【正文】 注冊物業(yè)管理師課程《物業(yè)管理實務》在線學習物業(yè)管理實務精講班第1講講義 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 學習之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。 [ Fr: ] 復習考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復習過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復習的范圍就是圍繞考試用書。 [ Fr: ] [ Fr: ] 熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度， [ Fr: ] 把復習的內容分為三個檔次：A B [ Fr: ] C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應A B [ Fr: ] C三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項內容在每一章后面的復習題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學習的重點。 [ Fr: ] [ Fr: ] 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 [ Fr: ] 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結、歸納的能力。 [ Fr: ] [ Fr: ] 單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。 [ Fr: ] [ Fr: ] 多選題：與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對5個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 [ Fr: ] [ Fr: ] 一般情況下，當考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 [ Fr: ] 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準確把握教材內容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。 [ Fr: ] [ Fr: ] 考試大綱里面要求“掌握”的內容，必須準確理解、準確記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應用。否則，考試的內容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 [ Fr: ] [ Fr: ] 要制定學習計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學習，整個過程應當在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習題和試卷，查漏補缺。 [ Fr: ] 復習備考建議23人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 內容提要及考試要求 [ Fr: ] 一、內容提要 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] 3．物業(yè)管理企業(yè)的設立程序 [ Fr: ] (1)工商注冊登記 [ Fr: ] (2)資質管理 [ Fr: ] 4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置 [ Fr: ] (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 [ Fr: ] (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求 [ Fr: ] (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構及其職責 [ Fr: ] 二、考試目的和考試要求 [ Fr: ] 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設立程序、內部組織機構設置以及物業(yè)管理相關法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。 [ Fr: ] 考試基本要求 [ Fr: ] 掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機構及其職能。 [ Fr: ] 熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結構形式，物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。 [ Fr: ] 了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結構設計的要求和主要影響因素。 [ Fr: ] 考題類型要求 [ Fr: ] 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 概述 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。 [ Fr: ] 其特征可以歸納為以下三點： [ Fr: ] 第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所；擁有明確的經營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹?[ Fr: ] 第二，屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務、．延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經營服務等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產品”就是服務，與工業(yè)企業(yè)等其他經濟組織是有區(qū)別的。 [ Fr: ] 第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。 [ Fr: ] (一)按照投資主體的經濟成分來劃分 [ Fr: ] 1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。 [ Fr: ] 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產。 [ Fr: ] 3．民營物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 4．外資物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 5．其他物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] (二)按股東出資形式來劃分 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理有限責任公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理股份有限公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。 [ Fr: ] 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產對其債務承擔責任。 [ Fr: ] 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] (一)房地產建設單位的附屬子公司或部門 [ Fr: ] 房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。 [ Fr: ] (二)獨立的物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] (三)物業(yè)管理集團公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。物業(yè)管理實務精講班第2講講義 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 [ Fr: ] 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟） [ Fr: ] 根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 [ Fr: ] (一)企業(yè)名稱的預先審核 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)可結合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。 [ Fr: ] (二)公司地址 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。 [ Fr: ] (三)注冊資本 [ Fr: ] 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應辦理物業(yè)管理企業(yè)資質證書，因此，注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規(guī)定要求。 [ Fr: ] (四)股東人數(shù)和法定代表人 [ Fr: ] 在設立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 [ Fr: ] (五)公司人員 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。 [ Fr: ] (六)公司章程 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債