【正文】 司和下屬子公司或分公司構成。子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內(nèi)容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記(分為六個步驟)根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。(一)企業(yè)名稱的預先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關規(guī)定。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。(五)公司人員物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務的實際情況不同而有所不同。(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍。(4)股東的姓名或名稱。(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件。(8)公司的法定代表。(10)職工錄用方式、待遇、管理方法。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅200萬m2。3)獨立式住宅(別墅)15萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2)高層住宅50萬m2。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。注：計算基數(shù)如何算計算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。管理高層住宅80萬m2。計算：(60/200+80/100+80/50)100%=(++)100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。(一)物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人(以下簡稱招標人)根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權人(政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門)。業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。(二)物業(yè)管理投標 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標。在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體。若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。三、物業(yè)管理招標投標的特點(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內(nèi)容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務密卷講解四物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標的條件 根據(jù)相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。具體可參照建設部2004年3月頒布的中華人民共和國建設部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關規(guī)定。(二)物業(yè)管理投標的程序 根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。(1)項目評估項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術、經(jīng)濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關注現(xiàn)有規(guī)劃設計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案。屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模。物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據(jù)。3)業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(包括預售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據(jù)。合同大量存在于物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的基石。第一節(jié)合同的概念 合同是雙方或多方當事人之間的協(xié)議。合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。一、合同的要約要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應受合同的約束。所以—個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。(一)合同要約的構成要件作為合同成立的一個要素，要約的構成要件為：(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。(二)合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別： (Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。 原則上，一般的廣告不是要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。標價是邀請要約，不是要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。招標投標也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。一旦中標，合伺即成立。(三)合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規(guī)定中。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作。二、合同的承諾承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。(一)合同承諾的構成要件承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。(4)承諾必須傳達給要約人。第三篇：2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法律法規(guī)練習題12012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法律法規(guī)練習題1單選題《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護()的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。縣級以上地方人民政府()負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。一個物業(yè)管理區(qū)域成立()業(yè)主大會。上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。因此，物業(yè)裝修管理中，應從以下方面改進：首先是業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內(nèi)容等情況。第三，應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。經(jīng)詢問，稱其未來得及辦理相關手續(xù)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。巡視人員當即告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。增設鋼結(jié)構樓面板，需經(jīng)專業(yè)設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構設計能力，物業(yè)管理單位也沒有設計權限。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業(yè)管理方應檢查相關管理環(huán)節(jié)，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。問：物業(yè)管理員的要求是否錯誤，為什么？【分析】裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節(jié)假日?！景咐?、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了?！景咐?、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。否則，應當勒令停工整改。通過進一步檢查，物業(yè)管理項目機構發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區(qū)域為蚊子孳生源。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。小面積積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業(yè)主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。【案例八、143 】某花園入住不到三年，原園林設計曾得過景觀設計大獎。后物業(yè)管理項目機構經(jīng)過分析，業(yè)主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業(yè)主出行。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】小區(qū)園林設計與公園園林設計不同之處在于其十分強調(diào)“實用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀?！景咐拧?55 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務?！景咐?、175 】例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下： 1．各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元 2．共用部位、共用設施設備