【正文】 的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。P1579．（單選）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費，物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的使用費三部分組成。32．物業(yè)現(xiàn)狀分析前詳細清查下列有關(guān)的項目并仔細記錄結(jié)果：P1471) 建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋2) 物業(yè)令人滿意程度如何3) 可出租物業(yè)的吸引力如何4) 建筑物的實體狀況如何5) 建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施7) 土地與建筑物的關(guān)系8) 建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么9) 當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何10) 當前物業(yè)管理師的情況如何。P141。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。P1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。P1112運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。重建價格相對高一些。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1．利害關(guān)系人之間的交易。評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。四、清償能力指標計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。P46名義利率與實際利率的關(guān)系式i==＝（1+）m — 1 （選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當每年計息周期數(shù)m﹥1時，實際利率大于名義利率（5）當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i= er1 P47復(fù)利計算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P——現(xiàn)值F——終值（未來值）A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值n ——計息周期數(shù)i ——每個計息周期的利率1公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝P（1+i）n當已知終值F和利率i時，很容易得到復(fù)利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：P＝F[]，上式中的[]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。這種現(xiàn)象叫資金增值。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P151現(xiàn)金流和成本管理：（當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。P1物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。P10房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機出售物業(yè)。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。P20房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應(yīng)由租戶承擔的風險。2．周圍土地利用情況和環(huán)境。現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語P4042（1）潛在毛租金收入①物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（2）資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。1．設(shè)備有形磨損第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。P531在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設(shè)備的經(jīng)濟壽命。(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比率。 1物業(yè)價格的影響因素概述：（1）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。買賣價格、租賃價格。4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。2．求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。影響因素：1．收入的變化2．其他商品的價格變化。耗費時間比較長 3）交易費用通常比較多 4）市場信息缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù) P13313．市場價格的特點（多選）: 1）房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大 2）房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢 3）現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。通過市場分析，金融機構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。 (2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 P14430．物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式（重點）: 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。35．建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下幾個方面：（多選）P148149⑴建筑物維護的標準；⑵建筑物管理策略；⑶物業(yè)檢查計劃；⑷公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部。定位目標市場。過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。.41. 租賃合同的終止（重點多選）: ⑴ 自然終止 ⑵ 人為終止 P17342. 對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無正當理由，拖欠房屋租金六個月以上的；公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；承租人利用承租的房屋進行違法活動的；故意損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 (2)工資。又稱靜態(tài)運算，這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，其假設(shè)前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的；(2)原有的各項開支都是合理的；(3)增加費用預(yù)算是值得的?！　?五)按照與決策的關(guān)系劃分：分為(1)邊際成本；(2)差異成本；(3)機會成本；(4)估計成本；(5)沉沒成本；(6)可緩成本；(7)可免成本；(8)附加價值成本第二節(jié) 成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本項目的估算方法　　(一)人工費的估算：包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等?！　?2)財務(wù)費用。⑵ 因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。P16327. 預(yù)算還可以使業(yè)主較容易的對物業(yè)經(jīng)營管理財務(wù)情況進行檢查。（多選）P16019. 有下列情形之一的房屋不得出租： ⑴ 未依法取得《房屋所有權(quán)證》的； ⑵ 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 權(quán)屬有爭議的；⑸ 屬于違章建筑的；⑹ 不符合安全標準的；⑺ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼ 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。24．宏觀因素分析（多選）: ①首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性；②還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域城市發(fā)展與建設(shè)情況。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。2．置業(yè)投資者。(五)按目標市場細分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔）7．（多選）按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。P115第五章房地產(chǎn)市場與市場分析1. 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。?）收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。(四)建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。起價、標價、成交價和均價。(二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。3．投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。對于資金的時間價值可分為：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。經(jīng)濟活動的類型和特點不同。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。P27房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。P18第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為?，F(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護，未來維修和維護，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險管理P141常規(guī)工作內(nèi)容概述1）從日常工作的角度看，具體負責資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給使用者帶來的不便④在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。而國外的住宅和別墅是分開的。P1物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。P61物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)者來促使這三個目標實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。3．易接近性。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積②一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定③能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。從投資的角度來看主要是有①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。P55 （了解）物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。(四)資產(chǎn)負債率：是反映項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。5．特殊交易方式的交易。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。（2）出租的