【正文】 備和實施階段。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的 組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據(jù)。對于非單一業(yè)主性質的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主 (包括預售或現(xiàn)售性質物業(yè)的潛在客戶 )的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據(jù)。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。 7)企業(yè)自身條件的分析 對企業(yè)自身條件的分析內容包括：招標項目的性質，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預測的盈利；項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。 2)來自于投標人的風險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服 務承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；項目負責人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤；投標資料 (如物業(yè)管理方案、報價等 )泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。 4． 準備投標文件 投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。包括投標公司的資質條件、以往業(yè)績、人員等情況。 商務文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。 6．接受招標方的資格審查 投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應資料，接受招標方的資格審查。 投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。 (3)正確編制標書。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。投標文件的內容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。 (2)投標文件編寫中應注意的問題。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字表述保持一致。 4)使用準確的表述方式。國內物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。 (1)投標文件編寫的基本要求。 (2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。 (8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯 活動。 (4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。 (1)根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的基礎。 8．簽約并執(zhí)行合同 投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。 應注意，有的招標條件要求在技術文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關資料。包括資格證明文件 (營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資 質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等 )、資信證明文件 (保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等 )。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質分為商務文件和技術文件兩大類。 對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活 動；對項目進行科學合理的分析、評估， 2021年物業(yè)管理師報名時間 周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。 (2)投標風險的防范與控制 物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。屬于 新建物業(yè)的，要詳細調查了解建設單位的資金實力、技術力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設單位以往所承建的物業(yè)質量，以及有關物業(yè)管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招標物業(yè)建設單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權人的背景、資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。 3)業(yè)主的需求 招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。 項目評估主要包括以下幾個方面的內容： 1)投標物業(yè)的基本情況 投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質、類型入手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。 (二 )物業(yè)管理投標的程序 1．獲取招標信息 根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩 個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。 三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧 (一 )參加物業(yè)管理投標的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求 根據(jù)相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。 (3)中標及簽訂合同 招標人應當在投標有效期截止時限 30日前確定中標人。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。經(jīng) 確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。評標委員會的人數(shù)一般為 5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。投標人在送達投標文件時，2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20 日。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請 函后不得終止招標。 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請 書 招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 (二 )物業(yè)管理招標的程序 1．成立招標領導小組 招標人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企 業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關技術資料；組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結果等。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。 委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。 (1)招標人自行組織招標。 (3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的 10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。 (2)在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。 如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為 94000m2，招標內容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。 (2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人 (或原有的管理方 )自行負責。 (注：具體闡述詳見相關章節(jié)。招標人只有對投標人在數(shù)量和質量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。 (二 )邀請招標 邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。 二是物業(yè)管理服務內容的特殊性。 (3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 一是招標主體的特殊性。 (四 )按項目服務的方式劃分 根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。 (二 )按項目服務內容的實施劃分 根據(jù)物業(yè)管理項 目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。 就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業(yè)管理公司。 一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等 )，其產(chǎn)權人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關產(chǎn)權部門的批準，一般由產(chǎn)權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案 的制作等方面分別予以闡述。 8．簡述直線職能式組織機構的主要優(yōu)缺點。 復習思考題 1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 (七 )經(jīng)營管理部 經(jīng)營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等。 (三 )行政管理部 行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作。 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結構可分為兩級：企 業(yè)總部和各項目管理機構 (也有稱管理處、服務中心或服務處的 )。 (三 )分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關系。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構設置要服從企業(yè)的任務和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務和目標的不同，組織機構設置的重點也應該有所區(qū)別。一方面，組織活動需要利用技術來進行；另一方面，技術及設備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設置及素質要求。 (二 )外部環(huán)境因素 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。 圖 l4矩陣制物業(yè)管理組織形式 (1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題；三是具有較強的機動性和適應性。 圖 13事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式 (1)主要優(yōu) 點：一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策；二是能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 (三 )事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現(xiàn)