【正文】 ，其中材料購置費是指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費的設(shè)備及各種物料的購置費用。、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。 現(xiàn)場答辯評分的主要標(biāo)準與權(quán)重： 1）答辯人物業(yè)管理知識和對法規(guī)的熟悉程度（25%）； 2）答辯人的準備充分程度（20%）； 3）答辯人對項目的了解程度（30%）； 4）答辯人的思路、條理性、針對性和回答問題的準確性（25%）。（3）業(yè)績（20%）：1）投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（8%）；2）投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（7%）；3）投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（5%）。（3）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程（10%）：1）機構(gòu)設(shè)立方案（5%）；2）運作流程（5%）。在詳細評標(biāo)之前，評標(biāo)委員會要審查每份投標(biāo)文件是否實質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件的要求。（四）如合同項目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報的投標(biāo)價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)，屆時請投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會。附錄1：招標(biāo)文件目錄目 錄第一部分 投標(biāo)邀請函投標(biāo)邀請函第二部分 投標(biāo)人須知總則招標(biāo)文件招標(biāo)文件的編制投標(biāo)文件的遞送開標(biāo)與評標(biāo)授予合同第三部分 物業(yè)管理服務(wù)需求書第四部分 物業(yè)管理服務(wù)合同格式第五部分 投標(biāo)文件格式格式一 投標(biāo)函格式格式二 投標(biāo)報價表格式格式三 法定代表人授權(quán)書格式格式四 資格證明文件格式格式五 技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式格式六 物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式格式七 履約保證金格式格式八 唱標(biāo)信封附錄2：投標(biāo)邀請函格式投標(biāo)邀請函_______________________：G市國際工程咨詢公司（以下簡稱“招標(biāo)代理機構(gòu)”）受A省政府（以下簡稱“招標(biāo)人”）的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。（2）開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。（2）密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空鼓，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具有統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進行。在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭回答并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。（2）對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)的風(fēng)險。全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進行封裝，并按時送達招標(biāo)單位。（1）商務(wù)投標(biāo)文件（或稱物業(yè)基本情況）1）公司簡介。1）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有：招標(biāo)方提出顯示公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程對招標(biāo)方要求的條件要進行深入分析，預(yù)測中標(biāo)的可能性。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對緊急事件的條件等。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注目所占評分的比重。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測；制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答辯；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。委托招標(biāo)代理機構(gòu)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。（4）在物業(yè)管理招標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)順利實施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。（3）所謂合資合作方式，是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（一）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會招標(biāo)主體。（三）按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投標(biāo)人）。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師“（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。（四）矩陣制矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)成項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式（如圖14所示）。（1）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。（一）直線制直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不社專門職能機構(gòu)（如圖11所示）。（二）在申報資質(zhì)時需提供的資料　　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：１. 一級資質(zhì)：　　（１）注冊資本人民幣500萬元以上；　?。ǎ玻┪飿I(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。（六）公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。其特征可以歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的成立 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。（５）建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（一）按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并長一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機構(gòu)設(shè)置方式。（四）精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責(zé)實施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。其中的非住宅類型項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施（如機場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街）等。（2）由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認識水平、消費觀念、需求標(biāo)準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其其重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標(biāo)項目的綜合承擔(dān)能力等。（1）所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責(zé)組織實施和運作，招標(biāo)人只負責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進行綜合測評。第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則（一）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（1）參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人進行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。自行組織實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負責(zé)招標(biāo)活動的具體實施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)方法等。按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法