【正文】 適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。（1）應選擇經驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。（2）開標前，答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。（3）在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內完整地將標書主要內容、特點作一概要性介紹，答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。在現場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。（1）在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。（2）慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財產安全損失等的承諾。（3）預測承接物業(yè)后可能出現的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。（四）招標文件示例.A省政府大樓的招標文件（部分內容）：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標方式為邀請招標，由招標人委托代理機構于2004年4月組織具體的招標活動。附錄1：招標文件目錄目 錄第一部分 投標邀請函投標邀請函第二部分 投標人須知總則招標文件招標文件的編制投標文件的遞送開標與評標授予合同第三部分 物業(yè)管理服務需求書第四部分 物業(yè)管理服務合同格式第五部分 投標文件格式格式一 投標函格式格式二 投標報價表格式格式三 法定代表人授權書格式格式四 資格證明文件格式格式五 技術、商務響應文件格式格式六 物業(yè)管理投標方案文件格式格式七 履約保證金格式格式八 唱標信封附錄2：投標邀請函格式投標邀請函_______________________：G市國際工程咨詢公司（以下簡稱“招標代理機構”）受A省政府（以下簡稱“招標人”）的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務招標接受合格的國內投標人提交密封投標。有關事項如下：一、本次招標的項目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務招標（詳細內容參見招標文件中的相關內容）。二、招標文件規(guī)定的時間（本次招標均使用北京時間）。：2003年4月1日上午9∶3011∶30；下午2∶3016∶00：2004年4月18日上午9∶00：2004年4月18日上午9∶30三、本招標文件規(guī)定的地點。：G市國際工程咨詢公司：A省政府采購中心：A省政府采購中心四、投標人必須提交金額為5萬元（人民幣）的投標保證金，投標保證金必須在投標截止時間之前到達招標代理機構賬戶上。招標代理機構賬戶：收款人：G市國際工程咨詢公司開戶行：工商銀行G市分行賬號：60102000* * * * * *投標保證金的有關事項按投標人須知的相關規(guī)定執(zhí)行。五、招標答辯的時間、地點。時間：2003年4月5日上午10∶00地點：* *中路36號A省政府一樓2004年4月4日上午11∶30時前各投標人將需解答的問題傳真給招標代理機構。六、本次招標在本招標文件規(guī)定的時間和地點公開開標，屆時請投標人法定代表人或其授權代表務必出席開標會。七、招標代理機構、招標人將不負責投標人準備投標文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標文件所發(fā)生的任何成本或費用。八、有關此次招標之事宜?？砂聪铝械刂芬詴嫘问较蛘袠舜頇C構查詢。招標代理機構：G市國際工程咨詢公司地址：G市 * * *　路 * * 大廈10樓聯系人：張 * * 電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * *招標人：A省政府地址：* * * 中路216號電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * * 聯系人：陳 * * 招標人：A省政府招標代理機構：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日附錄3：投標人須知（部分）一、投標報價說明（一）投標人應根據招標 文件中的要求，按投標文件格式規(guī)定填寫報價表。（二）投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。投標價不是固定價的投標文件將作為非響應性投標而予以拒絕。（三）投標人應詳細列明報價 明細表，如果單價與總價不符時，以單價為準修正總價。（四）如合同項目內容沒有增減，投標人所報的投標價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標人同意不得以任何理由予以變更。二、評標原則和評標方法(一)評標基本原則：評標工作應依據《中華人民共和國招標投標法》以及國家和地方有關政府采購和物業(yè)管理招標投標的規(guī)定，評標委員會只對確定為實質響應招標文件要求的投標進行評價和比較。（二）評標方法：本次招標的評標方法采用綜合評分法。評標辦法是：按照評標程序的規(guī)定，依據評分標準以及各項權重，各位評委就每個合格投標人的投標方案、商務狀況、現場答辯及其對招標文件要求的響應情況進行評議和比較，評出其技術評分、商務評分和現場答辯。對各評委的評分去掉一個最高分和一個最低分，余下的評分的算術平均值即為該投標人的技術評分、商務評分和現場答辯分。評標委員會按照招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。將技術評分、商務評分和價格評分、現場答辯評分分別乘以權重并相加得出綜合得分，綜合得分的前兩位的投標人（得分相同時價格最低者優(yōu)先）為中標候選人。三、初步評審及詳細評審（一）初步評審評標委員會根據招標文件檢查投標文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標文件的要求、投標文件是否編排有序。在詳細評標之前，評標委員會要審查每份投標文件是否實質上響應招標文件的要求。實質上響應的投標應該是與招標文件要求的全部事項、條款和質量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標。所謂重大偏離或保留是指實質上影響合同的委托管理事項、物業(yè)管理服務質量；或者實質上與招標文件不一致，而且限制了合同中委托方的權利或投標義務。糾正這些偏離或保留將會對其他實質上響應要求的投標人的競爭地位產生不公正的影響。評標委員會決定投標文件的響應性只是根據投標文件本身的內容，而不尋找外部的證據。評標委員會將允許修正投標文件中不構成實質性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應的名次排序。（二）詳細評審1．技術評審細則評標委員會對每個投標人按下列因素每項進行打分：（1）對物業(yè)管理服務需求書的響應程度（15%）。（2）物業(yè)管理服務總體模式與配套措施（10%）：1）總體模式（5%）；2）配套措施（5%）。（3）物業(yè)管理機構設立方案、運作流程（10%）：1）機構設立方案（5%）；2）運作流程（5%）。（4）管理服務人員的配備方案（15%）：1）人員配備（8%）；2）人員資質、培訓（4%）；3）人員考核（3%）。（5）管理服務用房及其他物質裝備配套方案（10%）。（6）各項管理規(guī)章制度（15%）。（7）各項物業(yè)管理服務質量、物業(yè)維護計劃和實施方案（10%）。（8）物業(yè)管理各項質量指標的承諾、目標（15%）。2．商務評審細則評審委員會對每個投標人按下列因素每項進行打分：（1）商務響應程度（40%）：1）對物業(yè)管理委托合同的響應（15%）；2）經營收支預算方案、利潤率（25%）。（2）信譽（10%）：1）有無不良訴訟史（5%）；2）信譽等級（5%）。（3）業(yè)績（20%）：1）投標人近3年的物業(yè)管理服務業(yè)績（附部分合同復印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯系部門及電話）（8%）；2）投標人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯系部門及電話）（7%）；3）投標人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯系部門及電話）（5%）。（4）履約能力（20%）：1）投標人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤（8%）；2）總資產（6%）；3）資產負債率（6%）。（5）資質（10%）：1）物業(yè)管理企業(yè)資質級別（5%）；2）是否有ISO質量認證或其他質量認證證明（5%）；3）價格的核準和評分。（6）評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術錯誤，修正錯誤的原則如下：1) 若用數字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準；2）當單價與數量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價；3）投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價；4）評標委員會依據招標文件認為應該調整的價格。 （7）評標委員會將按上述修正錯誤的方法調整入圍投標文件中的投標報價，調整后的價格對投標人具有約束力。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。 （8）價格評分：將評標委員會修正后的入圍投標人的投標價格，取算術平均值的95%作為基準價格，等于基準價格的投標報價定為100分，高于基準價格的投標報價則按其比例，每高于2%減1分。低于基準價格的不加分，如此類推，算出入圍投標人的價格評分。 現場答辯評分的主要標準與權重： 1）答辯人物業(yè)管理知識和對法規(guī)的熟悉程度（25%）； 2）答辯人的準備充分程度（20%）； 3）答辯人對項目的了解程度（30%）； 4）答辯人的思路、條理性、針對性和回答問題的準確性（25%）。（三）得分統計及評標結果（1）將每份入圍投標統計得出技術、商務、答辯和價格評分分別乘以權重得出其技術得分、商務得分、現場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。（2）評標委員會以書面形式寫出評標結果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標人（得分相同時以低價者優(yōu)先）為中標候選人。（四）技術、商務、答辯及價格權重分配技術、商務、答辯及價格權重分配如表所示：評分項目技術評分商務評分價格評分現場答辯權重40%20%30%10%附錄4：投標函格式 投標函致：A省政府（招標人）我方確認收到貴方提供的A 省政府大樓物業(yè)管理服務招標投標所需的招標文件及圖紙的全部內容，我方： （投標人名稱）正式授權 為授權代表（全名，職務）代表我方進行有關投標的一切事宜。在此提交的投標文件，正式一份，副本四份，唱標信封一份。包括如下內容：（一）投標函；（二）投標報價表；（三）全套資格證明文件；（四）技術、商務響應文件；（五）物業(yè)管理投標方案文件；（六）應招標文件要求的其他文件。我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：、圖紙等相關說明資料，根據招標文件、圖紙、答辯紀要和其他相關文件的要求和物業(yè)現場查驗結果，考慮本企業(yè)自身的實力及特點，我單位愿以人民幣（大寫）_______元(小寫)_______元的投標報價(詳見投標報價表)投標承包上述服務項目.,如中標,有效期將延至合同終止日為止。，包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權利。、數據是真實的，并承擔由此引起的一切責任。，則投標保證金將被貴方沒收。，將保證履行招標文件以及招標文件修改書（如果有的話）中的全部責任和義務，在中標通知書規(guī)定的時間內簽訂《物業(yè)管理委托合同》。，我方承諾向招標代理機構的支付本次招標的中標服務費。投標人（蓋法人公章）：法人授權代表（蓋章或簽名）：日期：* 年 * 月 * 日附錄5：投標報價總表格式物業(yè)管理服務費投標報價總表項目名稱：A省政府大樓物業(yè)管理服務招標 [價格單位：（人民幣）元]序號分項內容第1年第3年平均值備注工人服務費材料購置費工人服務費材料購置費1安全保衛(wèi)服務費（每年）2清潔衛(wèi)生服務費（每年）3物業(yè)設施、設備維護費（每年）稅金（每年）利潤（每年）第1年物業(yè)管理服務費投標總報價其中工人服務費投標報價材料購置費投標報價大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）第3年物業(yè)管理服務費投標總報價平均值其中工人服務費投標報價材料購置費投標報價大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）3年物業(yè)管理服務費投標總報價合計其中工人服務費投標報價材料購置費投標報價大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）大寫：（￥ ）注：。，其中材料購置費是指在本物業(yè)設施設備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標人責任范圍，由中標人支付并可納入物業(yè)管理服務費的設備及各種物料的購置費用。該項費用應設專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結余，應將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務合同中約定。附錄6：資格證明文件種類[說明] 投標人應該按照招標文件的要求提交以下格式（包括但不限于以下各項）的內容：《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務登記證》復印件；《物業(yè)管理資格證書》復印件；投標人簡介（投標人自行編寫）。其中