【正文】 的邀請。項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：1）投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型入手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。3）業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。屬于新建物業(yè)的，要詳細調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標物業(yè)建設(shè)單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標項目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確的判斷，還應(yīng)對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風(fēng)險。（2）投標風(fēng)險的防范與控制物業(yè)管理投標的主要風(fēng)險來自招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等）。應(yīng)注意，有的 招標條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準備材料時應(yīng)按招標要求準備相關(guān)資料。投標人在收到中標通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。（1）根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責(zé)人的選擇是確保投標活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。（4）在科學(xué)分析和準確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。（8）周密安排招標方的資格預(yù)選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。（2）主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。（1）投標文件編寫的基本要求。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應(yīng)按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。4）使用準確的表述方式。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。1）確保填寫無遺漏，無空缺。3）填寫方式規(guī)范。5）計算數(shù)字必須準確無誤。7）包裝整潔美觀。投標報價的策略主要有：（1）對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標底和競爭對手的報價范圍。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。在開標前應(yīng)對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。（1）在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。（四）招標文件示例.A省政府大樓的招標文件（部分內(nèi)容）：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標方式為邀請招標，由招標人委托代理機構(gòu)于2004年4月組織具體的招標活動。：2003年4月1日上午9∶3011∶30；下午2∶3016∶00：2004年4月18日上午9∶00：2004年4月18日上午9∶30三、本招標文件規(guī)定的地點。時間：2003年4月5日上午10∶00地點：* *中路36號A省政府一樓2004年4月4日上午11∶30時前各投標人將需解答的問題傳真給招標代理機構(gòu)?？砂聪铝械刂芬詴嫘问较蛘袠舜頇C構(gòu)查詢。（三）投標人應(yīng)詳細列明報價 明細表，如果單價與總價不符時，以單價為準修正總價。評標辦法是：按照評標程序的規(guī)定，依據(jù)評分標準以及各項權(quán)重，各位評委就每個合格投標人的投標方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標文件要求的響應(yīng)情況進行評議和比較，評出其技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯。三、初步評審及詳細評審（一）初步評審評標委員會根據(jù)招標文件檢查投標文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標文件的要求、投標文件是否編排有序。糾正這些偏離或保留將會對其他實質(zhì)上響應(yīng)要求的投標人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。（2）物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施（10%）：1）總體模式（5%）；2）配套措施（5%）。（6）各項管理規(guī)章制度（15%）。（2）信譽（10%）：1）有無不良訴訟史（5%）；2）信譽等級（5%）。（6）評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術(shù)錯誤，修正錯誤的原則如下：1) 若用數(shù)字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準；2）當單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價；3）投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價；4）評標委員會依據(jù)招標文件認為應(yīng)該調(diào)整的價格。低于基準價格的不加分，如此類推，算出入圍投標人的價格評分。（四）技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配如表所示：評分項目技術(shù)評分商務(wù)評分價格評分現(xiàn)場答辯權(quán)重40%20%30%10%附錄4：投標函格式 投標函致：A省政府（招標人）我方確認收到貴方提供的A 省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標投標所需的招標文件及圖紙的全部內(nèi)容，我方： （投標人名稱）正式授權(quán) 為授權(quán)代表（全名，職務(wù)）代表我方進行有關(guān)投標的一切事宜。，包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利。其中。該項費用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。，我方承諾向招標代理機構(gòu)的支付本次招標的中標服務(wù)費。，則投標保證金將被貴方?jīng)]收。包括如下內(nèi)容：（一）投標函；（二）投標報價表；（三）全套資格證明文件；（四）技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件；（五）物業(yè)管理投標方案文件；（六）應(yīng)招標文件要求的其他文件。（三）得分統(tǒng)計及評標結(jié)果（1）將每份入圍投標統(tǒng)計得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價格評分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。（4）履約能力（20%）：1）投標人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤（8%）；2）總資產(chǎn)（6%）；3）資產(chǎn)負債率（6%）。（8）物業(yè)管理各項質(zhì)量指標的承諾、目標（15%）。（4）管理服務(wù)人員的配備方案（15%）：1）人員配備（8%）；2）人員資質(zhì)、培訓(xùn)（4%）；3）人員考核（3%）。評標委員會將允許修正投標文件中不構(gòu)成實質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應(yīng)的名次排序。實質(zhì)上響應(yīng)的投標應(yīng)該是與招標文件要求的全部事項、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標。評標委員會按照招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。二、評標原則和評標方法(一)評標基本原則：評標工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》以及國家和地方有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標投標的規(guī)定，評標委員會只對確定為實質(zhì)響應(yīng)招標文件要求的投標進行評價和比較。（二）投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。七、招標代理機構(gòu)、招標人將不負責(zé)投標人準備投標文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標文件所發(fā)生的任何成本或費用。招標代理機構(gòu)賬戶：收款人：G市國際工程咨詢公司開戶行：工商銀行G市分行賬號：60102000* * * * * *投標保證金的有關(guān)事項按投標人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。有關(guān)事項如下：一、本次招標的項目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標（詳細內(nèi)容參見招標文件中的相關(guān)內(nèi)容）。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。（3）在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。（3）補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件為報價的附加。8）做好投標文件的保密措施。6）報價合理。4）不得改變標書格式。2）不可任意修改填寫內(nèi)容。投標文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。投標文件要使用簡潔、明確、文法暢通、條理清楚、言簡易賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標準規(guī)范。1）使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。（3）物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。投標人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風(fēng)險條件。（6）選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。（3）正確編制標書。投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。投標人應(yīng)按招標文件規(guī)定的要求準備相應(yīng)的資料，接受招標方的資格審查。商務(wù)文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。投標文件應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。2）來自于投標人的風(fēng)險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；項目負責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標資料（如物業(yè)管理方案、報價等）泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。7）企業(yè)自身條件的分析對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預(yù)測的盈利；項目風(fēng)險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)查招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)。（1）項目評估項目評估一般分為兩 個階段，即初選階段，準備和實施階段。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒發(fā)的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。評標委員會應(yīng)當按照評標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會負責(zé)根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應(yīng)當由招標人當眾予以拆封。、評標和中標（1）開標開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。評標委員會的成員的名單在開標前嚴格保密。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構(gòu)在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文