【正文】 流出流入0 1 2 3 4 5 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。P38對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。主要區(qū)域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點(diǎn)5～15kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。3．易接近性。（4）房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對不能簡單地①將其理解為地理位置②還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置③在整體市場供求關(guān)系中的位置④在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置P34351不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求：（1）居住物業(yè)（2）寫字樓物業(yè)（3）零售商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（1）居住物業(yè)：1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2）公共交通便捷程度3）環(huán)境因素4）居民人口與收入P35(二)寫字樓物業(yè)1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。（2）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準(zhǔn)確性、市場供求狀況、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時機(jī)選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。P28301個別風(fēng)險包括：1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險2）未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險3）資本價值風(fēng)險4）比較風(fēng)險5）時間風(fēng)險6）持有期風(fēng)險P31321風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1）根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平2）根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向3）根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)P32331（1）房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。（四）利率風(fēng)險，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：（1）是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；（2）是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（二）周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風(fēng)險對實際收益影響的程度。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。P27風(fēng)險與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，風(fēng)險越??；標(biāo)準(zhǔn)方差越大，風(fēng)險就越大。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P21房地產(chǎn)間接投資（1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。P20房地產(chǎn)直接投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。P172設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租戶的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（3）設(shè)計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（4）每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計劃。業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。）（1）支出的分配（2）費(fèi)用和成本（3）租金（4）服務(wù)費(fèi)；支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運(yùn)營收益和資本價值產(chǎn)生影響。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。P151現(xiàn)金流和成本管理：（當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。1物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（1）確定戰(zhàn)略（2）確定標(biāo)準(zhǔn)（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（4）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合P12131資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。（4）房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。（3）資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機(jī)構(gòu)者來促使這三個目標(biāo)實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。（4）房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組合投資管理視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。（重要）P9物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點(diǎn)的多個物業(yè)同時實施管理，從管理的層次上分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)。（2）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式獲得維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)管理服務(wù)提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。1物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任。P61物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?酒店和休閑娛樂設(shè)施是為了人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。實際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P2國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。P1物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。物業(yè)經(jīng)營管理重點(diǎn)資料第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。P1物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。P1物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。P2寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。P3零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：（1）建筑規(guī)模（2）經(jīng)營商品（3）商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P3零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1）區(qū)域購物中心2）市級購物中心3）地區(qū)購物商場4）居住區(qū)商場5）鄰里服務(wù)性商店6）特色商店P(guān)34區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。居住區(qū)商場：3000—10000，1—5萬，3000—10000萬無鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，（一）是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P5出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。甚至“空中別墅”等概念。而國外的住宅和別墅是分開的。工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。企業(yè)的工作重點(diǎn)是在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。（3）綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。1物業(yè)經(jīng)營管理的層次：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。（1）物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。（2）設(shè)施管理：是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。P10房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機(jī)出售物業(yè)。P101物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：（1）物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。（2）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。（5）為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。現(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護(hù)，未來維修和維護(hù)，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險管理P141常規(guī)工作內(nèi)容概述1）從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給使用者帶來的不便④在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。P161日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。P17未來維修和維護(hù)：（1）對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般的由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)（2）對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。P18第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。P20投資的主要目的，是為了使其財富最大化。P20房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。間接投資是指將資金投入與房地