【正文】 （二）外部環(huán)境因素外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機構(gòu)也應(yīng)有所差異。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機構(gòu)設(shè)置的重點也應(yīng)該有所區(qū)別。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。（三）分工協(xié)作在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)（也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的）。一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師“（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。（三）行政管理部行政管理部的主要職責(zé)包括；編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項目進行目標(biāo)考核等。（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。復(fù)習(xí)思考題、特征。？？應(yīng)由哪些機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？？。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型功用設(shè)施的物業(yè)（如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投標(biāo)人）。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標(biāo)的主體必須具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型（一）按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項目招標(biāo)和非住宅項目招標(biāo)兩大類。（二）按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型。（三）按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。（四）按項目服務(wù)的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)等類型。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)（校辦企業(yè)）等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。（3）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是招標(biāo)主體的特殊性。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會招標(biāo)主體。二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。（二）邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。邀請招標(biāo)的實施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（一）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。（注：具體闡述詳件相關(guān)章節(jié)。（三）物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。（2）所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運作完全由招標(biāo)人（或原有的管理方）自行負(fù)責(zé)。（3）所謂合資合作方式，是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中，項目的建筑面積為9400m2。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)順利實施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。（4）按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實施。（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（1）物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。（2）在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。（4）在物業(yè)管理招標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾。二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（一）物業(yè)管理招標(biāo)的條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī) 規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。（1）招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。委托招標(biāo)代理機構(gòu)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。由于招標(biāo)代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間的信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。國家提倡建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測；制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答辯；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配套情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；（4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法；（5）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公開每體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含以上招標(biāo)公告載明的事項。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由投標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。投標(biāo)人在送達投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗玩具是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進行。評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注目所占評分的比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評分標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。當(dāng)確定中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的現(xiàn)級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。在物業(yè)管理招標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽，派駐項目的負(fù)責(zé)人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實施階段的評估主要是對投標(biāo)物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則