【正文】 質(zhì)量問題，建議采取的辦法是：（）Ａ．向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)Ｂ．暫不發(fā)放鑰匙Ｃ．向行業(yè)主管部門反映 Ｄ．由業(yè)主自行解決46．物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是（）以及國家和地方的其他規(guī)定。A．《業(yè)主公約》Ｂ．《前期物業(yè)管理協(xié)議》Ｃ．《物業(yè)驗收須知》Ｄ．《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》48．物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動工范圍內(nèi)：（）Ａ變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)Ｂ．?dāng)U大承重墻上原有的門窗尺寸Ｃ．拆改供暖管道和設(shè)施Ｄ．在正常負(fù)荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量 49．物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費（）倍的罰款。Ａ罰款Ｂ．停職檢查 Ｃ．行政處分 Ｄ．行政拘留 52．垃圾清運費是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由（）代為清運。Ａ．物業(yè)管理單位 Ｂ．建設(shè)單位Ｃ．行政主管部門 Ｄ．裝修人55．裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，（）可以責(zé)令其改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。Ａ．《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》Ｂ．《城市規(guī)劃法》Ｃ．《物業(yè)管理條例》Ｄ．《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》參考答案：1．B 2．C 3．A 4．B 5．B 6．D 7．D 8．A 9．B 10．C 11．A 12．D 13．A 14．B 第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理 57．（）是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比。Ａ．半年 Ｂ．兩年Ｃ．一年 Ｄ．九個月61．消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機試啟動應(yīng)多長時間一次：（）Ａ．每半月 Ｂ．每季度 Ｃ．每年 Ｄ．每月 62．．（）是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實際發(fā)生火警時由于緊張而產(chǎn)生錯誤的判斷和操作失當(dāng)。Ａ．使用功能 Ｂ．技術(shù)壽命 Ｃ．使用壽命 Ｄ．技術(shù)更新 65．（）是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。Ａ．外包管理及自行作業(yè)Ｂ．戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔Ｃ．垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理Ｄ．專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)68．對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域如教學(xué)樓、學(xué)生及教職工生活區(qū)、實驗樓、辦公樓等場所等，應(yīng)采用（）管理。Ａ．基本內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)B ．檢查內(nèi)容與檢查重點 Ｃ．基本要求和針對性要求 D．標(biāo)準(zhǔn)和要求73．草坪檢查重點內(nèi)容不包括：（）Ａ．施肥、淋水是否合理 B．表面平整度、禿斑 Ｃ．病蟲害情況 Ｄ．修剪是否及時74．工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以（）為主，在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。Ａ．公共安全防范管理服務(wù) B．車輛停放服務(wù)Ｃ．物業(yè)管理風(fēng)險防范 Ｄ．物業(yè)裝修管理服務(wù)76．物業(yè)管理項目的義務(wù)消防隊由（）組成，可分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)（），以便公安機關(guān)進行偵查破案。在消防安全檢查組織形式上可采?。ǎ┑姆椒?。Ａ．每半年 B．每年 Ｃ．每季 Ｄ．每月81．消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性，易燃易爆物品特點 進行合理的配置，一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置（）瓶滅火器。A．1 B．2 C．3 D．4 83．在消防裝備的維護管理中，對?，F(xiàn)消防裝備應(yīng)定期檢查，至少（）進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時，應(yīng)對器材進行維修和調(diào)換申購，以防發(fā)生事故。Ａ．物業(yè)管理緊急事件 Ｂ．風(fēng)險Ｃ．物業(yè)管理風(fēng)險 Ｄ．緊急避險85．物業(yè)管理企業(yè)在處理火警時首先要確認(rèn)和了解起火的（）、范圍和程度。Ａ．業(yè)主B．醫(yī)療急救單位Ｃ．燃?xì)夤?Ｄ．公安消防機關(guān)87．物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的（順導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。Ａ．物業(yè)管理企業(yè)收入 Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入 Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)總收入 90．（）是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。Ａ．物業(yè)管理企業(yè)收入Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入 92．（）是指在一獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。Ａ．物業(yè)服務(wù)費用酬金制 Ｂ．物業(yè)服務(wù)費用包干制Ｃ．物業(yè)服務(wù)管理傭金制 Ｄ．物業(yè)服務(wù)費用分成制94．物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。Ａ．物業(yè)服務(wù)支出總額除以該物業(yè)總建筑面積Ｂ．物業(yè)服務(wù)支出總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積Ｃ．物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)總建筑面積Ｄ．物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積96．物業(yè)管理專項維修資金屬于（）所有。Ａ．補貼收入 B．其他經(jīng)營凈收益Ｃ．政策性補貼收入 Ｄ．其他業(yè)務(wù)利潤98．下列屬于物業(yè)管理項目財務(wù)管理的特征的是：（）Ａ．缺乏一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形 Ｂ．項目財務(wù)管理受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo) Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費據(jù)為己有Ｄ．包干制條件下業(yè)主有直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)工作的權(quán)99．收入的編制方式通常是根據(jù)：（）Ａ物業(yè)服務(wù)費總額和物業(yè)可收費總建筑面積Ｂ．物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額和預(yù)計利潤Ｃ．收費標(biāo)準(zhǔn)（單位時間費率形式）和物業(yè)總建筑面積 Ｄ．收費標(biāo)準(zhǔn)（單位時間費率形式）和可收費的管理面積100．下列關(guān)于專項維修資金的敘述不正確的是：（）Ａ．可用于購買國債Ｂ．業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會審定后實施Ｃ．專項維修資金屬于業(yè)主所有Ｄ．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金予以退還，不隨房屋所有權(quán)同時過戶101．業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)（）審定后實施。Ａ．物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案 Ｂ．物業(yè)圖紙資料檔案 Ｃ．物業(yè)技術(shù)資料檔案 Ｄ．物業(yè)日常管理檔案103．電子媒體檔案一般分為兩類，一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。Ａ。A． 1 Ｂ．２ Ｃ．３Ｄ．４105．（）是指利用計算機和網(wǎng)絡(luò)信息手段，將物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進行記錄，并向社會公示、接受社會監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。A． 物業(yè)管理企業(yè) Ｂ．物業(yè)管理師 Ｃ．物業(yè)管理經(jīng)理Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師107．物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的目標(biāo)是以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、（）自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng)，并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。無正當(dāng)理由不按期反饋的，可作（從）業(yè)人員的信用檔案并進行公示。A．物業(yè)入?。拢飿I(yè)承接查驗 C．日常物業(yè)管理 Ｄ．早期介入110．小區(qū)及共用設(shè)施清潔服務(wù)記錄是（）的收集范圍 Ａ．物業(yè)運行記錄檔案 Ｂ．物業(yè)服務(wù)記錄檔案Ｃ．物業(yè)管理公司行政管理檔案 Ｄ．物業(yè)維修維護記錄檔案參考答案：1．A2．C3．B4．A5．D6．B7．C8．B9．B 111．物業(yè)管理企業(yè)項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕，宜建立（）級培訓(xùn)體系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四 113．（）主要是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)、企業(yè)人力資源規(guī)劃、員工績效考核結(jié)果和本企業(yè)實際情況等制定。但其針對性相對較差。Ａ．入職培訓(xùn) Ｂ．能力培訓(xùn) Ｃ．職前培訓(xùn) Ｄ．試用培訓(xùn)116．企業(yè)要根據(jù)外部環(huán)境的變化，從內(nèi)部管理的角度，選擇和調(diào)整適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的（），并在實施過程中根據(jù)需要隨時調(diào)整。Ａ．個人素質(zhì) Ｂ．業(yè)務(wù)能力 Ｃ．個人品質(zhì) Ｄ．團隊意識 118．（）是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。它不是員工過錯造成的。A．客戶不滿意調(diào)研 Ｂ．客戶不滿意分析 C．客戶滿意分析 Ｄ．失去客戶分析121．下列不屬于物業(yè)而企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流內(nèi)容的是：（）。A．績效不及期望 B．績效與期望相稱 C．績效超過期望D．績效大于或等于期望123． 與（）的溝通主要集中在前期物業(yè)管理階段，重點是物業(yè)的移交和工程遺留問題的處理。Ａ．行政公文 Ｂ．事務(wù)文書 Ｃ．制度文書 Ｄ．禮儀文書125．物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型有行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書和（）。Ａ．單標(biāo)題和雙標(biāo)題 Ｂ．單標(biāo)題和副標(biāo)題 Ｃ．主標(biāo)題和雙標(biāo)題 Ｄ．單標(biāo)題和復(fù)標(biāo)題127．按照應(yīng)用文書的類型，物業(yè)管理應(yīng)用文書的寫作要領(lǐng)包括行政公文的寫作要領(lǐng)、事務(wù)文書的寫作要領(lǐng)、制度文書的寫作要領(lǐng)、禮儀文書的寫作要領(lǐng)和（）文書的寫作要領(lǐng)等。Ａ．函 B．意見Ｃ．會議紀(jì)要 D．通報參考答案：1．B2．D3．A4．B5．B6．D7．C第二篇：注冊物業(yè)管理師實務(wù)案例分析題案例分析題參考案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。⑵其中第9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費中列支（，錯答1項得0分）；第8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑＃ǚ参创鸬?2項如何處理的不扣分）。⑵應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學(xué)生物等方法滅鼠（）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。案例分析題（二）問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）⑵但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題3答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)答2005年7月31日24時或2005年8月1日零時均可以得分（3分）問題4答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途徑解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。⑵自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案（2分）。三、案例分析題。當(dāng)她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的挖槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是他自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責(zé)任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？（1）王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）由于王先生作為女兒的監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。一天晚上，張老太太下樓時，因樓道燈損壞，張老太太在漆 黑中摸索著下樓。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因為樓道燈不亮造成的。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負(fù)有責(zé)任？該物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進行賠償？（1）該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路等處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護義務(wù)，導(dǎo)致張老太太身體受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負(fù)有責(zé)任。” 物業(yè)公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。一個冬天的夜晚，王先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。經(jīng)統(tǒng)計，王先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，王先生對物業(yè)公司進行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞王先生家的兩重門進入室內(nèi)并盜竊的。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？能勝訴，應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實際享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費。發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。但是物業(yè)公司要求交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。因此，各持己見爭論不休。付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。（2）根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。案例分析：裝修導(dǎo)