【正文】 適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目。（1）應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。（2）開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。（3）在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。（1）在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。（2）慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等的承諾。（3）預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。（四）招標(biāo)文件示例.A省政府大樓的招標(biāo)文件（部分內(nèi)容）：該項(xiàng)目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，由招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)于2004年4月組織具體的招標(biāo)活動(dòng)。附錄1：招標(biāo)文件目錄目 錄第一部分 投標(biāo)邀請(qǐng)函投標(biāo)邀請(qǐng)函第二部分 投標(biāo)人須知總則招標(biāo)文件招標(biāo)文件的編制投標(biāo)文件的遞送開標(biāo)與評(píng)標(biāo)授予合同第三部分 物業(yè)管理服務(wù)需求書第四部分 物業(yè)管理服務(wù)合同格式第五部分 投標(biāo)文件格式格式一 投標(biāo)函格式格式二 投標(biāo)報(bào)價(jià)表格式格式三 法定代表人授權(quán)書格式格式四 資格證明文件格式格式五 技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式格式六 物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式格式七 履約保證金格式格式八 唱標(biāo)信封附錄2：投標(biāo)邀請(qǐng)函格式投標(biāo)邀請(qǐng)函_______________________：G市國際工程咨詢公司（以下簡稱“招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”）受A省政府（以下簡稱“招標(biāo)人”）的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。有關(guān)事項(xiàng)如下：一、本次招標(biāo)的項(xiàng)目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)（詳細(xì)內(nèi)容參見招標(biāo)文件中的相關(guān)內(nèi)容）。二、招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間（本次招標(biāo)均使用北京時(shí)間）。：2003年4月1日上午9∶3011∶30；下午2∶3016∶00：2004年4月18日上午9∶00：2004年4月18日上午9∶30三、本招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)。：G市國際工程咨詢公司：A省政府采購中心：A省政府采購中心四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬元（人民幣）的投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時(shí)間之前到達(dá)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶上。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶：收款人：G市國際工程咨詢公司開戶行：工商銀行G市分行賬號(hào)：60102000* * * * * *投標(biāo)保證金的有關(guān)事項(xiàng)按投標(biāo)人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、招標(biāo)答辯的時(shí)間、地點(diǎn)。時(shí)間：2003年4月5日上午10∶00地點(diǎn)：* *中路36號(hào)A省政府一樓2004年4月4日上午11∶30時(shí)前各投標(biāo)人將需解答的問題傳真給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)公開開標(biāo)，屆時(shí)請(qǐng)投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會(huì)。七、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、招標(biāo)人將不負(fù)責(zé)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件、實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)和遞交投標(biāo)文件所發(fā)生的任何成本或費(fèi)用。八、有關(guān)此次招標(biāo)之事宜?？砂聪铝械刂芬詴嫘问较蛘袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)查詢。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司地址：G市 * * *　路 * * 大廈10樓聯(lián)系人：張 * * 電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * *招標(biāo)人：A省政府地址：* * * 中路216號(hào)電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * * 聯(lián)系人：陳 * * 招標(biāo)人：A省政府招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日附錄3：投標(biāo)人須知（部分）一、投標(biāo)報(bào)價(jià)說明（一）投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo) 文件中的要求，按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報(bào)價(jià)表。（二）投標(biāo)人在投標(biāo)文件中的投標(biāo)報(bào)價(jià)總表上只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，任何有選擇的報(bào)價(jià)將不予接受。投標(biāo)價(jià)不是固定價(jià)的投標(biāo)文件將作為非響應(yīng)性投標(biāo)而予以拒絕。（三）投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報(bào)價(jià) 明細(xì)表，如果單價(jià)與總價(jià)不符時(shí)，以單價(jià)為準(zhǔn)修正總價(jià)。（四）如合同項(xiàng)目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報(bào)的投標(biāo)價(jià)在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。二、評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)方法(一)評(píng)標(biāo)基本原則：評(píng)標(biāo)工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及國家和地方有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定，評(píng)標(biāo)委員會(huì)只對(duì)確定為實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較。（二）評(píng)標(biāo)方法：本次招標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法采用綜合評(píng)分法。評(píng)標(biāo)辦法是：按照評(píng)標(biāo)程序的規(guī)定，依據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)權(quán)重，各位評(píng)委就每個(gè)合格投標(biāo)人的投標(biāo)方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場(chǎng)答辯及其對(duì)招標(biāo)文件要求的響應(yīng)情況進(jìn)行評(píng)議和比較，評(píng)出其技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和現(xiàn)場(chǎng)答辯。對(duì)各評(píng)委的評(píng)分去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分，余下的評(píng)分的算術(shù)平均值即為該投標(biāo)人的技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和現(xiàn)場(chǎng)答辯分。評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定核定各投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格，再計(jì)算各投標(biāo)人的價(jià)格得分。將技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和價(jià)格評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分分別乘以權(quán)重并相加得出綜合得分，綜合得分的前兩位的投標(biāo)人（得分相同時(shí)價(jià)格最低者優(yōu)先）為中標(biāo)候選人。三、初步評(píng)審及詳細(xì)評(píng)審（一）初步評(píng)審評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件檢查投標(biāo)文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標(biāo)文件的要求、投標(biāo)文件是否編排有序。在詳細(xì)評(píng)標(biāo)之前，評(píng)標(biāo)委員會(huì)要審查每份投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件的要求。實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)應(yīng)該是與招標(biāo)文件要求的全部事項(xiàng)、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標(biāo)。所謂重大偏離或保留是指實(shí)質(zhì)上影響合同的委托管理事項(xiàng)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；或者實(shí)質(zhì)上與招標(biāo)文件不一致，而且限制了合同中委托方的權(quán)利或投標(biāo)義務(wù)。糾正這些偏離或保留將會(huì)對(duì)其他實(shí)質(zhì)上響應(yīng)要求的投標(biāo)人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。評(píng)標(biāo)委員會(huì)決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只是根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)將允許修正投標(biāo)文件中不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標(biāo)人相應(yīng)的名次排序。（二）詳細(xì)評(píng)審1．技術(shù)評(píng)審細(xì)則評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)每個(gè)投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分：（1）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求書的響應(yīng)程度（15%）。（2）物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施（10%）：1）總體模式（5%）；2）配套措施（5%）。（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程（10%）：1）機(jī)構(gòu)設(shè)立方案（5%）；2）運(yùn)作流程（5%）。（4）管理服務(wù)人員的配備方案（15%）：1）人員配備（8%）；2）人員資質(zhì)、培訓(xùn)（4%）；3）人員考核（3%）。（5）管理服務(wù)用房及其他物質(zhì)裝備配套方案（10%）。（6）各項(xiàng)管理規(guī)章制度（15%）。（7）各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案（10%）。（8）物業(yè)管理各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)的承諾、目標(biāo)（15%）。2．商務(wù)評(píng)審細(xì)則評(píng)審委員會(huì)對(duì)每個(gè)投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分：（1）商務(wù)響應(yīng)程度（40%）：1）對(duì)物業(yè)管理委托合同的響應(yīng)（15%）；2）經(jīng)營收支預(yù)算方案、利潤率（25%）。（2）信譽(yù)（10%）：1）有無不良訴訟史（5%）；2）信譽(yù)等級(jí)（5%）。（3）業(yè)績（20%）：1）投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托書評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話）（8%）；2）投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話）（7%）；3）投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話）（5%）。（4）履約能力（20%）：1）投標(biāo)人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤（8%）；2）總資產(chǎn)（6%）；3）資產(chǎn)負(fù)債率（6%）。（5）資質(zhì)（10%）：1）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級(jí)別（5%）；2）是否有ISO質(zhì)量認(rèn)證或其他質(zhì)量認(rèn)證證明（5%）；3）價(jià)格的核準(zhǔn)和評(píng)分。（6）評(píng)標(biāo)委員會(huì)詳細(xì)分析、核準(zhǔn)價(jià)格表，看其是否有計(jì)算上或累加上的算術(shù)錯(cuò)誤，修正錯(cuò)誤的原則如下：1) 若用數(shù)字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準(zhǔn)；2）當(dāng)單價(jià)與數(shù)量的乘積與總價(jià)不一致時(shí)，以單價(jià)為準(zhǔn)，并修正總價(jià)；3）投標(biāo)人的報(bào)價(jià)有漏項(xiàng)的，將以所有入圍投標(biāo)人的最高報(bào)價(jià)計(jì)入投標(biāo)報(bào)價(jià)總價(jià)；4）評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)招標(biāo)文件認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的價(jià)格。 （7）評(píng)標(biāo)委員會(huì)將按上述修正錯(cuò)誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報(bào)價(jià)，調(diào)整后的價(jià)格對(duì)投標(biāo)人具有約束力。如果投標(biāo)人不接受修正后的價(jià)格，則其投標(biāo)將被拒絕。 （8）價(jià)格評(píng)分：將評(píng)標(biāo)委員會(huì)修正后的入圍投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格，取算術(shù)平均值的95%作為基準(zhǔn)價(jià)格，等于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分，高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)則按其比例，每高于2%減1分。低于基準(zhǔn)價(jià)格的不加分，如此類推，算出入圍投標(biāo)人的價(jià)格評(píng)分。 現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重： 1）答辯人物業(yè)管理知識(shí)和對(duì)法規(guī)的熟悉程度（25%）； 2）答辯人的準(zhǔn)備充分程度（20%）； 3）答辯人對(duì)項(xiàng)目的了解程度（30%）； 4）答辯人的思路、條理性、針對(duì)性和回答問題的準(zhǔn)確性（25%）。（三）得分統(tǒng)計(jì)及評(píng)標(biāo)結(jié)果（1）將每份入圍投標(biāo)統(tǒng)計(jì)得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價(jià)格評(píng)分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場(chǎng)答辯和價(jià)格得分，各得分相加即為綜合得分。（2）評(píng)標(biāo)委員會(huì)以書面形式寫出評(píng)標(biāo)結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人（得分相同時(shí)以低價(jià)者優(yōu)先）為中標(biāo)候選人。（四）技術(shù)、商務(wù)、答辯及價(jià)格權(quán)重分配技術(shù)、商務(wù)、答辯及價(jià)格權(quán)重分配如表所示：評(píng)分項(xiàng)目技術(shù)評(píng)分商務(wù)評(píng)分價(jià)格評(píng)分現(xiàn)場(chǎng)答辯權(quán)重40%20%30%10%附錄4：投標(biāo)函格式 投標(biāo)函致：A省政府（招標(biāo)人）我方確認(rèn)收到貴方提供的A 省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)所需的招標(biāo)文件及圖紙的全部內(nèi)容，我方： （投標(biāo)人名稱）正式授權(quán) 為授權(quán)代表（全名，職務(wù)）代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正式一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份。包括如下內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)表；（三）全套資格證明文件；（四）技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件；（五）物業(yè)管理投標(biāo)方案文件；（六）應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：、圖紙等相關(guān)說明資料，根據(jù)招標(biāo)文件、圖紙、答辯紀(jì)要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實(shí)力及特點(diǎn)，我單位愿以人民幣（大寫）_______元(小寫)_______元的投標(biāo)報(bào)價(jià)(詳見投標(biāo)報(bào)價(jià)表)投標(biāo)承包上述服務(wù)項(xiàng)目.,如中標(biāo),有效期將延至合同終止日為止。，包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利。、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。，我方承諾向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的支付本次招標(biāo)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。投標(biāo)人（蓋法人公章）：法人授權(quán)代表（蓋章或簽名）：日期：* 年 * 月 * 日附錄5：投標(biāo)報(bào)價(jià)總表格式物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)總表項(xiàng)目名稱：A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo) [價(jià)格單位：（人民幣）元]序號(hào)分項(xiàng)內(nèi)容第1年第3年平均值備注工人服務(wù)費(fèi)材料購置費(fèi)工人服務(wù)費(fèi)材料購置費(fèi)1安全保衛(wèi)服務(wù)費(fèi)（每年）2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)（每年）3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)（每年）稅金（每年）利潤（每年）第1年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)其中工人服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）第3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)平均值其中工人服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)合計(jì)其中工人服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）注：。，其中材料購置費(fèi)是指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的設(shè)備及各種物料的購置費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理，材料購置費(fèi)支付須報(bào)招標(biāo)人審批同意，如所列項(xiàng)目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標(biāo)人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。附錄6：資格證明文件種類[說明] 投標(biāo)人應(yīng)該按照招標(biāo)文件的要求提交以下格式（包括但不限于以下各項(xiàng)）的內(nèi)容：《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》復(fù)印件；《物業(yè)管理資格證書》復(fù)印件；投標(biāo)人簡介（投標(biāo)人自行編寫）。其中