【正文】 主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 、 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 、 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè) 、 也涉及到業(yè)主。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承按驗(yàn) 收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。因此有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的 、 前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止 、 物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定 、 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比 、 具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的； 因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的 、 物業(yè)服務(wù)合同將自本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 11 然終止 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 (二 )業(yè)主臨時公約／ 66 頁：物業(yè)銷售之前 、 由建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約。 五、其他物業(yè)管理相關(guān)合同／ 66 頁： 售房合同中涉及物業(yè)管理的條款； 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同 、 如：裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議、特約服務(wù)協(xié)議． 物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中與相關(guān)單位簽訂的合同、如清潔承包委托合同 、垃圾清運(yùn)委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等。 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 一、早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什麼、它們之間有哪些主要區(qū)本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 12 別 早期介入：是指新建物業(yè)竣工之前 、 建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動． 前期物業(yè)管理：是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。 三、早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容 可行性研究階段 1． 1 內(nèi)容： 1． 1． 1 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo) 客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式 1． 1． 2 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 1． 1． 3 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 13 準(zhǔn) 1． I． 4 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1． 1． 5 設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架方案 規(guī)劃設(shè)計階段 2． 1 內(nèi)容 2． 2． l 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議 2． 2． 2 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議 2． 2． 3 提供 設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見 2． 2． 4 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見 建設(shè)階段 3． 1 內(nèi)容 3． 1． 1 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷 、及時提出并落實(shí)整改方案 3． 1． 2 配合設(shè)備案板狀 、 確保安裝質(zhì)量 3． 1． 3 對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見 3． 1． 4 熟悉病假路并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況 、特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 銷售階段 4． 1 內(nèi)容 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 14 4． 1． 1 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 4． 1． 2 擬定物業(yè)管理的公共管理制度 4． 1． 3 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法 、 必要時履行各種報批手續(xù) 4． 1． 4 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識的培訓(xùn) 4． 1． 5 在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù) 4． 1． 6 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料 、整理后歸入物業(yè)管理檔案 竣工驗(yàn)收階段 5． 1 內(nèi)容：參與竣工驗(yàn)收 (單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、分期竣工驗(yàn)收、綜合竣工驗(yàn) 收 ) 四、物業(yè)管理前期運(yùn)傲有哪些主要內(nèi)容 ? 管理資源的完善與優(yōu)化 1． 1 管理用房到位 2 物資配備到位 1． 3 物業(yè)管理人員到位 管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包 五、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么 基礎(chǔ)性 過渡性 不穩(wěn)定性 具有一定的經(jīng)營風(fēng)險性 六、物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修 物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用實(shí)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 15 從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。 七、前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào) 物業(yè)管理是綜合性較強(qiáng)的行業(yè) 、 所涉及的單位和部門較多。 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn) 一、簡述物業(yè)承接與查驗(yàn)的概念； 物業(yè)的承接與查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。 (二 )、計劃準(zhǔn)備； l、與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。 3． 2 設(shè)備、工具準(zhǔn)備；查驗(yàn)前應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。 查驗(yàn)內(nèi)容： (一 )物業(yè)資料； l、竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖。 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)管理所必需的其他資料． (二 )物業(yè)共用部位； l、主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面． 共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； 公共衛(wèi)生間、陽臺； 公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等 (三 )、共用設(shè)施設(shè)備。 (四 )園林綠化工程。主要有：物業(yè)大門 、 值班崗?fù)?、 圍墻 、道路 、 廣場 、 社區(qū)活動中心 、 停車場 (庫、棚 )、 運(yùn)動場地 、 物業(yè)標(biāo)識 、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站 、 休閑娛樂設(shè)施 、 信報箱等． 查驗(yàn)形式：物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行。 使用查驗(yàn)通過其用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對象的安裝質(zhì)本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 17 量和使用功能。 試驗(yàn)查驗(yàn)；試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法 (如；通水、閉水試驗(yàn) )。 將整理好的工程質(zhì)量問題遞交給建設(shè)單位確認(rèn) 、 并辦理確認(rèn)手續(xù)。 (三 )跟蹤驗(yàn)證：對整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收 、 辦理查驗(yàn)手續(xù) 、 對整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù) 督促建設(shè)單位處理。 （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè) 設(shè)備及管理現(xiàn)狀． 建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況． 供配電、給水排水、消防、電梯、 空調(diào)等機(jī)電設(shè)設(shè)備； 保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施。 室外道路、雨污水井等排水設(shè)施。包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的首期和支出。 （四）其他內(nèi)容： 物業(yè)管理用房 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料。 六、 新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容 （一）移交雙方 、 移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同．建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求 、 及時完整的提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交 工作。 （三）移交內(nèi)容 、 移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗(yàn)收資料、設(shè)計、施工資料、機(jī)電設(shè)備資料、物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料 、業(yè)主資料、 移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單、物業(yè)管理用房、園林綠化等； 七、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意哪些事項(xiàng) ? （一 )．明確交接主體和次序 （二）各項(xiàng) 費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、公用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作、銜接是物業(yè)管理工作移交的重難點(diǎn)． （三）如承擔(dān)部分物業(yè)還在保修期內(nèi) 、 承接單位應(yīng)與建設(shè)單位移交單位共同簽訂移交協(xié)議 、 明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修 的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況、并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。 五、裝修管理 ． 概念：是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制 、 規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為 、 協(xié)助政府行政主管理部 門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正。 管理流程： 備齊資料 — ◆填寫申報登記表 — ◆登記表◆簽訂管理服務(wù)協(xié)議 — ◆辦理開工手續(xù) — 39。 2)裝飾裝修管理的要求 有無將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生 問、廚房 有無損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果 有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為 3)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)費(fèi) 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 20 基本要求：垃圾需代裝處理；垃圾應(yīng)按指定位 置、時間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。 嚴(yán)把出入關(guān) 、 杜絕無序狀態(tài) 控制作業(yè)時間 、 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管理堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等 、 裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償 、 屬裝飾裝修企 業(yè)責(zé)任的 、裝修人可向裝修企業(yè)追償。 裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間 、 對公共部位和 設(shè)施造成損害的 、 由城市房地產(chǎn)行政主管理部門責(zé)令改正 、 造成損 失的 、 應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任． 裝修人違反規(guī)定 、 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的 、 由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正、 并處罰款． 裝修活動有 下列行為之一的 、 由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正 、 并處罰款： —— 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的 、 或拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的 、 對裝修人和裝修單位分別處以罰款． —— 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或降低節(jié)能效果的 、 對裝飾裝修企業(yè)處以罰款； —— 擅自拆改供暖、燃?xì)夤芾砗驮O(shè)施的 、 對裝修人處以罰款。 2)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任 裝修管理中應(yīng)注意的問題： 1)要擅于處理服務(wù)與控制的矛盾 、 在實(shí)現(xiàn)控有Ⅱ的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意。 3)在申報登記時 、 物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對 、以防有漏洞． 4)辦理開工手續(xù)前 、 物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完各。 6)如在驗(yàn)收前已發(fā)現(xiàn)的違章 、 則需在處理了違章后再理行驗(yàn)收工作 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 23 7)對在裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行業(yè)．應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物 業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。 第七章房屋及設(shè)備施設(shè)管理 一、房屋種類： 按房屋的建筑結(jié)構(gòu)型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其它結(jié)構(gòu)。 按房屋的層次和高度可分為： 低層建筑、多層建筑、和高層建筑． 按房屋的用途可分為：居住用途 、商業(yè)用途、工業(yè)用途、其它用途。 開展技術(shù)更新改造 、 降低能源消耗 、 改善房屋及設(shè)施設(shè)各狀態(tài)。 安全管理。 采購和零備件管理． 工量具和維修用設(shè)各的管理。 技術(shù)支持。 建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守． 確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。建立健全使用、保養(yǎng)制度。 聘請技術(shù)專家擔(dān)任顧問、培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才 、 提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。 發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理． 成本測算。 建立電梯運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度． 建立檔案。 確定電梯服務(wù)時間和保養(yǎng)清潔時問。 電梯每年要年檢． 。 建立檔案。 各齊空調(diào)維修測試工具。 定期測試。 給排水：保證消防用水基本儲備 、 北方冬季防凍 、 定期清理化糞池． 消防系統(tǒng)：日常的巡視、檢查、試驗(yàn)是保證設(shè)各完好的基本手段