【正文】 (2)公式法。 (3)計劃成本。 (4)折舊費。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。　　(二)CRM出現(xiàn)的原因和必然性　　20世紀后半葉，“以產(chǎn)品為中心” 20世紀90年代中、后期，“以客戶為中心”　　(三)CRM對企業(yè)的作用　　1．CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程　　2．CRM能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力　　3．CRM能夠提高企業(yè)銷售收入 　　4．CRM能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度　　(四)CRM的本質(zhì)　　1．CRM是一種管理理念而非管理軟件，實際的CRM分為三個層次： (1)管理思想層；(2)軟件產(chǎn)品層；(3)管理系統(tǒng)層 　　2．CRM是營銷管理的創(chuàng)新　　體現(xiàn)在三個方面：一是CRM充分體現(xiàn)了新的營銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念；二是CRM實現(xiàn)了營銷管理重點的創(chuàng)新，將營銷管理的外部資源利用與內(nèi)部價值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務(wù)，使客戶價值最大化；三是CRM運用先進的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行營銷，使IT技術(shù)成為企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量。P16637. 房屋租賃合同的法律特征（必須掌握）: 1)是雙務(wù)合同 2)是有償合同 3)是諾成合同4) 是要式合同 5)是繼續(xù)性合同 P16938. 房屋租賃的基本條款:（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（三）租賃用途；（四）租賃期限；（五）租金及支付方式；(六)房屋的修繕責(zé)任；(七)轉(zhuǎn)租的約定；(八)變更和解除合同的條件；(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)；(十)當(dāng)事人約定的其他條款1．稅收與保險費的分擔(dān)2．改建的規(guī)定3．保證金P17039. 租金標(biāo)準是租賃合同的核心（重點單選），是引起租賃糾紛的主要原因。P16431. 租金方案還會受到出租策略的影響。P16226. 預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。）確定租金方案。(一)房屋租賃登記備案的一般程序：合同簽訂30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。（單選）P15811. 凈租金有三種形式（多選）：第一，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費；第二，除負擔(dān)第一種所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用；第三，除支付第二種形式中的費用外，還需支付房產(chǎn)稅、保險費等固定費用，承擔(dān)物業(yè)維護和修繕等一切開銷。P1577. 自動延期租賃又稱為周期性租賃。P15037．在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。P14531．編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析(二)房地產(chǎn)市場分析(三)鄰里分析(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析(五)業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提。3．商業(yè)零售物業(yè)。2．需求分析：(1)需求預(yù)測。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。4．設(shè)計人員。(二)房地產(chǎn)市場分析的作用1．開發(fā)商。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地長市場的一些獨特性。二、房地產(chǎn)市場細分按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準，對房地產(chǎn)市場進行細分。4．政府政策的變化。（5）求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。P1142（1）報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。P1022物業(yè)價格構(gòu)成：1）土地取得成本2）開發(fā)成本3）管理費用4）投資利息5）銷售費用6）銷售稅費7）開發(fā)利潤P102103成本法的基本公式 物業(yè)價格＝重新購建價格一折舊2根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。6．交易稅費非正常負擔(dān)的交易。(二)搜集交易實例搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況；②交易雙方；③成交日期；④成交價格，包括計價方式和價款；⑤付款方式；⑥交易情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。實際價格和名義價格。（2）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。三、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。 (二)靜態(tài)指標(biāo)1．靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)1房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。P45當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。（3）由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。 即： 稅前現(xiàn)金流＝凈運營收益抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流準備金所得稅收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入－空置和收租損失十其他收入＝有效毛收入有效毛收入－運營費用=凈運營收益凈運營收益－抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅=稅后現(xiàn)金流資金的時間價值，（1）在不同的時間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。（2）空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點上實際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。(三)零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接加和。房地產(chǎn)投資的特性（1）位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性；（2）壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命（3）適應(yīng)性（4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)（5）政策影響性（6）專業(yè)管理依賴性（7）相互影響性P22（一）房地產(chǎn)投資之利（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級P25（二）房地產(chǎn)投資之弊（1）流動性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗P26房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負擔(dān)大部分。（5）為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。P101物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：（1）物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。（1）物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機構(gòu)背后的投資者。甚至“空中別墅”等概念。P1物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。P2國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。1物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。1物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（1）確定戰(zhàn)略（2）確定標(biāo)準（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（4）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（5）進行資產(chǎn)組合P12131資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。）（1）支出的分配（2）費用和成本（3）租金（4）服務(wù)費；支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。P20房地產(chǎn)直接投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。P27風(fēng)險與不確定性：標(biāo)準方差越小，風(fēng)險越??；標(biāo)準方差越大，風(fēng)險就越大。（二）周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。（3）其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。2．設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。自然壽命也稱物理壽命。1財務(wù)評價指標(biāo)體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。2．現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高。(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素?，F(xiàn)房價格和期房價格。1原始價值、帳面價值、市場價值。(三)選取可比實例基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。7．相鄰物業(yè)的合并交易。P106建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 二、房地產(chǎn)市場的供給影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。(一)按地域細分（如北京、上海等）(二)按房地產(chǎn)用途細分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)）(三)按存量增量細分[劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)](四)按交易形式細分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。（社會體制影響特性）15. 房地產(chǎn)市場的功能:（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化 （三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 P13313516．政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)（多選）: 1) 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 2) 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 3) 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 4)引導(dǎo)新建項目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135136 17．宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括: 包括1．土地供應(yīng)政策；2．金融政策；3．住房政策；4．城市規(guī)劃；5．地價政策；6．稅收政策；7．租金和價格控制；（重點多選）P13618．城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場價商品住宅。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。