【正文】 、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟） [ Fr: ] 因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核 [ Fr: ] 根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》。 (二)公司地址 [ Fr: ] [ Fr: ] 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。 [ Fr: ] 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 (五)公司人員 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： [ Fr: ] (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍； [ Fr: ] (4)股東的姓名或名稱； [ Fr: ] (6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； [ Fr: ] (8)公司的法定代表； [ Fr: ] (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。[ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理） [ Fr: ] 國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。 [ Fr: ] [ Fr: ] 1)多層住宅200萬m2； [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)15萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣300萬元以上。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。 [ Fr: ] [ Fr: ] 1)多層住宅100萬m2； [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)8萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 注：計算基數(shù)如何算 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。 [ Fr: ] (1)注冊資本為人民幣50萬元以上。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 表11 [ Fr: ] 資質(zhì)等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標準；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] 其中 [ Fr: ] 中級以上職稱管理 人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱要求 [ Fr: ] 一級資質(zhì)≥500 ≥2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求優(yōu)良業(yè)績≥30 ≥20 有 [ Fr: ] 二級資質(zhì)≥300 ≥2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求良好業(yè)績≥20 ≥10 有 [ Fr: ] 三級資質(zhì)≥50 ≥1無要求有要求無要求≥10[ Fr: ] (二)在申請資質(zhì)時需提供的資料 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： [ Fr: ] (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； [ Fr: ] [ Fr: ] 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。 [ Fr: ] (一)直線制 [ Fr: ] 這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 (1)主要優(yōu)點：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。 (2)主要缺點：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。[ Fr: ] (二)直線職能制 [ Fr: ] 其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。[ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。 (2)主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 [ Fr: ] 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。 [ Fr: ] [ Fr: ] (1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，人員過多。 [ Fr: ] 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解） [ Fr: ] (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 [ Fr: ] 組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 [ Fr: ] 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。 [ Fr: ] 技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。 [ Fr: ] (四)組織規(guī)模及所處階段 [ Fr: ] 企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標也有所不同，組織機構(gòu)也應(yīng)有所差異。 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機構(gòu)設(shè)置方式。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 (三)分工協(xié)作 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。 [ Fr: ] (一)總經(jīng)理室 [ Fr: ] [ Fr: ] 人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 (三)行政管理部 [ Fr: ] [ Fr: ] 財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。 (五)品質(zhì)管理部 [ Fr: ] [ Fr: ] 市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 (七)經(jīng)營管理部 [ Fr: ] [ Fr: ] 工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。 (九)安全管理部 [ Fr: ] [ Fr: ] 環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 [ Fr: ] 1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 3．物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點? [ Fr: ] 5．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料? [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理實務(wù)精講班第3講講義 一、內(nèi)容提要 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理招標投標的原則與要求 [ Fr: ] 4．物業(yè)管理招標的類型 [ Fr: ] 6．物業(yè)管理招標的內(nèi)容 [ Fr: ] 8．物業(yè)管理投標的條件 [ Fr: ] 10．物業(yè)管理投標的策略技巧 [ Fr: ] (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 [ Fr: ] [ Fr: ] 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 考試基本要求 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。[ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式 [ Fr: ]