【正文】 理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。而國外的住宅和別墅是分開的。居住區(qū)商場：3000—10000，1—5萬，3000—10000萬無鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，（一）是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P5出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。P2寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。P1物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。P1物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。P61物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。?）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式獲得維護保養(yǎng)，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)管理服務(wù)提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。（重要）P9物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)者來促使這三個目標(biāo)實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。（3）資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。（4）房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。P151現(xiàn)金流和成本管理：（當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。P172設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租戶的日常活動密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風(fēng)險對實際收益影響的程度。（四）利率風(fēng)險，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：（1）是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；（2）是會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產(chǎn)市場的時機選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。3．易接近性。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。P38對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積②一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定③能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。這種現(xiàn)象叫資金增值。從投資的角度來看主要是有①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償③風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。P44（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償；（2）利率是在單位時間內(nèi)所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數(shù)表示。在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。P46名義利率與實際利率的關(guān)系式i==＝（1+）m — 1 （選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當(dāng)每年計息周期數(shù)m﹥1時，實際利率大于名義利率（5）當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i= er1 P47復(fù)利計算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P——現(xiàn)值F——終值（未來值）A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值n ——計息周期數(shù)i ——每個計息周期的利率1公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝P（1+i）n當(dāng)已知終值F和利率i時，很容易得到復(fù)利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：P＝F[]，上式中的[]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。P52（二）設(shè)備更新的特點分析：（1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。P55 （了解）物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。1盈利指標(biāo)計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受；如果Pb≤Pc，項目可以接受， P5960盈利指標(biāo)計算方法(一)動態(tài)指標(biāo)1．財務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。3．動態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。四、清償能力指標(biāo)計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(四)資產(chǎn)負債率：是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。1物業(yè)價格的影響因素：（1）人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P8892收益性物業(yè)價值和價格的種類：使用價值和交換價值?？們r格和單位價格。評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。④求取比準價格。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1．利害關(guān)系人之間的交易。5．特殊交易方式的交易。(六)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。P1012運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。重建價格相對高一些。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。取決于維修養(yǎng)護。2（1）收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。P1112運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。（2）出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價值高。P1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。3．對未來的預(yù)期。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本 2．政府政策的變化。一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。 P13314．房地產(chǎn)市場還受到社會體制的規(guī)定。（單選）P13820．對地價的調(diào)控方式：1）調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量 2）調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段 3）靈活運用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式 4）直接的行政干預(yù) P13821．市場區(qū)域工作主要包括：1）描繪市場區(qū)域；2）在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界；3）解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。市場分析的目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。2．寫字樓項目。P141。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期，通常為3 ~5年 ；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 (3)物業(yè)檢查計劃。包括：①預(yù)計租值與實際租值的比較；②實際和預(yù)計的資本價值的增長；③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較；④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務(wù)收費水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財務(wù)內(nèi)部收益率；⑩對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。32．物業(yè)現(xiàn)狀分析前詳細清查下列有關(guān)的項目并仔