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理 人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。 ★ 六、 物業(yè)管理招標(biāo)的程序 ： 1）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2）編制招標(biāo)文件 3）公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 4）發(fā)放招標(biāo)文件 5）投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 6）接受投標(biāo)文件 7）成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 8）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （一）招標(biāo)文件應(yīng)包括的內(nèi)容： 1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備的情況等） 2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)等） 3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求（包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等） 4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法 5）招標(biāo)活動(dòng)方案（包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等） 6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明 7）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 （四）在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 5 家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)訂立書面合同。 （三）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制具體措施： 1）嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)； 2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)； 3）完善企業(yè)自身的管理； 4）選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)； 5）充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 6）慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求； （四）投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo) 報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份，包括如下內(nèi)容 1）投標(biāo)函； 2）投標(biāo)報(bào)價(jià)表； 3）全套資格證明文件； 4）技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件； 5）物業(yè)管理投標(biāo)方案文件 6）應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。 2）對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，懼相關(guān)住處及資料。 6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 二、 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 （一）關(guān)鍵性內(nèi)容： （體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容） 1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）； 2）組織架構(gòu)與人員的配置； 3）費(fèi)用測(cè)算與成本控制； 4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 1）運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示。 2）人員培訓(xùn)可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 七、管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部制度組成 。 九、工作計(jì)劃的制訂 分為三階段：籌備期、交接期、正常運(yùn)作期。 首先估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本， 然后估算不可預(yù)見費(fèi)用（按其他各項(xiàng)管理成本之和的 2%— 5%的比例進(jìn)行估算）， 最后推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)敬意的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。 3）合同成立以最后的要約與承諾生效不準(zhǔn)。 要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 依據(jù)《中華共和國(guó)合同法》規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要人。 五、承諾： 又自稱為接受、收盤，是指肥要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種表示。 3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。 根據(jù)《中華共和國(guó)合同法》規(guī)定：“承諾可以撤回。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。 三、 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同就注意的事 項(xiàng) ： 1）物業(yè)承接驗(yàn)收； 2）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用； 3）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止當(dāng)受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 4）全體業(yè)主作為牧業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。 ◇第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 一、 早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別 （一）概念不同 早期介入： 是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 （三）服務(wù)對(duì)象不同 早期介入服務(wù)對(duì)象： 是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約 定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。 2）配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。（在各單項(xiàng)工程完工后參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； 在分期建設(shè)的工程完成后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。 五、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) 1）前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有直接和重要影響—— 這是明顯的特點(diǎn)。） 4）前期物業(yè)管理呈現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損。 04）其他公共配套設(shè)施：（物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、會(huì)所、停車場(chǎng)、游泳池、休親娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等） 四、 物業(yè)查驗(yàn)的方式 （主要以核對(duì)的方式進(jìn)行）在現(xiàn)場(chǎng)的具體方法： 1）觀感查驗(yàn) 2）使用查驗(yàn) 3）檢測(cè)查驗(yàn) 4）試驗(yàn)查驗(yàn) 五、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理： 1）收集整理存在的問題 2）處 理方法（工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題，由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)， 第二類是由于規(guī)則、設(shè)計(jì)考慮的問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)、改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施） 3）跟蹤驗(yàn)證 第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 一、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 ： 1）符合承接查驗(yàn)條件（完全與舊公司解除合同，簽訂新的合同） 2）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 3）準(zhǔn)備資料和工具 二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的內(nèi)容 ： 1）物業(yè)資料情況 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 3）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī) 構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況