【正文】 業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 (一 )企業(yè)名稱的預先審核 物業(yè)管理企業(yè)可結合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在 起名時，必須符合《公司法》的有關規(guī)定。 (二 )公司地址 物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應辦理物業(yè)管理企業(yè)資質證書，因此，注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規(guī)定要求。 (五 )公司人員 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。企業(yè)章程的內容因企業(yè)性質和業(yè)務的實際情況不同而有所 不同。 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件 。 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理 (一 )物業(yè)管理企業(yè)的資質條件 物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民 政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 30人。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，2021年物業(yè)管理師考試時間 有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 20人。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30天內，持以下 資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質： (1)營業(yè)執(zhí)照； (2)企業(yè)章程； (3)驗資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。除資質審批外，資質管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關行為，將不會獲得資質審批部門的批準。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。這種組織形式適用于業(yè)務 量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。 (2)主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。 (2)主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。這類集團公司按產(chǎn)品、 地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，人員過多。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建 立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。 (2)主要缺點：一是組織結構的穩(wěn) 定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。組織機構與組織戰(zhàn)略密切相關，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構應作相應的調整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 在設計組織機構時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。 (三 )技術因素 技術因素主要指包括設備、技術、管理知識在內的廣義技術概念。 (四 )組織規(guī)模及所處階段 組織規(guī)模直接影響到組織 機構的管理層次、集權程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求 (一 )按照規(guī)模、任務設置 物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構時，一方面應考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設 置方式。 (二 )統(tǒng)一領導、分層管理 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應有明確的分工，把企業(yè)的任務和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權與分權相結合。這樣才能避免多頭領導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。物業(yè)管理企業(yè)組織結構的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。 (四 )精干、高效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機構在精簡、精干、高效的同時，還應根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內部業(yè)務發(fā)展的需要，及時作出必要的調整。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業(yè)務；項目管理機構負責具體管理服務操作。 (二 )人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃， 2021年物業(yè)管理師報名時間 優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 (四 )財務部 財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務收支情況。 (六 )市場拓展部 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調，顧問項目管理與協(xié)調等。 (八 )工程管理部 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目 提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。 (十 )環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素。 第二章 物業(yè)管理招標投標 物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。 第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內容與形式 一、物業(yè)管理招標投標的概念 (一 )物業(yè)管理招標 1．物業(yè)管理招標的概念 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人 (以下簡稱招標人 )根據(jù)物業(yè)管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權的招標組織工作。 (二 )物業(yè)管理投標 1．物業(yè)管理投標的概念 物業(yè)管理投標， 是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)， 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修 )專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、 清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施 (如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街 )等。 如規(guī)劃用地為 54萬 m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。 三、物業(yè)管理招標投標的特點 (1)由 于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。 (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大 差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會 (或單一業(yè)主 )、建設單位、政府機關 (或物業(yè)產(chǎn)權人 )或事業(yè)單位， 2021年物業(yè)管理師報名時間 因此，即使是同一類型的物業(yè)， 也會因產(chǎn)權人的身份不同而致使招標的主體也不同。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權部門的授權委托。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理 招標投標的內容也因產(chǎn)品服務對象、服務需求和服務內容而具有相對不確定性。 招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。 公開招標 的主要特點是 招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。 采用邀請招標 方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。 邀請招標的主要特點 是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內容有： (1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議； (2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； (3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督； (4)提出投標物業(yè)的其他管理建議； (5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見； (6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃； (7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃， 制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； (8)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案； (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。 ) (二 )常規(guī)物業(yè)管理招標內容 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內容有： (1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等； (2)房屋及共用設施設備的管理； (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等； (4)客戶管理、客戶服務和便民措施； (5)精神文明建設； (6)物業(yè)的租賃 經(jīng)營； (7)財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。 (1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務， 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質量和效果進行綜合測評。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一 種方式。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據(jù)招標